[힘이 되는 부동산 법률] 상가점포 임대차계약 체결, 계약갱신요구권과 권리금회수청구권을 종합해서 이루어져야

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「구 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 문언과 내용, 입법취지에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다」라고 판시한 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결이 선고되었다. 전체 임대차기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결을 파기하였다. 그동안 하급심에서의 있었던 해석상 혼란을 정리한 첫 판결인 셈이다.


대법원 홈페이지에 소개된 이 사건 사안의 개요와 경과는 다음과 같다.

▣ 사안의 개요
● 원고는 피고로부터 2010. 10. 8.부터 이 사건 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하였고, 위 임대차계약은 2회 갱신되어 임대차기간 만료일이 2015. 10. 7.임
● 원고는 임대차기간 만료 전인 2015. 7. 16. 소외인과 권리금 1억 4,500만 원에 이 사건 상가건물의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치를 양도하는 권리금계약을 체결하고 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 피고는 노후화된 상가건물을 재건축 하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 이를 거절함
● 이에 원고는 피고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한 다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구함
▣ 1심과 원심의 판단
● 1심과 원심은 원고의 손해배상 청구를 모두 기각함
● 원심은 구 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)의 입법취지와 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 신설 취지에 비추어 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다고 판단함


이 사안에 대한 대법원 판단내용은 다음과 같다.


▣ 사건의 쟁점
● 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 기회 보호의무를 부담하는지 여부

▣ 판결 결과 : 파기환송(피고는 권리금 회수기회 보호의무를 부담함)


▣ 판단 근거
● 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각 호 또는 제10조의4 제2항 각 호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있음. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석임


● 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설된 것은 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문임. 그런데 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적임. 신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만 한 사정이 없는 점, 전체 임대차기간이 5년이 지나 상가임차인이 계약 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 인정할 필요성을 찾기 어려움

● 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 예외사유가 없는 한 임대인이 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차 계약의 갱신을 달성하려는 것임. 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법취지와 내용이 다름


● 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각 호에서 정한 갱신거절사유는, 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우, 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등임. 그러나 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어려움. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차 인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문임


● 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없음. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있음. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문임

이 판결을 통해, 갱신요구권 보장과 권리금회수청구권이 별개라는 점, 다시 말하면 갱신요구권 행사로 법에 정해진 기간보장을 모두 받더라도 이와 별개로 권리금회수청구권행사로 새로운 세입자를 소개할 수 있는 권리가 있다는 점이 분명해졌다. 앞으로는 상가점포 임대차계약을 체결하는 당사자, 특히 임대인은 임대차계약체결에 더욱 신중해질 필요가 있다. 2018년 법개정으로 갱신요구기간이 5년에서 10년으로 대폭 연장되어, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 한번 들어온 임차인을 (환산보증금 규모에 관계없이) 10년 동안 내보낼 수 없고, 10년 경과 후에도 권리금회수청구권 보장 차원에서 세입자로부터 소개받은 다른 임차인을 받아들일 수 밖에 없어 세입자 선택권마저 상당히 제한당하게 되었기 때문이다.


갱신요구권과 권리금회수청구권은 완전히 별개 권리인 것처럼 보이지만, 상가점포에 대한 임차인의 투자금회수 차원에서는 동전의 양면과 같다. 안정적인 영업을 할 수 있는 여유 있는 임차기간을 보장하는 차원의 갱신요구권과, 영업을 그만둔 이후 영업기간 동안에 투자된 시설비와 형성된 고객관계 등의 재산권을 안정적으로 거두어들이는 차원의 권리금회수청구권은, 임차한 점포에 투입된 막대한 투자금을 임차인이 회수하는 차원에서는 같은 맥락의 권리인 셈이다. 반면, 임대인은 상가점포 재산권 행사와 수익률을 제약당할 수 있어 부담스러울 수 밖에 없다. 결국, 안정적인 영업과 성공적인 투자금 회수, 자유로운 재산권행사, 수익률제고 차원에서 두가지 권리는 각각, 그리고 통합적으로 정확히 이해되어질 필요가 있다. 임대인과 임차인 입장은 필연적으로 상충될 수 밖에 없고, 부득이 어느 한쪽의 입장을 견지해서 서술하다는 것이 불가피하다. 상임법의 강화로 과거에 비해 부담이 더해질 수 밖에 없는 임대인의 입장에서 서술하는 것이 보다 많은 이야기를 이어나갈 수 있어, 임대인 입장을 견지하기로 한다(임차인 입장에서는 서술된 반대로 이해하면 된다).


