[성공으로 이끄는 투자노하우] 종자돈으로 수익 올리는 토지 경매 투자법

한경닷컴 더 라이피스트

경매 농지는 장기 재테크 상품

토지는 소액 경매투자의 꽃이다. 최소 몇 백만 원부터 수십억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 ∙ 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 ∙ 농지(전, 답, 과수원) ∙ 임야 ∙ 주차장용지 등이다.

전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며 낙찰가율과 입찰 경쟁률이 꾸준한 편이다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람은 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다.

농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소금액의 여유자금으로 살고 있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다.

산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다양한 용도(묘지∙과수원∙대지∙공장용지 등)로 형질변경이 가능하다. 산지는 경매로 낙찰 받으면 토지거래허가나 임야매매증명을 별도로 발급 받지 않고도 자유롭게 등기이전이 가능하다. 고속도∙국도주변∙주택단지∙도시편입지역∙관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

농지는 농지법의 적용을 받는 ‘논․밭․과수원’을 말한다. 참여정부 이후 전방위 규제로 묶여 있던 농지는 정부의 규제완화책으로 완만한 땅값 상승이 기대된다. 단계적 규제완화 조치가 예상되는 수도권 농지 거래가 늘어날 조짐을 보이고 있다. 또 신설 개통예정 도로예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부 토지는 낙찰가율이 90%선까지 치솟고 일부 토지는 감정가를 웃도는 금액에 낙찰되고 있다.

토지 경매시장은 2005년 말 부터 도시민의 농지소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화돼 재테크 목적으로 토지를 경매로 사두려는 수요가 몰리고 있다. 농지는 저렴한데다 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기적인 관점에서 묻어두려는 수요가 가장 많은 종목이다.

그러나 농지는 여전히 거래규제와 보유제한이 따르며, 공법상 도지계획에 의해 개발하는 데 어려움이 따른다. 경매를 통할 경우 토지거래허가를 받지 않아도 돼 농지를 고가에 낙찰 받았다가 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 묶여 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다. 농지는 값싸게 낙찰 받을 수 있는 종목이지만 되도록 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 토지의 용도상 제한이 많지 않은 경매농지를 고르는 게 관건이다.

토지 경매물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 농지는 ‘농지취득자격증명’을 발급받아 경매법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용현황이 농지로 활용되고 있으면 매각결정기일까지 농취증 제출은 필수사항이다. 도시 직장인이라도 실무적으로 농취증 발급에는 하자가 없는 편이다. 다만 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

토지의 감정평가 금액은 단지 참고사항이다. 감정가는 시세가 아니므로 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고 재차 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 조사해야 한다. 왜냐하면 감정가와 실제 거래가격과 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세파악이 필요하다.
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