[성공으로 이끄는 투자노하우] 임야 경매 고를 때 체크해야 할 점

한경닷컴 더 라이피스트

여러 번 유찰된 임야 ‘하자’ 많아 요주의

토지 경매 물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히 경매 임야 중에서 지목이 임야라면 ‘농지취득자격증명서’를 발급받아 경매 법원에 제출해야 한다.

지목이 농지가 아니더라도 현재 이용 현황이 농지로 활용되고 있는 임야라면 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출은 필수사항이다. 농취증을 제출하지 않으면 보증금은 몰수한다. 입찰 전 발급 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

유달리 여러 번 유찰돼 값싸게 나온 농지는 대부분 공유지분 토지일 가능성이 크다. 공유지분은 두 사람 이상이 공동으로 토지를 소유한 땅이다. ‘공유지분’ 토지이면 다른 지분권자가 공유자우선매수 청구권을 행사할 여지가 있다.

또 온전한 소유권이 아니므로 낙찰 받아도 다른 사람의 지분을 별도로 매입해야 한다. 유난히 가격이 싼 땅이면 ‘지분’ 경매 인지부터 확인하는 것이 바람직하다.

경계가 불분명한 토지는 서류상 조사 외에도 정확한 경계를 파악해야 한다. 감정평가서상에 나타난 경계 외에도 지적도상 인접 토지 경계를 확인해야 한다.

또 지적도상 맹지라도 이용현황 상 도로에 접해 있는지 확인하고 공부 상, 현황 상 일치 여부를 현장에서 조사해야 한다. 경계 외에도 실제 면적, 도로 인접 상태, 경사도, 토질, 수목 상태, 건축 가능성 여부도 체크하는 것이 좋다.

임야의 경매 감정가는 공시지가 수준으로 감정해 시세 반영이 안 된 경우가 많다. 현지 시세 파악을 정확히 해 적정한 응찰 가격을 제시해야 한다. 반드시 최근 거래되는 가격을 부동산중개업소를 통해 확인하고, 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 재차 조사해야 한다.

왜냐하면 감정가와 실제 거래가격 간에 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세 파악이 필요하다.

토지의 현재 이용 상황 및 향후 개발 방향도 검토하고 형질변경과 농지의 전용 가능성도 타진해야 한다. 군사시설보호구역, 공원용지 등 일부 토지는 건물 신축이나 토지 용도변경에 제한사항이 많다.

그린벨트 해제 소문이 들리는 호재 만발 토지라도 신중해야 한다. 헛소문을 믿고 가격을 높이 써서 낙찰 받으면 오히려 손해를 입을 수 있다.

개발이 제한되는 보전 임지보다는 준보전임지가 유리하고, 진입로가 있어 차량 접근이 가능한 곳이 좋다. 가족묘지용 임야 매입을 원하는 수요자들은 도로와 교통사정이 좋고 인가에서 멀리 떨어진 정남향·동향·남서향 임야가 좋다.

면적 단위가 큰 임야는 일정 절차를 거쳐 지적공사를 통해 가분할신청 접수를 하고 측량한 후 분할할 수 있다. 이 경우 여럿이 공동투자도 가능하다.

임야 입찰에 있어 현장답사는 가장 중요하다. 임야 등 수도권과 지방에 있는 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 많다. 반드시 임장활동을 통해 토지 면적, 모양, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용 허가를 받기가 매우 어렵다. 특히 상수원지역은 사전에 관할 지자체를 방문해서 취득제한이나 개발규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실하게 점검해둘 필요가 있다.

물건 상 하자 있는 임야 경매 물건은 여러 번 유찰된다. 따라서 물건분석을 통해 투자 목적에 맞지 않는 임야는 피하는 게 좋다. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있다면 투자에 걸림돌이다.

특히 보전목적이 강한 임지와 개발허가가 어려운 급경사 임야, 보존가치가 있는 나무 등이 있거나 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야는 단점이 많은 땅이다. 하지만 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.
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