[성공으로 이끄는 투자노하우] 낙찰가율 최고점기에 경매 투자 주의할 점

한경닷컴 더 라이피스트

이 원고는 2018년 3월 13일자 KBS1라디오 경제포커스 방송 대본입니다.

MC ; 서울 아파트 경매 시장에 나온 물건 물량이 역대 최저 수준을 기록하고 있는데요. 그러다보니 낙찰가율은 역대 최고 수준이라고 합니다. 여전히 수요가 몰리고 있는데요. 부동산 가격이 급변하는 시기인 만큼 주의가 요구되고 있습니다. 최근 경매시장 분위기 좀 살펴보겠습니다. 메트로컨설팅 윤재호 대표입니다.

1. 아파트 경매 물건은 역대 최저 수준인데, 반면 낙찰률, 가격은 상승세를 이어가고 있다구요?
경매시장에서 아파트 매물 부족 현상으로 인해서 아파트 경매 인기가 매우 높은 상태입니다. 물량은 작고 수요는 많다보니 낙찰률이 70%를 넘어서는 과열양상을 빚고 있습니다. 전국적으로 평균 매월 30~40%대를 보이는 아파트 낙찰율에 비해 70%대를 넘어선 것은 두 배 높아‘역대 최고치’라 할 수 있습니다. 또 경매의 인기의 척도라고 하는 ‘낙찰가율’도 서울 아파트의 경우 101%로 집계됐습니다. 감정가를 넘어서 낙찰된다는 것을 의미하니까 상당히‘과열’이라 할 수 있습니다.

2. 물건이 귀하다보면 가격 상승이 당연한 일 이겠습니만, 현재 낙착률이 너무 높은 수준 아닙니까?
낙찰률 70%대라는 것은 물건이 귀하다는 뜻이고, 낙찰가율이 감정가를 넘었다는 것은 경매에 투자자들이 너무 많이 몰렸다는 것 의미합니다. 지난달 경매에 나온 서울 아파트 물건은 총 65건인데 낙찰된 물건은 47건에 달합니다. 지난해 같은 기간 140건에 비하면 반 토막에 못 미치는 물량이 나왔습니다. 물건이 귀하다보니 과열현상을 보인 것입니다.

3. 그런데 감정가보다 높아지면 고가낙찰이 되는 것인데, 이 감정가라는 건 어떻게 결정되는 겁니까? 또 시세와 어떤 차이가 있습니까?
경매 감정가는 현재 시세가 아니고 지난 7~8개월 전에 매긴 호가를 말합니다.‘시세’라는 것은 현재 실제 부동산에서 거래되는 매매금액을 말합니다. 경매에 부쳐진 아파트 감정가는 현재 시세와 동떨어지게 높거나 낮게 매겨진 경우입니다. 특히 요즘처럼 부동산 가격 급변기에는 감정가를 맹신해서 유찰 과정 없이 바로 낙찰 받으면 시세보다 비싸게 낙찰 받을 수 있습니다.

4. 경매시장에 가서 고가의 낙찰을 받는 일은 왜 생기는 겁니까?
아무래도 감정가를 시세로 오인해 낙찰가를 정하다보니 시세보다 비싸게 낙찰 받는 경우입니다. 또 입찰장의 과열 분위기에 휩쓸려 즉석에서 입찰가격을 더 높게 써내기 때문에 고가 낙찰되는 경우도 발생합니다. 또는 앞으로 시세가 오를 것 예상해 고가 낙찰, 임차인이 직접 낙찰 받거나, 경매 이해당사자가 낙찰 받으면 일반적 낙찰가보다 높은 게 통례입니다.

5. 고가 낙찰을 받을 바에는 급매물 사는 게 나은 것 아닙니까? 경매와 급매물의 차이가 뭘까요?
경매에서 고가 낙찰 받는 것 보다는 급매물이 유리한 경우가 훨씬 많습니다. 경매는 10~15% 싸게 장만하는 대신 복잡한 권리관계와 함께 임차인을 명도 해야 하거나 체납관리비를 해결하는 등 복잡한 절차와 과정이 따릅니다. 그러나 급매물은 시세보다 3~5% 싸게 장만하는 매물이지만 경매처럼 복잡한 과정을 거치지 않고 매입해서 훨씬 안전하게 매수할 수 있는 장점이 있습니다.

