[힘이 되는 부동산 법률] 10년 갱신요구권 도입으로 예상되는 상가임대차계약의 변화

한경닷컴 더 라이피스트

기존 5년이었던 갱신요구 기간이 10년으로 연장되면서 상가 임대차계약에 큰 변화가 예상된다.

10년이라는 안정적인 영업기간 확보로 임차인으로서는 보다 장기적 안목의 투자가 가능하게되는 등 영업환경이 훨씬 개선되게 된다. 5년 갱신요구권하에서는 안정적인 기간확보를 위해 임대차기간을 굳이 7년, 10년이라는 장기로 임대차계약해야 했는데, 도리어 장기간의 계약기간에 발목이 잡혀 적시의 사업정리 등 사업환경 변화에 적절히 대처하지 못하는 불편도 적지 않았다. 하지만, 개정법하에서는 굳이 장기계약이 불필요할 뿐 아니라, 임차인에게 더 불리할 수 있다. 1년, 2년이라는 단기계약도 갱신요구권행사를 통해 법적으로 10년까지 확보할 수 있는데, 장기계약으로 약정한 계약기간에 얽매일 필요가 없기 때문이다.

반면, 임대인으로서는 예전에 비해 계약상 훨씬 불리한 처지가 된다. 10년이라는 장기간 동안 임차인 변경과 차임인상에 제약을 받을 수 밖에 없기 때문이다.

그 때문에 앞으로는 임차인 선정에 더 신중해질 것으로 예상된다. 특히, 머지않은 기간 내에 직접 사용, 매매, 재건축 등을 고려 중인 경우는 더더욱 그러하다. 특별한 갱신거절사유가 없는 한 10년 동안 임차인 교체가 어렵고, 10년 기간종료 이후에도 권리금회수청구권 때문에 합의금지급 등 상당한 댓가를 치르지 않으면 임차인 정리가 쉽지 않기 때문이다.

그런 이유 때문에, 갱신거절사유에 대한 법적 다툼은 더 치열해질 것이다. 10년이라는 갱신요구기간만료 이전에 법적인 임차인 정리는, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유 이외에는 현행법상으로 달리 방법이 없기 때문이다.

★ 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우


아울러, 약정해지사유를 구체화하는 등 계약서 작성에 기울이는 노력은 더 커질 수 있다. 10년의 부담탈피 차원에서 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있는 다양하고 구체적인 사유들을 계약서에 명기하여 약정해지사유로 삼을 가능성이 크다. 법정해지사유만으로는 계약해지를 위해 충분치도 않고 모호할 수 밖에 없어 이를 보완하기 위함이다. 반대로, 임차인 입장에서도 임대인이 제시하는 약정해지사유가 광범위하게 해석되거나 남용되는 것을 방지하기 위해 임대인이 제시하는 계약문구를 일부 삭제하거나 수정하는 등의 보다 적극적으로 협상에 임할 것이다. 결국, 계약서 문구가 훨씬 복잡해지고 디테일해지면서 변호사 등 관련 전문가 조력을 받는 수요도 증가할 것이다.

마지막으로, 제소전화해신청 건수도 대폭 증가할 것으로 예상된다. 임차인 명도가 쉽지않은 환경에서 스스로의 재산권을 보호하고 용이한 명도의 차원에서 임대인은 계약종료시 별도의 명도 재판없이 빠른 시간 내에 임차인정리를 희망하게 되는데, 현행 제도하에서는 제소전화해신청이 가장 적절한 수단이기 때문이다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com