우선 갱신요구권이다.


★ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.


★ 동법 제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.


★ 동법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.


★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.


★ 동법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.


위에서 본 바와 같이, 갱신요구권은 환산보증금규모에 관계없이 10년 범위 내에서 가능하고, 더구나 갱신되면서 인상될 수 있는 차임한도도 제한되어 있어, 임대인으로서는 임차인 선정에서부터 더욱 신중을 기해야한다. 또한, 계약내용도 갱신요구를 의식해서 보다 세밀하게 이루어질 필요가 있다. 특히, 제10조 제1항 각호에 정해진 예외사유를 정확히 염두에 둔 계약이 될 수 있도록 하는 것이 유리하다. 예를 들어 제7-나.호의 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우” 등이 대표적이다.


아울러, 갱신요구권을 감안한다면 계약기간을 아예 장기로 체결하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 1년이나 2년과 같은 단기로 계약될 경우, 임차인은 계약상 정해진 단기를 주장하여 계약기간만료시에 계약종료를 선택할 수도 있지만, 갱신요구권 행사를 통해 최장 10년까지 기간을 연장할 수도 있다. 계약종료와 갱신에 대한 선택권을 가지는 셈이다. 때문에, 기간을 미리 장기간으로 계약한다면 임대인은 임차인의 단기종료를 걱정하지 않은 채 안정적인 임대수익을 보장받을 수 있게 된다. 게다가, 정해진 계약기간 내의 임대료 인상은, “갱신”과정에서의 인상이 아니라는 점에서 상임법 제10조 제3항 단서나 제10조의 2에서 정해진 인상폭 제한을 적용 받지 않을 수 있다. 예를 들어 “임대차기간은 10년으로 하되, 차임은 최초 2년 경과시부터 2년 단위로 10%를 인상한다”는 계약내용이 별다른 제약 없이 유효할 수 있는 것이다.


다음은, 권리금회수청구권이다.


★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.


상임법 10조의 4 제1항 단서 “다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”에서 보는 바와 같이, 권리금회수방해의 예외사유는 갱신요구권 예외사유와 궤를 같이하고 있다. 이 때문에 갱신요구와 권리금회수청구 문제는 “투자금회수차원”이라는 경제적 측면에서는 물론 법적인 측면에서도 함께 다루어지는 것이 일반적이다. 즉, 예외사유로 인해 임대차계약기간 갱신이 불가하면 권리금회수청구권도 행사 불가한 상황에 놓일 가능성이 크다. 예외사유를 염두에 둔 계약체결에 더욱 유념해야 할 이유이기도 하다.


결국, 상가점포 임차인 보호가 대폭 강화된 현행 법령하에서는 과거와 같은 주먹구구식 계약이 아니라 계약기간과 권리금문제를 함께 염두에 둔 장기적이면서도 세밀한 계약체결이 임대인 입장에서 필요할 수 있다. 한번 정해진 세입자는 10년을 보장해야 하고, 건물매매나 재건축 등 임대인 사정을 이유로 임차인을 도중에 함부로 내보낼 수 없다는 것이다. 게다가, 10년이 지나서도 권리금회수청구권 차원에서 세입자명도를 위해 상당한 권리금을 보상해주어야 할 수도 있다. 소위 말하는 “세입자 명도비용”을 예전에 비해 더 크게 고려할 필요가 있다는 것이다. 이런 문제를 종합적으로 고려한 계약체결이 필요한 것이다. 임대차기간 10년 보장 후에도 권리금회수까지 함께 보장하는 지금의 제도하에서는, 깊은 고려 없이 적당히 계약한 후 상황이 변하면 임차인 압박으로 큰 비용 부담 없이 임대인 의사를 관철해오던 지난 광경들을 더이상 보기 어려워질 가능성이 크기 때문이다.-이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


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