[힘이 되는 부동산 법률] 화성 군공항 이전에 따른 투기세력의 벌집주택건축의 원인과 대책

한경닷컴 더 라이피스트

최근 언론보도와 같이 군공항 이전 이슈를 타고 화성에는 소규모 벌집주택이 우후죽순처럼 지어지고 있는데, 투기로 보이는 이런 일들이 어떻게 가능한지, 근절할 대책은 없는지 짚어보기로 한다.


먼저, 이런 보상사업에 투기세력이 몰리는 이유는 다음과 같다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에는 공익사업을 위해 수용되는 토지나 건축물, 지장물, 영업권 등에 대해 보상의 절차와 기준을 정하고 있는데(동법 제70조 내지 77조), 투기세력은 현행법령상 정해진 보상기준을 바탕으로 구체적인 대상사업에서 가장 많은 차액이 남을 수 있는 목적물을 선정한다. 상대적으로 평가가 후하고 검증이 어려운 유실수 같은 경우가 대표적이다. 그루당 얼마로 보상되는 기준에 맞추어 싸구려 작물을 심어두는 식이다.

최근 보도되고 있는 화성 군공항에 예정지 인근의 벌집주택의 경우는 이주자택지를 노린 투기로 보이는데, 그 이유는 다음과 같다.


공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에는 수용되는 물건에 대해 단순한 금전보상 이외에 주거용 건축물에 대해서는 이주대책을 수립할 것으로 정하고 있다. 적절한 보상과 수용사업의 원활한 진행을 달성하기 위함이다.


★공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책의 수립 등) ① 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.

★ 동법 시행령 제40조(이주대책의 수립·실시)
① 사업시행자가 법 제78조제1항에 따른 이주대책(이하 "이주대책"이라 한다)을 수립하려는 경우에는 미리 그 내용을 같은 항에 따른 이주대책대상자(이하 "이주대책대상자"라 한다)에게 통지하여야 한다.


② 이주대책은 국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호(호) 이상인 경우에 수립·실시한다. 다만, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다.


③ 법 제4조제6호 및 제7호에 따른 사업(이하 이 조에서 "부수사업"이라 한다)의 사업시행자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 부수사업의 원인이 되는 법 제4조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 사업(이하 이 조에서 "주된사업"이라 한다)의 이주대책에 부수사업의 이주대책을 포함하여 수립·실시하여 줄 것을 주된사업의 사업시행자에게 요청할 수 있다. 이 경우 부수사업 이주대책대상자의 이주대책을 위한 비용은 부수사업의 사업시행자가 부담한다.

1. 부수사업의 사업시행자가 법 제78조제1항 및 이 조 제2항 본문에 따라 이주대책을 수립·실시하여야 하는 경우에 해당하지 아니할 것
2. 주된사업의 이주대책 수립이 완료되지 아니하였을 것


④ 제3항 각 호 외의 부분 전단에 따라 이주대책의 수립·실시 요청을 받은 주된사업의 사업시행자는 법 제78조제1항 및 이 조 제2항 본문에 따라 이주대책을 수립·실시하여야 하는 경우에 해당하지 아니하는 등 부득이한 사유가 없으면 이에 협조하여야 한다.


⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다.

1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자
2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.


가. 질병으로 인한 요양
나. 징집으로 인한 입영
다. 공무
라. 취학
마. 해당 공익사업지구 내 타인이 소유하고 있는 건축물에의 거주
바. 그 밖에 가목부터 라목까지에 준하는 부득이한 사유


3. 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자. 다만, 해당 공익사업지구에 주거용 건축물을 소유한 자로서 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자는 제외한다.


단순한 금전보상이 아니라 이주대책으로 마련되는 이주자택지 등과 같은 보상이 투기세력에게는 현실적으로 더 큰 메리트로 작용되고 있는 것이 문제다. 이주자택지 공급이 시세에 비해 매우 낮은 가격에 공급되고 있기 때문이다. 화성의 벌집주택 역시 아마도 이 점을 노리고 지어진 것으로 판단된다. 게다가, 소규모 벌집주택은 건축법상 요건이 까다로운 허가절차가 아니라 간단한 신고절차에 따라 보다 쉽게 건축이 가능할 수 있는 이점이 있다. 투기세력은 이런 점을 파고들고 있는 것이다.


★ 건축법 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.


1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.


2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다.
가. 지구단위계획구역
나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역


3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축


★건축법 시행령 제11조 ③ 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
2. 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물
3. 법 제23조제4항에 따른 표준설계도서(이하 "표준설계도서"라 한다)에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호다목에 따른 공업지역, 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(같은 법 시행령 제48조제10호에 따른 산업ㆍ유통형만 해당한다) 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장(별표 1 제4호너목에 따른 제조업소 등 물품의 제조ㆍ가공을 위한 시설을 포함한다)
5. 농업이나 수산업을 경영하기 위하여 읍ㆍ면지역(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수가 지역계획 또는 도시ㆍ군계획에 지장이 있다고 지정ㆍ공고한 구역은 제외한다)에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사, 작물재배사(작물재배사), 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실


이들 투기세력은 나름의 정보를 바탕으로 개발가능성이 높은 지역을 미리 선점하는 식으로 일종의 투자행위를 하고 있는 셈이어서, 그런 행위 자체를 법으로 원천차단하는 것은 거의 불가능하다. 규제를 하면 할수록 현행법상 빈틈을 계속 파고드는 속성이 있기 때문이다. 결국, 이들 세력에 의해 멀쩡한 재화가 낭비되고 엄청난 국고가 축날 수 있는 폐해를 방지하기 위해서는 보다 엄격한 보상을 실시하는 것이 가장 중요하다. 즉, 보상주체의 보다 적극적인 자세가 필요하다. 주택이 실제로 거주하는 공간인지, 보상 목적으로 건축하거나 식재하는 등 보상 가치가 있는 대상인지 등 엄격한 보상이 실시될 필요가 있다.


★ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조(이주대책의 수립·실시) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다.


1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자


2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.


가. 질병으로 인한 요양
나. 징집으로 인한 입영
다. 공무
라. 취학
마. 해당 공익사업지구 내 타인이 소유하고 있는 건축물에의 거주
바. 그 밖에 가목부터 라목까지에 준하는 부득이한 사유


이를 위해 해당 주택에 대한 수시방문이나 드론촬영 등 투기대상으로 의심되는 지역에 대한 관계당국의 감시활동이 더욱 강화될 필요가 있다. 지금까지 투기세력의 반대로 개발사업이 지체될 수 있다는 생각에 국고지출을 너무 쉽게 생각하면서 안이하게 대처해온 측면이 없지 않다고 본다.


아울러, 투기의심지역 주민들의 적극적인 신고활동도 매우 중요할 수 있다. 비정상적인 투기활동으로 의심되면 관공서에 적극적으로 신고하여 이들 투기세력이 발붙이지 못하도록 해야 한다. 이들 투기세력의 창궐은 국고를 축낼 뿐 아니라 건전한 지역사업개발에도 결코 도움이 될 수 없기 때문이다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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