[부동산 포트폴리오] 하반기 주택시장을 좌우할 4가지 변수

한경닷컴 더 라이피스트

하반기 대한민국의 주택시장은 크게 4가지 변수에 따라 좌우될 것으로 예상된다.

첫째, 금리인상 변수에 주목할 필요가 있다.
미국은 지난 3월 기준금리를 인상한데 이어 6월13일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 이제는 한국보다 0.5%포인트 높아졌다. 비록 우리나라의 기준금리는 지난해 11월 1.50%로 올라선 이후 동결된 상태지만 최근 잇따른 미국의 금리인상 여파로 연내 한국은행의 기준금리 인상 역시 불가피해 보인다. 이를 선반영하듯 한국은행의 기준금리와 별개로 이미 국내 시중은행의 주택담보대출 금리는 지속적으로 상승해왔고 지금은 5%대 돌파마저 눈앞에 두고 있는 실정이다. 대출을 이용해 집을 산다는 것이 점점 힘들어지고 있다.

둘째, 대출규제 변수에 주목할 필요가 있다.
한국은행이 발표한 자료에 따르면 지난해 우리나라의 가계부채는 1450조원을 돌파했다. 국제통화기금(IMF)이 한국의 가계부채 증가를 심각한 수준으로 여기고 대책마련을 권고하기에 이르렀을 정도다. 한편 가계부채 증가는 정부의 대출규제 강화에 힘을 실어주고 있다. 실제로 문재인 정부는 출범과 함께 급격히 늘고 있는 가계부채의 심각성을 인지하고 줄곧 대출규제 방향으로 나아가고 있다. 대출을 이용한 부동산 매입을 억제할 생각이다. 알다시피 주택시장과 대출규제는 관련성이 깊다. 부동산이라는 자산의 특성상 거액의 자금을 필요하고 담보대출을 통해 해결하려는 경향이 강하기 때문이다. 돌이켜보건대 지난 박근혜 정부는 부동산시장 활성화를 통해 경기회복을 노렸고 이를 실행하기 위한 실질적 대책으로서 대출규제(DTI 및 LTV) 완화 조치를 취했다. 또 ‘안심전환대출’이라는 저금리형 주택담보대출상품을 개발해 빚내서 집사는 분위기에 일조하기도 했다. 하지만 가계부채 급증을 초래한 주요인이 주택담보대출이라고 알려진 가운데 정부의 대출규제 의지도 확연한 만큼 당분간 빚내서 집사기는 쉽지 않아 보인다.

셋째, 세금규제 변수에 주목할 필요가 있다.
부동산관련 세금은 크게 취득세, 보유세, 양도소득세로 나뉘는데, 정부는 그중 양도소득세와 보유세를 강화해 과열된 주택시장을 잡을 계획이다. 이미 4월1일부터 2주택자를 대상으로 기본 양도소득세 세율에 10%포인트를, 3주택 이상의 다주택자에겐 20%포인트를 가산하고 있다. 또 다주택자에겐 장기보유특별공제도 배제하고 있다. 이럴 경우 다주택자는 설령 집을 팔아 양도차익을 많이 남기더라도 실제 손에 쥐는 돈은 크게 줄어들기 마련이다. 하지만 더 큰 문제는 보유세 개편안이다. 공정시장가액비율을 2~10%포인트 올리는 동시에 종합부동산세의 세율을 최대 2.5%포인트 상향 조정하는 방안 등을 검토하고 있다. 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자일수록 세금부담으로 고통스러울 수밖에 없는 처지가 됐다. 당연히 집값은 하방압력을 받게 될 것이다.

넷째, 입주물량 변수에 주목할 필요가 있다.
과거 박근혜 정부의 부동산경기 활성화 정책에 힘입어 대한민국에 불기 시작한 분양열풍이 입주물량이라는 결과물로 본격 등장하는 시점이 바로 2018년이기 때문이다. 실제로 올 한해 전국 기준 입주물량이 45만여 가구에 이르는데, 이는 예년 평균의 2배에 이르는 수치다. 더 큰 문제는 이와 비슷한 수준의 입주물량이 향후 2~3년간은 더 이어질 수밖에 없다는 점이다. 입주물량이 일시에 몰리면 역전세난으로 전세값이 급락하고 이로 인한 집값 하락은 필연적이다. 입주물량은 주택시장에 영향을 미치는 여러 변수들 중 가장 직접적이고 강력하다. “과잉공급에 장사없다.”는 말을 되새겨볼 시점이다.


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