[성공으로 이끄는 투자노하우] 2018년 돈 되는 수익형 부동산 투자전략

한경닷컴 더 라이피스트

공급 과잉과 수익 저조로 약보합세 예상

정부의 주택시장 규제책이 나올 때마다 시중자금의 일부가 상가 투자로 몰리고 있다. 주택에 비해 상대적으로 규제가 덜한 상가시장으로 투자자가 유입되면서 임차 및 투자수요가 모두 양호한 흐름을 이어왔다. 특히 분양가가 낮게 책정된 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 상가나 민간 대단지 상가의 경우 높은 선호가 두드러진다. 이 같은 흐름은 저금리 기조 속 수익형 부동산 투자 열기, 주택시장 안정화 대책의 풍선효과까지 더해진 것으로 보인다.

임대수익형 부동산의 대표인 상가는 시중 유동자금이 몰려 거래량은 늘지만 서울·수도권 대표 상권 상가와 신도시 기조성 상가 가격의 오름세는 주춤할 전망이다. 경기 침체와 내수 소비가 악화되는 가운데 중국인 관광객 감소 여파로 주요 상권 내 상가 가격의 오름세가 주춤하며 임대수익률 하락에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 하남, 동탄2, 다산신도시 등 택지지구의 경우 공급과잉과 상권 미성숙으로 인해 매매·임대가 모두 하향세를 유지하고 있다.

2018년 상가 시장은 '고분양가·공급과잉·소비 위축'에 '금리 리스크'로 약세 분위기가 이어질 것으로 보인다. 금리 인상 압력 속에 수요 대비 공급과잉 양상을 빚고 있는 신도시 상가와 지방 근린상가는 급매물과 '마이너스 피' 매물이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 주택시장에만 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸다면, 상가시장에도 직접적인 악재가 가해져 투자환경에 영향을 미칠 수 있는 만큼 관심을 갖고 투자 전략을 짜야할 필요가 있다.

대표적인 수익형 상품으로 탈바꿈한 오피스텔은 전매금지와 지역거주 제한, 수익률 저조, 공급과잉으로 인해 2018년 내내 주춤하는 양상을 띨 것으로 보인다. 2017년 연말에 오피스텔 8곳, 총 3201실이 분양을 앞두는 등 전국 곳곳에 1000실 이상의 대단지 오피스텔이 우후죽순 새로 들어서고 있어 가격 하락을 부채질할 전망이다. 향후 수익률이 더 오르거나 몸값이 급등할 것으로 기대하기는 어렵고, 지역별·입지별로 양극화가 더 심화될 것으로 보인다.

오피스텔의 문제는 계속 수익률이 떨어지고 있다는 점이다. 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 2013년 5.7%에서 2014년 5.6%, 2015년 5.5%, 2016년 5.3%로 2008년(6.5%) 이후 계속 하락하고 있다. 특히 서울 지역의 임대수익률은 더 낮다. 2013년 5.3%였지만 2016년에는 5.0%를 기록했다. 오피스텔 매매가격이 상승하는 것과 달리 월세 가격은 변동이 크지 않아 수익률 상승에 한계가 있기 때문이다.

오피스텔 임대수익률 하락은 수요와 공급이란 구조적 문제에서 비롯됐기 때문에 단기간에 반등하기 어렵다. 또 오피스텔은 대부분 대출을 안고 거래한다는 점에서 대출이자 상승에 민감하다. 대출을 받아 이자비용을 부담하면 이익이 나지 않기 때문에 금리인상 땐 예금금리와 수익률 간의 차이가 줄어 투자매력이 더 떨어진다. 결국 비인기 지역 중 숨어 있는 강세 지역과 규제를 피해간 지역에서 분양하는 대형 오피스텔들이 알짜배기 상품으로 인기를 끌 전망이다.

소형아파트, 분할임대 섹션오피스 눈길

소형아파트는 주거용 부동산이지만 최근 들어 1인 가구 시대를 등에 업고 주거용 오피스텔 등과 같은 수익형부동산으로 분류되고 있다. 수도권을 중심으로 공급된 전용면적 59㎡ 이하 소형아파트가 투자 대상으로 인기를 끌고 있다. 이는 1~2인 가구 증가, 해마다 되풀이되는 전세난과 저금리 기조, 대출 규제로 인해 주머니 사정이 넉넉잖은 수요자들이 자금 부담이 덜한 소형 타입을 선택하는 경우가 늘고 있어서다.

대기 수요가 꾸준할 것으로 전망되는 소형아파트로는 주거환경이 좋아 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고 건물이 노후화했더라도 재건축을 기대할 수 있는 단지 등이다. 또 ‘나 홀로 단지’ 등의 단점 때문에 임대료 대비 매매가가 낮은 소형아파트 단지가 주요 투자의 타깃이다. 보증금 및 월세 수준이 원룸과 도시형생활주택과 비슷하면서 주거여건이 훨씬 좋아 임차수요가 풍부한 매물은 임대수요가 늘어 투자 매력으로 인기를 끌 것으로 보인다.

사무실을 다양한 크기로 나눠 임대하는 섹션오피스는 새로운 수익형 상품으로써 분양흥행에 성공을 거뒀다. 주로 역세권 등 교통요충지나 신규 업무밀집지역에 들어서는 데 소액투자가 가능하고 투자 장벽이 낮아 수요가 꾸준한 장점을 내세워 인기를 끌었다. 하지만 주요 지역마다 공급과잉을 겪고 있고 지식산업센터와 임대영역이 겹쳐 공실이 발생해 수익률이 떨어지고 있다. 산업단지나 역세권 위주의 물건을 초기 분양 때 구매 하는 것이 유리하다.

세제 혜택과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 지식산업센터(구 아파트형 공장) 분양 물량이 늘면서 수익형 부동산으로써 관심을 모으고 있다. 지식산업센터는 투자금 대비 수익성이 높아 인기가 높다. 특히 중소·벤처기업이 임차인으로 입주할 경우 다양한 세금혜택 등 정부 지원이 많아 입주자 찾기가 수월하다. 실제 공장밀집지역 내 지식산업센터가 입주하고 있는 지역은 새로운 상권이 형성돼 임대 수익이 지속적으로 상승하는 효과가 있다.

‘당첨되면 로또’로 인식돼 경쟁률이 수십 대 1에 달하던 점포겸용 단독주택용지는 정부가 전매 제한 카드를 꺼내들어 당분간 묻지마 투자는 줄어들 전망이다. 주거 문제를 해결하면서 임대수익도 얻을 수 있는 점포겸용 주택은 필지 당첨과 동시에 보통 웃돈이 형성된다. 하지만 2018년부터 잔금 납부 전까지 전매가 아예 금지되고 추첨이 아닌 경쟁 입찰로 바뀌면서 기대 수익과 당첨 확률을 고려한 적정가격을 써내야 하는 셈법이 훨씬 복잡해 졌다.

주택시장 고강도 규제를 가하자 상대적으로 압박이 덜한 꼬마빌딩과 상가주택에 대한 수익형 부동산의 인기가 이어질 전망이다. 반짝 인기로 물건 품귀현상을 빚었던 때와는 달리 금융, 금리 인상 등 대외적 변수가 시장에 영향을 줘 수도권 외곽의 저가 매물 중심으로 거래가 늘어날 가능성이 높다. 다만 그간 소형 빌딩 가격이 지나치게 오른 데다 투자 금액 대비 수익률 저조로 인해 급매·경매 위주로 시장이 활기를 띨 것으로 보인다.
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