[힘이 되는 부동산 법률] 분양형호텔 수익금 미지급 분쟁의 원인과 구조

한경닷컴 더 라이피스트

한때 인기를 끌던 소위 분양형호텔에 대한 법적 분쟁이 최근들어 급증하고 있다. 약속받았던 수익금 지급이 제대로 이루어지지 않고 있기 때문이다.

이해를 돕기 위해 이러한 분양의 구조를 대략적으로 소개하면 다음과 같다. 집합건물 내 구분건물(호실) 분양이라는 측면에서는 일반 오피스텔 분양상품과 거의 대동소이하다. 하지만, 여기에다가 준공 후 구분건물 위탁을 통해 호텔로 운영한 다음 일정한 수익금을 지급한다는 취지의 소위 “위탁운영계약(임대차계약)”이 추가된다는 점이 일반분양과 다른 특징이다. 수분양자들로서는 분양받은 후의 임대에 대한 고민을 안정적인 호텔 운영 수익금지급을 통해 해결할 수 있다는 매력이 있는 것이다. 더 나아가, ‘시중금리에 비해 상당히 높은 수익금을 일정기간 확정적으로 보장한다’는 약속까지 곁들이는 경우가 있어 더욱 솔깃하지 않을 수 없다.

문제는, 이와 같은 수익금약속이 제대로 지켜질 수 있다는 보장이 없다는 점이 간과되고 있는 것이다. 수익금지급을 약속한 주체들의 자력이 절대적으로 취약하기 때문이다. 게다가, 수익금이 제대로 지급되지 않아 분쟁이 발생하면 일반 분양에 비해 분양형 호텔상품은 법률적인 리스크가 매우 클 수 있다는 문제도 있다. 예를 들어보자. 수분양자들은 갑이라는 분양회사와 분양계약을 체결하면서 동시에 을이라는 위탁운영사와 위탁운영(임대차)계약을 체결한다. 분양주체는 갑, 위탁운영의 주체는 을로 이원화하는 구조가 일반적이다(위탁운영에 따른 수익금지급책임은 계약당사자인 을이 되지만, 분양회사인 갑이 을을 위해 연대보증하기도 한다).


☞ 이원화된 구조를 취하는 이유는, 분양을 하는 회사와 별개로 호텔운영을 전문으로 하는 업체와 별도로 계약하는 것처럼 수분양자들에게 보이게 하는 목적도 있겠지만, 수익금에 관한 약속이 거의 대부분의 분양형 호텔에서 제대로 지켜지지 못하고 있는 현실에 비추어보면 이원화된 계약당사자의 구조를 통해 수익금 미지급 문제가 분양계약 해제(내지 취소)와 연계되지 못하도록 하겠다는 고도의 계산이 숨어있지않나 의심하지 않을 수 없다.


하지만, 수익금지급약속이 지켜지지 못하는 경우가 비일비재하다. 중국과의 관계악화 등 외부적인 여건을 탓하지만, 애초부터 최상의 상황을 염두에 두고 잡은 신기루같은 사업계획의 당연한 결과물인 셈이다.

수익금약속을 위반하면 위탁운영계약의 해지가 가능하겠지만, 현실은 녹녹치 않다. 위탁운영업체를 교체하는 과정에서의 혼란과 부작용 때문에 수분양자들간에 갈등이 발생하면서 위탁운영계약 해지에 찬성하는 측과 반대하는 측간에 대립이 발생하는 경우도 많다. 때문에, 분쟁의 초기에는 일부 수분양자들만이 위탁계약을 해지한 다음 소송이든 소송 외적이든간에 위탁업체로부터 해지된 구분건물을 반환받아 호텔 내지 다른 용도로 이용하지만, 나머지 구분호실은 위탁업체가 기존처럼 그대로 호텔로 운영하는 “한지붕 두가족” 형태의 운영이 이루어지는 경우도 많다. 이 과정에서의 많은 갈등과 손해는 불가피할 수 밖에 없다. 게다가, 위탁업체에 대한 압박 차원에서 호텔 객실에 대한 신용카드매출채권에 대해 신용카드업체를 제3채무자로 한 채권가압류신청이 이루어지는 경우도 많은데, 이를 회피하기 위한 위탁업체의 속임수도 발생하곤한다.

다음에서 소개할 판결은, 신용카드 매출채권에 대한 가압류를 피하기 위해 수분양자들과 임대차계약을 체결한 위탁운영업체가 다른 회사와 전대차계약이 체결된 것처럼 별도의 신용카드가맹계약을 체결하는 방식으로 강제집행면탈을 했다는 이유로 형사처벌(징역6월, 집행유예2년)된 사건이다. 실무상 이러한 사례가 적지 않은데 실제 처벌사례는 거의 없다는 점에서 주목되는 판결일 수 있다.


