[부동산 포트폴리오] 2018년 새해 부동산시장을 전망해본다.

한경닷컴 더 라이피스트

2017년 5월 출범한 신정부의 부동산 정책은 투기수요 차단을 통한 집값 안정과 실수요자 및 서민을 위한 주택공급 확대로 요약된다. 무엇보다 신정부의 출범이 보수에서 진보로의 전환인 만큼 부동산시장을 바라보는 시각 역시 앞선 박근혜정부와는 확연히 다른데 부동산(주택)을 경기회복의 도구로 활용하기보다는 본연의 모습인 의식주의 하나라는 관점에서 접근하려는 모양새다. 최근 정부가 ‘주거복지 로드맵’이나 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 통해 주택 공급량을 대폭 늘리려는 의도 등이 그 궤를 같이한다.

문제는 채 1년도 안 되는 사이 온탕과 냉탕이 빠르게 교차되고, 양극화가 더욱 심화되면서 양도차익을 노리는 가수요자는 물론, 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자마저도 투자 여부를 판단하기가 매우 어려워졌다는데 있다. 그렇다면 2018년 새해 부동산시장은 어떨까?

첫째, 거시적 관점에서 생각해보자. 2018년 새해 부동산시장은 위기요인과 기회요인이 공존함으로써 불확실성이 확대될 것으로 보인다. 위기요인으로는 대출규제 강화(신DTI, DSR 도입), 금리 인상, 입주물량 증가, 조세부담 증가 등이 있는 반면, 기회요인으로는 경기회복 기대감, 풍부한 유동자금, 도시재생사업 진척 등이 있다. 다만 신정부의 부동산 정책이 단기적으로는 규제를 통한 주택가격 안정화에 집중되어 있는 만큼 기회요인보다는 위기요인이 좀 더 커 보인다.


둘째, 시기적 관점에서는 전강후약의 모양새가 예상된다. 신정부가 출범한 이후 연이어 쏟아진 온갖 부동산 규제책에도 서울 강남권을 포함한 수도권 일부지역의 경우 가격 상승세가 여전히 꺾일 줄 모르고 있다. 사실 이들 지역의 상당수가 상대적으로 고가임에도 입지적으로 뛰어나고 공급량이 부족해 실수요자가 몰리기 때문이라고는 하지만 아무래도 시장학습효과에 따라 가수요자들이 몰렸기 때문으로 풀이된다. 하지만 신정부의 부동산 정책기조가 투기억제를 통한 가격 안정화에 있는 만큼 향후 이들 지역을 타깃으로 한 정부의 규제책 역시 더욱 강화될 것으로 보인다. 다만 정부정책이 실제 시장에 반영되는 데까지는 최소 수개월의 시간이 필요한 만큼 이를 감안할 시 2018년 주택시장은 전강후약의 모양새를 보일 것으로 생각된다.

셋째, 공간적 관점에서 생각해보면, 지역별 양극화가 더욱 심화될 것으로 보인다. 2014년 7월 이후 박근혜정부가 부동산을 통한 경기회복을 내세우면서 서울 강남권을 필두로 서대문, 마포, 목동, 여의도, 성동, 용산 등 서울 도심과 위례, 마곡, 판교, 광교, 하남미사 등 수도권 내 주요 신도시, 그리고 부산, 대구, 세종 등 지방 주요도시들의 집값이 급등했다. 당연히 이들 지역에 투기적 가수요가 가세했음은 물론이다. 다만 한 가지 생각해 볼 점은 이들 지역이 탄탄한 실수요를 바탕으로 가수요가 가미되었다는 사실이다. 부동산시장이 침체될수록 선택과 집중이 부각될 가능성이 크다는 점에서 지역별 양극화는 2018년 새해라고 별반 달라 보이지 않는다.

넷째, 규모적 관점에서 소형화가 가속화될 것으로 보인다. 통계청에 따르면 2015년 기준 우리나라의 1인 가구 비중은 전체 가구의 27.2%, 2인 가구는 26.1%라고 한다. 1~2인 가구가 차지하는 비중은 전체 가구의 절반을 훌쩍 넘어섰고, 향후 이러한 추세는 무서울 정도로 가속화될 것이라고 한다. 이는 향후 아파트 청약시장을 통해서도 쉽사리 예상할 수 있을 것이다. 작으면 작을수록 높은 경쟁률과 프리미엄이 붙을 것이다. 따라서 전용면적 60㎡이하와 85㎡이하가 대세가 될 것이다.


끝으로, 투자자적 관점에서 부동산 유형별로 2018년을 전망해보자. 먼저, 강남권을 중심으로 한 재건축의 경우 상당기간 정부의 규제책이 집중될 것으로 예상되는 만큼 단기적인 관점에서 접근하기보다는 중장기적 관점에서 접근하는 편이 좋아 보인다. 또한 2018년 하반기부터 쏟아질 입주물량 여파로 해당지역의 경우 일부 가격조정도 기대되는 만큼 이들 매물에 관심을 가져보는 것도 괜찮아 보인다. 한편 상가(구분상가 및 상가빌딩)에 투자할 경우 금리인상 추이 및 임대사업자 대출규제 여부 등을 눈여겨볼 필요가 있겠다. 다행히도 국내외 경제연구소 등이 발표한 2018년도 경제성장률은 올해보다는 좋아 보인다. 주택시장과 마찬가지로 상권의 경우에도 양극화가 예상되는바, 풍부한 유동인구 및 배후지 확보 여부와 함께 상권의 확장 여부를 따져본 후 투자해야 한다. 또한 안정적인 임차인 확보라는 관점에서 신규 분양상가보다는 검증된 상가에 투자하는 편이 좋아 보인다.


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