6. 경매시장의 매물부족 현상이 꽤 장기간 이어지고 있는데요.. 이건 왜 그런 겁니까?
경매의 매물부족은 장기간 이어져온 저금리 기조 영향으로 봐야 할 것 같습니다. 일반적으로 경매에 부쳐지는 물건들은 은행에서 돈을 빌렸다가 갚지 않아 연체로 인해 경매 나오게 됩니다. 그런데 저금리 상황에서는 은행 이자가 싸기 때문에 채무자의 연체율도 낮아져 경매 물건은 줄어들 수밖에 없습니다. 일반적으로 부동산 상승기에도 경매 물량이 줄어드는 게 일반적입니다. 강제로 경매를 통해 팔리지 않더라도 조금 싼값에 일반 매매로 내놓으면 쉽게 팔리기 때문에 굳이 경매까지 넘어가지 않아도 되기 때문입니다.

7. 낙착률이 높다는 건 여전히 투자 수요가 많다는 의미일텐데요... 요즘 어떤 수요들이 몰리고 있습니까?
최근 낙찰자들의 성향은 장기 투자나 묻어두기 식, 시세차익을 거두기 위한 투자수요 보다는 내 집 마련 실수요자, 무주택자들이 경매시장으로 몰리는 경향이 강합니다. 실제 낙찰 사례를 보면 중대형보다는 소형, 인기 아파트보다는 비인기지역 아파트·다세대 등에 수요가 몰리고 있습니다. 실수요자들은 입찰가를 쓸 때도 최저가에서 약간의 금액을 더 써서 낙찰 받으려고 성향이 강합니다.

8. 정부 정책 변화가 크고, 앞으로 금리도 인상될텐데요.. 경매 시장에 대한 앞으로의 전망은 어떤가요? 실수요자들이 관심을 가져볼만한 상황이 될까요?
현재 경매 시장은 물건은 줄고, 경매에 참여하는 수요가 늘어 경쟁이 매우 치열한 편입니다. 이런 분위기는 올 연말까지 이어질 것으로 보입니다. 특히 서울 수도권 인기 아파트는 경매 수요가 계속 늘고, 입찰 경쟁률이 상승세를 탈 전망입니다. 실수요자라면 경쟁이 치열한 서울 도심이나 강남권에 위치한 주택보다는, 수요가 많지 않은 수도권 외곽의 연립·다세대나 지방 주택을 노리는 게 저가매입할 가능성을 높입니다. 특히 상대적으로 인기가 적은 120㎡ 초과 대형아파트는 입찰 경쟁률도 낮고 감정가 대비 70% 선에 낙찰되기 때문에 노려볼 만합니다.

9. 공매 시장도 있잖습니까. 이쪽은 실수요자들에게 어떻습니까?(공매시장 간단히 소개와 더불어)
공매는 한국자산관리공사에서 파는 부동산으로 세금 체납자의 부동산을 강제로 매각하는 부동산을 말하는데 통상 경매가보다 5~10% 낮게 낙찰가가 정해집니다. 공매는 경매보다 입찰자수가 적고 낙찰가율도 낮은 반면 의외로 우량한 물건들이 많아서 실수요자들이 꾸준히 몰리고 있습니다.

10. 이런 시장 상황에서 입찰에 나선다면 어떤 주의를 해야 할지... 끝으로 간단히 조언해주시죠.
지금처럼 부동산이 가격 조정을 거칠 때는 신중하게 경매에 참여해야 할 것 같습니다. 경매 물건이 귀하다보니 욕심을 내 가격을 높이 써내 낙찰 받아선 곤란합니다. 그리고 최근 부동산 시장에는 아무래도 정확한 시세를 예측하기 곤란하고 가격 변동폭이 큰 시장입니다. 이럴 때는 공격적으로 입찰에 나서기보다 최근 입찰동향을 살펴보고 ‘잠시 쉬어 가는’ 전략을 세우는 게 바람직합니다.
앞으로 부동산 전환기에 접어들 가능성이 높아 시장에는 매도 물량이 늘며 급하게 처분하는 급매 물량도 늘어날 가능성이 있습니다. 경매 입찰가를 정할 때는 급매가 5~10% 저렴하게 낙찰 받겠다는 보수적인 가격을 써내야 경매 투자의 장점이 있다는 점을 고려해야 합니다.
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