[부동산 포트폴리오] 9.13 부동산 대책의 연착륙을 기대하며

한경닷컴 더 라이피스트

대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 몇 년간 쉼 없이 달려온 서울 및 일부 수도권 아파트 값이 주타깃임은 물론이다. 최근 국내 부동산시장은 무소불위의 거침없는 서울 아파트 값 상승세와 정부의 집값 안정의지가 힘겨루기를 하는 모양새다.

지난 9월 13일, 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓은 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있다. 실제로 금번 부동산 대책이 당초 전문가들이 예상했던 수준을 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있다. 그렇다면 9.13 부동산 대책이 향후 시장에 미칠 영향은 어떨까? 크게 3가지 부분에서 살펴보자.

첫째, 대출규제 부분이다.
9.13 대책에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 대출규제를 통해 “유주택자는 더 이상 빚내서 집사지 말라.”는 메시지를 담고 있다는 점이다. 일단 2주택 이상 보유세대는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택을 신규로 구입할 경우 주택담보대출이 완전 금지된다. 따라서 규제지역 주택을 추가로 구입하고 싶다면 100% 자기자본을 사용해야 한다. 1주택세대 역시 규제지역 내 주택을 신규 구입할 경우 이사, 부모봉양, 결혼 등 불가피한 경우를 제외하고는 원칙적으로 주택담보대출이 금지된다. 또한 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입 시에도 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 여기에 덧붙여 전세대출 보증요건을 대폭 강화했다. 2주택 이상자(부부합산, 조정대상지역외 포함)에게 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지했다. 결국 부동산시장 호황기일수록, 아파트가격 상승세일수록 대출을 활용해 집을 사려는 수요가 늘어나는 현실을 고려해보면, 규제지역 내 고가주택에 대한 수요 위축은 불가피해 보인다.

둘째, 세금규제 부분이다.
특히 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자를 주타깃으로 한 종합부동산세 강화방안(현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상)과 주택임대사업자 세금혜택 감소가 눈에 띈다. 종합부동산세의 경우 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자에게 적용하는 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한을 기존 150%에서 300%로 상향 조정했다. 아울러 과표 3~6억 원 구간을 신설해 조정대상지역외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율도 인상했다. 여기에 더해 종합부동산세 과표를 계산할 때 사용하는 공정시장가액비율도 현행 80%에서 매년 5%p씩 인상해 100%(2022년)까지 올리기로 했다. 한편 금번 대책에 따르면 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택의 경우 기존과 달리 임대등록 시에도 양도소득세가 중과되고, 종합부동산세도 합산 과세된다. 이에 따라 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자의 경우 세금규제의 주타깃이라는 점에서 추가 신규 매입은 사실상 어려울 것으로 보인다. 따라서 기존 주택의 임대등록을 통한 장기전을 택하거나, 종합부동산세 과세기준일인 내년 6월1일 이전에 똘똘한 한 채를 제외한 나머지를 매각하는 방안을 모색할 것으로 보인다. 다만 서울처럼 대기수요가 많아 강세장이 지속되는 지역에서는 국지적 매물 잠김이 우려된다.

셋째, 주택공급계획 부분이다.
크게 2가지로 나뉘는데, 하나는 신규 수도권 공공택지 공급 방안이고, 다른 하나는 도심 내 공급 활성화 방안이다. 당초 9.13 대책에서 미진했던 내용은 9월 21일 발표한 ‘수도권 주택공급 확대 방안’에서 좀 더 상세히 다뤄졌다. 일단 서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고, 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳(총 30만호)을 추가 공급키로 했다. 아울러 신혼희망타운(총 10만호 중 수도권 7만호)의 사업단축을 도모키로 했다. 또 이와 별도로 서울 도심 내 주택공급 확대를 위해 상업지역의 주거용 비율 및 용적률 상향, 준주거지역의 용적률 상향, 역세권 용도지역 상향, 소규모 정비사업 활성화 등을 적극 도모키로 했다. 문제는 공급시기와 공급량이다. 실제 공급되기까지 최소 3~5년은 소요된다. 게다가 서울 1만여 호(11곳)를 포함해도 수도권 공급이 총 3만5,000여 호에 불과할 정도로 당초 기대치에 크게 못 미친다. 특히 실수요가 몰려있는 서울의 경우 가격안정을 바라기에 턱없이 부족해 보인다. 이에 따라 서울 및 서울 근접 인기 수도권지역의 경우 대기 중인 실수요(무주택자나 갈아타기 1주택자)가 풍부해 9.13 대책 이후 얼마간의 관망기간을 거친 후 다시 매입으로 돌아설 가능성이 농후해 보인다.

요컨대 9.13 부동산 대책은 다주택자에게 더 이상 시세차익을 노리는 투기적 접근을 허용하지 않겠다는 신호를 보냄과 동시에 서민의 주거안정을 위해 주택공급을 확대하겠다는 의지를 표현했다는 점에서 매우 긍정적이다. 다만 금번 공급계획이 당장 대기수요가 풍부한 서울 집값을 잡기에는 턱없이 부족해 보여 이에 대한 대안마련이 시급해 보인다. 당해지역 내 다주택자에게 한시적이나마 양도세 중과를 폐지함으로써 임대사업자로 도피하려는 매물을 끌어내는 것도 좋은 방법이다. 9.13 대책의 성패는 무소불위의 서울 집값을 제대로 잡아낼 수 있는지 여부에 달려있다. 아무쪼록 9.13 부동산 대책의 연착륙을 기대해본다.


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