[부동산건설 法테크] 소유자 불명인 토지를 매수하는 방법

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■ 주택법상 공탁제도 -'분양승인(입주자모집)은 가능'
주택건설 등의 개발사업을 위해 부지를 매입하다보면, 소유자를 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 토지가 간간히 나타나 사업추진에 큰 지장을 초래한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 주택법에 매수대금을 공탁하고 신속히 사업을 진행할 수 있도록 제도화 하고 있다.
주택법 23조(소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)에 의하면, 국토계획법 49조의 규정에 의한 지구단위계획의 결정(17조1항5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여 사업계획승인을 받은 사업주체는, 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 주택법 22조의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
따라서 사업주체는 공고일로부터 30일 이상 지나도 소유자의 신고가 없으면 시·도지사가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 따른 감정평가업자 2인 이상에게 감정을 의뢰하고, 그들이 평가한 금액을 산술평균한 금액을 법원에 공탁하고 공탁증명서에 소재 확인 곤란 사유를 첨부하여 사업승인기관에 제출하면 분양승인을 받는 등 주택건설사업을 시행할 수 있다.
감정평가액 공탁으로는 주택건설사업을 시행할 수 있으나, 완공 후 사용검사를 받기 위해서는 그 토지의 소유권까지 확보해야 하므로, 주택법 18조의 2에 규정된 바에 따라 매도청구소송을 제기하여 판결을 받아 소유권을 이전받아야 한다. 소송진행상 소유자가 불명이므로 부득이 공시송달에 의해 진행하는 수밖에 없다. 그러나 공시송달에 의한 판결만으로는 등기소에서 이전등기를 해 주지 않는다. 그래서 부득이 아래와 같이 민법상 부재자재산관리인 선임제도를 이용하는 수 밖에 없다.
소유자의 소재확인이 곤란한 대지뿐만 아니라 그 지상 건물도 대상이 될 수 있다고 해석되고, ‘소재확인이 현저히 곤란하다’는 것은 공부상 이름만 나와 있고 주소나 주민등록번호 등이 없는 경우, 이름과 과거의 주소만 있는데 해당 관청에 가서 관련공부를 아무리 확인해 봐도 현재의 주소나 행방을 찾을 길이 없는 경우 등이 해당될 것으로 보인다.
주택공급에관한규칙은 입주자모집절차를 간소화하여 2010. 2. 23.부터는 최초 주택건설사업계획 승인일 이후 소유권이 변경되거나 지주의 소재지가 불분명할 경우, 매도청구소송에 승소까지 할 필요 없이 소송을 진행하면서 매매가격에 대해 감정을 의뢰하여 나온 감정평가액을 공탁하면 입주자 모집공고를 할 수 있도록 하였다(7조 1항 1호).
***소유권확인소송의 필요성
소유자가 공부상 이름만 나오거나 가공의 인물을 소유자로 기재해 둔 경우도 종종 있는데, 이 경우에는 국가를 상대로 소유권확인소송을 제기하여 확인판결도 받아야 한다.

■ 민법 등의 부재자재산관리인 제도
위 주택법상 공탁제도가 인정되는 주택건설사업이 아닌 주택건설사업이나 기타 개발사업(상가, 공장 등)의 경우에는 민법, 가사소송법 등의 부재자재산관리인 제도를 이용하는 수밖에 없다(민법 22, 24, 25조, 가사소송법 44조 , 가사소송규칙 39조 내지 42조).

토지 공부상 소유자 성명 및 주소 표시가 되어 있으나 생사불명 및 소재파악이 전혀 안 되는 경우라면, 법원에 부재자 재산관리인 선임신청을 한 후 재산관리인으로 하여금 그 부동산을 사업시행자에게 팔고 그 대금을 보관하도록 법원에서 허가를 받아 소유권을 취득하는 과정을 거쳐야 한다.
부재자의 최후주소지 또는 재산소재지의 가정법원 관할이며, 부재자의 최후 주소가 없거나 이를 알 수 없는 때에는 대법원 소재지의 가정법원 관할이다.

부재자 재산관리인의 선임청구는 이해관계인이나 검사만이 할 수 있는데, 문제는 검사는 공익의 대표자로서의 청구자격이 있으므로 시행자를 위하여 선임청구를 해줄리 만무하고, 이해관계인에는 부재자의 추정상속인, 배우자, 부양청구권자, 채권자, 보증인, 연대채무자 등이 있으나, 과연 ‘시행자’가 이해관계인에 해당할지 여부가 분명치 않다는 점이다.

실무상 필자도 부재자재산관리인선임제도를 이용하여 다수의 소유자불명인 토지를 매수한 사례가 있다.
소유자의 주소파악을 위해 먼저 소유자를 상대로 매도청구소송을 제기한 후 법원으로부터 주소보정명령을 받아 관공서에 주소를 최대한 파악해 본다.

그런 다음 결국 소유자의 주소를 찾지 못하면 주택법상 매도청구권자로서의 이해관계를 증명하여 부재자재산관리인 선임신청을 하였다. 사업주체에게 주택법상 매매에 동의하지 않는 부동산 소유자에 대해 매도청구권을 행사할 수 있는 권한을 부여한 것 자체가 이해관계에 해당한다는 점을 강조하여 부재자재산관리인 선임신청을 하는 것이다.
그 뒤 주로 아는 변호사를 재산관리인으로 추천하여 선임되게 한 뒤 법원의 허가를 얻어 감정을 하고, 그 감정가격으로 그 재산관리인과 매매계약을 하고 매매대금을 그 변호사 명의로 공탁을 한 후 소유권이전등기를 하게 된다.

■ 기타
소유자를 알 수 없는 부동산을 소유의 의사로 20년 이상 평온ㆍ공연하게 점유한 자가 있다면, 그 점유자로 하여금 점유취득시효를 주장하도록 하여 소송을 통해 소유권을 확보하면 그 점유자에게서 소유권을 취득하면 된다(민법 245조).
또한 연락처를 알 수 없는 소유자가 제세공과금을 미납하여 관련 관청에서 압류해 두었다면, 해당 관청에 공매처분을 요청하여 공매로 매수할 수도 있다.
그리고 토지를 시효취득한 점유자나 매수하고도 이전등기하지 않은 자로 하여금 한시적으로 시행되는 부동산등기특별조치법에 의해 이전등기를 하게 한 뒤 매수하는 것도 한 방법이다.
또한 민법상 실종선고제도를 이용하여 실종선고를 받은 후 그 상속인들로부터 매수할 수도 있으나, 실종기간이 적어도 1년 이상이어서 시급한 사업에는 활용하기 어렵고 실종자의 상속인을 알 수 있는 경우에만 이용할 수 있는 제도이다(민법 27~29조).



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