[힘이 되는 부동산 법률] 권리분석에 앞서, 기판력, 변론종결 후 승계인의 법리 우선검토되어야

한경닷컴 더 라이피스트

분쟁 소지가 있는 부동산물권 취득에 앞서 해당 부동산과 관련해서 기존에 어떤 판결이 있었는지 여부를 확인하는 것은 기본적인 절차이어야 한다. 사적인 거래에 비해 분쟁의 소지가 많고 권리관계 확인이 상대적으로 어려운 경공매절차일수록..


예를 들어, 지상에 건물이 존재하는 토지만이 경매대상물인 경우 권리분석 차원에서 법정지상권을 검토하지만, 이미 기존 토지, 건물주들 간에 건물철거에 관한 재판이 있었다면, 객관적인 법정지상권 성립 여부를 떠나 토지를 낙찰받는 사람으로서는 기존 재판결과에 구속될 수 있다. 기존 판결의 기판력이 변론(재판심리) 종결 이후 승계인일 수 있는 낙찰자에게도 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 판결이 무효에 이를 정도가 아니면 비록 객관적인 사실관계나 법리에 맞지 않은 판결도 기판력 때문에 변론종결 후의 승계인인 낙찰자를 구속하게 될 수도 있다.

★ 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)
① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.
② 제1항의 경우에 당사자가 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤)에 승계한 것으로 추정한다.


이런 변론종결 후의 승계인은 기판력 때문에 새로운 재판을 할 수 없고, 별도 재판 없이 간소한 승계집행문 발급을 통한 강제집행절차가 가능하다.


★ 민사집행법 제31조(승계집행문)
① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.
② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.

때문에, 기존 당사자들간에 어떠한 분쟁이 있었는지, 그 분쟁의 결과가 낙찰자에게도 구속력이 있는지 여부를 사전에 면밀하게 검토할 필요가 있는데, ① 변론종결 후 승계인의 범위에 관한 “소송물인 실체법상의 권리의무” 승계인, “계쟁물에 관한 당사자적격” 승계인에 대한 구분, ② 계쟁물에 대한 당사자적격 승계의 경우 신구이론간 차이 등이 대표적이다(이에 관한 자세한 설명은 필자의 저서 「부동산인도(명도)의 소송실무」 중 8. 라. “변론종결 후의 승계인에 대한 판결의 집행” 부분을 참조하기 바란다).

기존 재판결과(판결) 검토의 중요성을 환기하는 차원에서 판결 하나를 소개한다.

★ 서울고등법원 2012. 10. 18.선고 2012나10432 승계집행문부여(상고기각 확정)

<주문>
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고와 조00 사이의 서울중앙지방법원 2009가합148392 임대차보증금반환 사건의 판결에 관하여 서울중앙지방법원 법원사무관은 조00의 승계인인 피고에 대한 강제집행을 위하여 원고에게 집행문을 부여하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.


<이유>
1. 청구원인에 대한 판단


인정사실
원고는 2006. 4. 7. 피고 소유의 주택인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 주민등록 전입신고를 마치고 피고와 함께 거주하다가, 피고로부터 이 사건 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마친 조00와 2009. 3. 25. 이 사건 부동산에 관하여 임대차 계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하였다.
원고는 2009. 12. 31. 조00를 상대로 서울중앙지방법원 2009가합148392호로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 제기하였는데, 위 법원은 2010. 8. 25. “조00는 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에, 원고에게 1억 8,500만 원을 지급하라.”는 판결을 선고하였고, 위 판결은 2010. 9. 17. 확정되었다(이하 ‘이 사건 확정판결’이라고 한다).

피고는 위 소송의 변론종결일 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 이 사건 부동산을 매수하고, 2010. 6. 28. 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤다.


판단
확정판결은 ‘변론을 종결한 뒤의 승계인’에 대하여도 효력이 미치므로(민사소송법 제218조 제1항), 채권자는 판결에 표시된 채무자의 이러한 승계인에 대한 집행을 위하여 승계집행문을 부여받을 수 있는데(민사집행법 제25조, 제31조 제1항), 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하여 이른바 채무를 면책적으로 인수한 사람은 민사집행법 제31조 제1항에서 말하는 승계인에 해당한다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정 등 참조).


한편 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조).


위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 3. 25. 이 사건 임대차 계약에 관하여 제3자에 대한 대항력을 취득하였는데, 피고는 원고의 대항력 취득 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 임차목적물인 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으므로, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 조00의 임대인으로서의 지위가 양수인인 피고에게 당연히 승계되고 임대차보증금반환채무도 이 사건 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전함으로써, 피고는 조00의 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 할 것이다.


따라서 피고는 민사소송법 제218조 제1항 및 민사집행법 제31조 제1항의 승계인에 해당하므로, 원고는 이 사건 확정판결 정본에 승계집행문을 부여받아 피고에 대하여 강제집행을 할 수 있다.


조모씨를 상대로 한 원고의 임대차보증금반환판결 확정 이후 피고가 해당 건물소유권을 취득했는데, 피고에 대해 원고가 대항력 있는 임차인이라면 굳이 피고를 상대로 별도 판결 없이 조모씨에 대한 판결에 기한 승계집행을 통해 피고 재산에 강제집행을 할 수 있다는 취지의 판결이다. 반대로, 피고는 새로운 재판을 통해 임대차보증금채무를 다툴 방법 자체가 없는 셈이다. 결국, 원고와 조모씨간의 판결선고 사실을 제대로 알지 못하거나 그 효력을 간과한 채 막연히 원고의 임대차계약이 허위일 것이라는 짐작 내지 확신으로 향후 재판에서 증명하겠다는 계획으로 소유권을 취득한 것이라면 큰 낭패인 셈이다.


따라서, 관련정보 파악이 어려운 경공매 절차일수록 하급심을 비롯한 판결 검색을 통해 관련 분쟁이 존재했는지 사전에 확인하는 것은 권리분석 못지않게 기본적으로 거쳐야하는 과정인 셈이다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com