[성공으로 이끄는 투자노하우] 멀리 내다보고 값싼 ‘토지’ 경매 노려볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

농지＞임야＞대지 순으로 물량 많아

토지 거래 위축과 토지 가격의 조정으로 인해 수도권 인근의 토지 경매물건이 꾸준히 늘고 있다. 2017년 10월말 기준 전국 토지(농지 기준)의 경매건수는 약 12,000여건으로 지난 해 대비 소폭 물량이 증가하는 추세이다. 수도권 토지 경매는 월평균 500~600여건이 진행되는 데 비수도권 매물에 비해 물건수가 증가하는 양상을 띄고 있다.

전국 토지 경매 낙찰가율은 85%선이다. 1회 또는 2회 유찰 후에 약간의 금액을 더 써내 낙찰되고 있고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 선택의 폭이 넓은 편이다. 입찰 경쟁률은 2.9대 1 안팎으로 경쟁률이 낮아 수월하게 낙찰 받을 수 있는 특징이 있다.

지목별로는 농지＞임야＞대지 순서대로 경매에 부쳐지는 물량이 많다. 법원의 지역별로는 수원＞의정부＞인천지법 순서대로 토지 경매 물량이 많이 나온다. 대체로 수원지법 관내 경매 물량에 입찰자들이 다수 몰리는 편이다.

개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 토지 경매의 특징이다.

돈 되는 경매물건을 찾으려면 우선 지적도와 현장이 일치한 지 확인해야 한다. 토지는 개별성이 강해 토지마다 개성이 있다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 용도로 활용할 지 입찰 전 세심한 조사가 필요하다. 현장을 방문해야 성공적인 경매투자를 할 수 있다.

지역 개발계획 하나만 믿고 입찰을 결정하지 말아야 한다. 개발계획만 믿고 구체적인 일정을 점검하지 않은 채 낙찰 받았다가 낭패를 보기 쉽다. 개발 사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진 일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지자체 담당자에게 확인해보는 게 좋다.

돈 되는 토지를 경매로 잡으려면 지역편견을 버리는 게 좋다. ‘토지 투자’ 하면 누구나 수도권 인기지역인 양평, 용인, 가평, 파주 등을 꼽는다. 하지만 지역편견 버리고 교통과 입지여건이 더 좋은 곳을 찾다보면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.

토지는 현장과 지적 공부 상의 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

경매 투자 전 해당 토지에 대한 분석은 필수이다. 예를 들어 토지를 전원주택으로 지어 출ㆍ퇴근하려면 직장과의 거리를 체크하고 집중 호우 시 침수피해는 없는지, 상수도보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 하는 식이다.

돈 되는 수도권 토지는 택지지구 인근 토지가 유망하다. 도시지역 내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방 토지는 현장과 지적공부 간 차이가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.

낙찰가가 저렴한 잡종지는 개발용도가 다양해 눈여겨볼만하다. 잡종지는 특별히 정해진 용도가 없지만 일정 기간이 지나면 택지용으로 다시 변경돼 주택이나 근린생활시설 등으로 건축이 가능하다. 거래 제한이 많은 농지와 달리 면적에 상관없이 매매가 자유로운 게 특징이다.

지목이 농지인 경우에는 ‘농지취득자격증명서’(농취증) 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다. 매각 결정기일까지 농취증을 제출해야 낙찰허가가 나고 소유권 이전등기가 가능하다. 대부분 경매법원이 농취증을 제출치 않으면 입찰보증금을 몰수한다.

과다한 경락잔금 대출을 받아 입찰하는 건 자제해야 한다. 토지는 제1금융권에서 담보대출을 자제하는 상황이고 수도권 외곽의 경우 개발호재가 없다면 대출 자체가 어렵다. 토지는 환금성이 떨어지는 부동산이므로 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 여유자금으로만 투자하는 것이 좋다.

토지 경매 시에는 여러 가지 조사해야 할 것이 있다. 현장 답사에서 수목이 있는 경우 법정지상권, 타인의 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있다. 특히 토지 위에 무연고 분묘가 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 이장과 개장하면 안 된다.
값싸게 부동산 사는 모임 다음카페 바로가기 / 네이버카페 바로가기


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com