[보상/재건축] 신도시 이주자택지 분양권 매매 무효

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신도시 이주자택지 분양권 매매 무효

1. 이주자택지 수분양권 매매계약 체결

갑은 평택시에서 시행되는 신도시개발사업에 주택을 소유하면서 거주를 하여 왔다. 그 결과 갑은 후일 사업시행자로부터 이주자택지를 분양받을 권리가 있는 것으로 확인되었다. 이에 을은 갑에게 프리미엄을 주고 이주자택지 수분양권을 매수하였는데, 갑이 마음이 변해서 뒤늦게 매매계약은 무효라고 주장하고 있다.

실무적으로 수많은 이주자택지 수분양권이 몇 차례씩 전매 되는 상황이라, 을은 이를 믿고 매수를 하였는데, 과연 을의 이주자택지 수분양권 매매계약은 유효한 것인가.

2. 사업시행자의 동의를 받지 않는 한 무효이다.

택지개발촉진법 제19조의2제1항은 "이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 본문을 적용하지 아니할 수 있다.", 동법시행령 제13조의3제1호는 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지의 경우’에는 최초 택지를 공급받은 자는 시행자의 동의를 받아 전매행위를 할 수 있다고 규정하고 있다.

이에 그동안 자주 이주자택지 수분양권이 거래되어 왔고, 이에 대해 법원도 인정해 왔다.

다만, 대법원은 전원합의체 판결로서 사업시행자가 이주대책대상자로 확인·결정하여야만 구체적인 수분양권이 발생한다고 하였다(1994. 5. 24. 선고 92다35783).

그래서 그동안 사업시행자가 이주대책대상자로 확인·결정하기 전에는 수분양권이 없으므로, 발생하지도 않은 이주자택지 수분양권 매매계약은 무효라는 견해도 있었다.

그런데 최근 대법원은 사업시행자가 이주자와 택지에 대해 수분양계약을 체결하기 전에 이루어진 거래행위는 시행자의 동의 자체가 불가하므로 무효이고, 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의절차에 협력할 의무도 지지 않는다고 판결하였다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다230277 판결).

3. 결론

따라서 이주자택지 수분양권을 매수하려는 자는 최초 택지를 공급받는 자가 사업시행자와 택지 공급계약을 체결한 이후 사업시행자의 동의를 받아야만 유효하다는 점을 알고 매수를 하여야 할 것이다.

위 사안에서 을의 매매계약은 무효이다. 을은 매매대금으로 지급한 돈만 돌려받을 수 있을 것이다. [실무토지수용보상 책 참고] [법무법인 강산]


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