★ 수원지방법원 성남지원 2017. 9. 28.선고 2017고단794 강제집행면탈

피고인은 주식회사 더에이엠씨명동호텔의 사내이사이다.
피해자 이○0는 밀리오레명동(명동르와지르호텔) 12**호, 10**호의 소유주이고, 주식회사 더에이엠씨명동호텔은 밀리오레명동(명동르와지르호텔) 호실의 임차인이며, 주식회사 명동르와지르호텔은 2015. 4. 20.경 주식회사 더에이엠씨명동호텔로부터 밀리오레명동(명동르와지르호텔)에 대한 운영관리를 위탁받은 회사이다.
피고인이 운영하던 주식회사 더에이엠씨명동호텔은 2014. 11. 19.경 서울 중구 충무로1가 24-1 밀리오레명동(명동르와지르호텔) 12**호에 대하여 월 임차료 3,491,950원 2014. 11. 21.경 위 밀리오레명동(명동르와지르호텔) 10**호에 대하여 월 임차료 2,988,260원으로 각 10년간 임차하는 내용의 임대차 계약을 피해자와 체결하였다.
이후 주식회사 더에이엠씨명동호텔은 피해자에게 임차료를 지급하지 않아 2016. 4. 30.경까지 미지급된 임차료가 44,360,910원 상당에 이르렀고, 2016. 5. 1.경부터 매달 6,480,210원의 채무가 발생하는 상황이었으며, 피해자는 주식회사 더에이엠씨명동호텔의 제3채무자들인 카드회사들(KB국민카드, 삼성카드, 롯데카드, 현대카드, 신한카드, 하나카드, 우리카드)에 대한 장래채권을 확보하기 위하여 서울중앙지방법원에 54,425,800원 상당의 채권가압류(2016카단804871)를 신청하고 2016. 5. 31.경 인용되어 주식회사 더에이엠씨명동호텔은 호텔 카드매출을 수령할 수 없었으며, 주식회사 명동르와지르호텔의 대표이사인 성00은 피고인의 형수이고, 성00은 주식회사 더에이엠씨명동호텔의 주식 100%를 소유하고 있고, 주식회사 명동르와지르호텔의 지분은 주식회사 더에이엠씨명동호텔이 100% 소유하고 있고, 양 회사의 주소지가 동일하고, 사무실도 같이 사용하고 있는 상황이었다.
피고인은 2016. 6. 10.경 서울 중구 충무로1가 24-1 주식회사 명동르와지르호텔 사무실에서 가압류결정을 피해 호텔 카드 매출을 수령하기 위하여 주식회사 더에이엠씨명동호텔이 주식회사 명동르와지르호텔에게 호텔을 전대해주는 전대차계약을 체결하고, 2016. 6. 13.경 같은 장소에서 주식회사 명동르와지르호텔 명의로 BC카드, KB국민카드, 삼성카드, 롯데카드, 현대카드, 신한카드, 하나카드, 농협카드와 카드가맹점계약을 하고 주식회사 명동르와지르호텔 명의로 호텔카드 매출을 수령하였다.
이로써 피고인은 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉하여 채권자를 해하였다.

증거의 요지
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법령의 적용
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피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단
피고인 및 변호인은 피고인의 행위가 형법 제327조에 규정된 강제집행면탈의 구성요건에 해당되지 않는다고 주장한다.
강제집행면탈죄의 객체인 재산은 채무자의 재산 중에서 채권자가 민사집행법상 강제집행 또는 보전처분의 대상으로 삼을 수 있는 것을 의미하고, 장래의 권리라도 채무자와 제3채무자 사이에 채무자의 장래청구권이 충분하게 표시되었거나 결정된 법률관계가 존재한다면 재산에 해당하는 것으로 보아야 하며, 강제집행면탈죄에 있어서의 ‘재산의 은닉’이라 함은 강제집행을 실시하는 자에 대하여 재산의 발견을 불능 또는 곤란케 하는 것을 말하는 것으로서 재산의 소재를 불명케 하는 경우는 물론 그 소유관계를 불명하게 하는 경우도 포함된다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2011도6115 판결 등 참조).
살피건대, 위 각 증거들에 의하면, 카드가맹점 명의가 주식회사 더에이엠씨명동호텔에서 주식회사 명동르와지르호텔로 변경되었음에도 실제 운영주체는 피고인으로 여전히 동일하고, 여전히 동일한 호텔을 이용한 영업을 하고 있어 그로부터 발생이 예정된 장래 매출채권은 이미 결정된 법률관계에 해당된다고 볼 것이므로 위 매출채권은 강제집행면탈죄의 객체인 ‘재산’에 해당된다고 봄이 타당하며, 피고인은 위 매출채권이 채무자인 주식회사 더에이엠씨명동호텔이 아닌 별개의 법인인 주식회사 명동르와지르호텔에게 귀속되게 함으로써 실제로는 주식회사 더에이엠씨명동호텔의 재산에 대한 소유관계를 불명하게 한 것이어서 ‘은닉’에도 해당된다고 할 것이다.
따라서 피고인 및 변호인의 주장은 이유 없다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.



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