[경매로 세상얻기] 경매정보 통해 개발호재 파악하는 방법

한경닷컴 더 라이피스트

지하철 개통, 재건축ㆍ재개발, 도로 개설, 택지개발 등 개발호재가 있는 지역 내 토지나 주택은 일반매물이든 경매물건이든 인기가 많다. 물건자체가 귀할 뿐만 아니라 취득 후 개발호재가 가시화되고 실행됨에 따라 시세차익을 누릴 수 있음은 물론 조합원 지위로서 입주프리미엄을 누릴 수도 있기 때문이다.

그래서인지 경매투자자들 중에는 개발호재 있는 물건을 찾는 사람들이 많다. 물건 종목도 재건축 연한이 도래한 아파트를 비롯하여 재개발구역에 속한 단독주택이나 연립ㆍ다세대, 지하철이 개통되거나 도로가 증ㆍ개설되는 지역 인근의 토지나 상가, 도시계획이 예정돼 있는 지역 내 토지 등 다양하다.

특히 개발호재가 있는 물건은 규모가 작고 지하층에 있는 물건일수록 인기가 더 많다. 규모가 작으면 그만큼 거래가격이 낮아 거래가 원활하고, 지하층에 소재해 있으면 똑같은 조합원 자격이 주어지면서도 감정평가액 자체가 낮아 초기투자금액에 대한 부담도 적은 탓이다.

그렇다면 해당 경매물건에 대한 개발호재가 있는지 여부는 어떻게 파악할 수 있을까? 이 역시 경매정보를 눈여겨보면 어렵지 않게 찾을 수 있고, 경매정보에 드러나 있지 않더라도 각종 지도 활용이나 재건축 연한 계산을 통해 재건축 가능성을 추정해보는 방법 등을 통해 알 수 있다.


재건축 연한을 계산해보자
도시 및 주거환경정비법에 의거하여 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 하기 위한 기본적이고도 공통적인 요건은 사업지구 내 노후ㆍ불량건축물이 밀집해 있어야 한다. 노후ㆍ불량건축물 기준은 각 지자체에 따라 다르나 서울시의 경우 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제3조 제1항에 따라 다음의 준공연한이 지나면 노후ㆍ불량건축물로 판단한다.

서울시 소재 건축물은 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택의 경우 1981년 12월 31일 이전에 준공된 5층 이상 건축물은 20년, 4층 이하 건축물 역시 20년이 지나면 노후ㆍ불량건축물에 해당한다.

1982년~1985년 사이에 준공된 5층 이상 건축물은 경과연수에 따라 기본 20년에 2년씩 연한이 늘어난다. 예컨대, 1985년에 준공된 5층 이상 아파트의 경우 기본 경과연수 20년에 8년을 더한 28년이 지나야 재건축이 가능한 연령이 된다. 반면 4층 이하 건축물은 1982년~1990년 사이에 지어진 것에 한해 1년씩만 더해지기 때문에 1985년 준공된 경우 24년이 지나면 노후ㆍ불량건축물로 신축이 가능하다. 5층 이상 건축물 중 1986년 1월 1일 이후 준공된 건축물과 4층 이하 건축물 중 1991년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년이 경과하면 노후ㆍ불량건축물로 본다.

철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조가 아닌 공동주택은 20년만 지나면 노후ㆍ불량건축물에 해당하며, 공동주택이 아닌 건축물 중 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 경우에는 일률적으로 30년, 그 외 건축물은 20년이 지나면 노후ㆍ불량건축물에 해당한다.

노후ㆍ불량건축물은 위와 같은 기준에 의해 계산되지만 이는 광역지자체 도시 및 주거환경정비조례마다 각각 조금씩 차이가 있다. 또한 준공연한에 따른 노후ㆍ불량건축물 기준에 부합하지 않더라도 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물이나 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물도 노후ㆍ불량건축물로서 재건축이나 재개발 대상이 됨은 물론이다.

건축물의 준공연도는 건축물관리대장을 통해 확인할 수 있고, 경매정보에도 해당 건축물에 대한 보존등기일이 기재되어 있으므로 이를 통해 준공연도를 유추할 수 있다. 다만 보존등기일은 준공 후 최초로 하는 등기이나 사정상 준공 이후 수개월 또는 수년이 지나 보존등기를 할 수 있어 준공일과 다소 기간차가 발생할 수 있기 때문에 건축물관리대장에서 정확한 준공연도를 확인하는 것이 좋다.

건축허가(착공)제한구역이라고 게재되어 있다
경매정보나 감정평가서를 보면 간혹 건축허가제한구역 또는 건축물착공제한구역이라는 문구를 어렵지 않게 볼 수 있다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장 관할인 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한하는 것은 지역계획이나 도시ㆍ군 계획에 특히 필요하다고 인정할 때 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사가 주민의견 청취 후 건축위원회의 심의를 거쳐 행한다(건축법 제18조 제2항 및 제3항). 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

이와 달리 개발행위허가제한지역이라는 것도 있다. 개발행위허가제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 것으로 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시ㆍ군기본계획이나 도시ㆍ군관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역(법 제63조 제1항 제3호)에 대해 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수가 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한하는 것을 말한다.

건축허가나 건축물착공제한구역 또는 개발행위허가제한지역이라고 지정돼 있다는 것은 달리 말하면 해당 건물이 소재한 지역에 뉴타운 사업이나 도시재정비사업, 대규모 택지개발사업 등 일종의 지역계획이나 신도시 건설과 같은 개발호재가 있다는 의미이다. 뉴타운사업지구, 재개발구역, 도시재정비촉진지구, 주거환경개선사업지구, 균형발전촉진지구 등으로 경매정보나 감정평가서에 표시돼 있으면 같은 의미로 보면 된다.

지도를 활용하라
개발호재는 각종 포털사이트에서 서비스되는 지도를 통해서도 어림짐작할 수 있다. 포털사이트에서 제공되는 일반지도나 위성지도에는 계획이 확정되었거나 공사 중인 도로ㆍ지하철 노선 및 개통 예정시기가 표시되어 있다. 또한 뉴타운지구, 재정비촉진지구, 주거환경개선지구, 신도시 및 대규모 택지개발 등 각종 개발사업의 지역범위가 비교적 선명하게 드러나 있다.

지도서비스 내 검색창에 관심대상으로 삼은 경매물건의 주소를 입력한 후 위 사업지구에 속하는 물건인지, 사업지구에 속하지 않으면 그 사업지구로부터 얼마나 떨어져 있는 지 거리측정 서비스를 활용해 계산해볼 수 있다. 더불어 신규 개통 예정인 지하철역이나 도로로부터 이격된 거리를 측정함으로써 이들 개발호재로 인한 영향력 내지 가격상승 잠재력 정도를 가늠해볼 수 있다.

개발정보는 노력 없이 저절로 얻어지는 것이 아니다. 경매정보 속에 숨겨진 개발호재를 찾는 것도 중요하지만 그 개발호재를 구체적으로 파악해 그 정보를 내 것으로 만드는 것은 더더욱 중요하다. 당해 경매물건 또는 그 주변지역의 개발정보에 대한 힌트를 얻었다면 관련기사, 관할관청, 현장답사, 지도서비스, 부동산정보 및 개발정보사이트 등을 활용해 구체적인 정보와 확신을 갖고 입찰에 임할 수 있어야 한다. <경매박사 이영진의 '손에 잡히는 경매'(한스미디어, 2018년 4월 출간) 중 일부 발췌>

카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(http://cafe.daum.net/ewauction)
(주)이웰에셋(www.e-wellasset.co.kr) 문의: 02-2055-2323


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