[부동산건설 法테크] 임대차 종료시 임차인은 어느 정도까지 원상회복해야 하나

한경닷컴 더 라이피스트

임대차가 종료하면 임차인은 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환해 주어야 함이 원칙이다. 그런데 임차인이 건물 등 임차물에 시설을 하거나 사용하다보면 여기저기 손상이 가는 경우가 많다.
이처럼 임차물에 손상이 간 상황에서 임대인이 원상복구를 요구하면 원래 시설이 설치되기 전의 상태대로 완벽하게 복구해 주어야 하는지 여부 및 통상의 가치감소분에 대해서도 임차인이 책임을 지느냐 여부가 문제된다.

먼저 복구의 정도에 관하여 임대차계약서에 자세한 규정이 있으면 그에 따를 것이나 통상 '원상복구한다'는 정도의 규정만 있어 그 복구의 정도가 다투어진다.

특히 임대차기간이 장기간에 걸쳐 이뤄질 경우 임대차 이전의 원래 상태가 어떠했는지에 대해 입증자료가 없어 어느 정도로 시설을 철거하고 사후정리를 해야 원상복구가 되는지 심각하게 다투어지는 사례가 많다. 임차인은 임차인대로 철거하고 마무리하는 정도로 원상복구를 했다고 주장하고, 임대인은 사소한 손상부분까지 완벽한 보수를 바란다. 결국 법원의 판단에 따를 수밖에 없으나, 임대인 입장에서 이런 분쟁을 예방하려면 임대차계약 이전에 미리 원상태에 관해 사진이나 비디오 촬영을 해둘 필요가 있다.

한편 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모(損耗)'에 관하여도 책임을 져야 하는지 여부가 문제된다. 이에 관하여는 임대차종료 후 임대인이 3천만 원의 비용을 들여 원상복구를 한 후 임차인에게 그 비용을 청구한 사안에 관한 서울중앙지법 판례가 적절한 기준을 제시해 준다.

임대차 종료시 임차인이 원상으로 회복한다고 함은 '사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다'는 것으로, 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있기 때문이다.

이러한 견지에서 임대차계약서상 단순히 '원상회복하기로 한다'는 조항만 둔 사안에서, 총원상복구비용 3천만원 중 1천500만원은 통상의 손모에 해당한다는 이유로, 임차인에게 나머지 1천500만원만 지급할 의무를 인정하였다.(서울중앙지법 2005가합100279,2006가합62053 판결)

한편 원상회복의 범위에 영업허가에 대한 폐업신고절차를 밟을 의무도 포함될까.
임대차가 종료되어 임차인이 건물을 명도해주고도 임대인과의 불화 등 때문에 임차건물의 영업허가에 대해 폐업신고를 하지 않아, 임대인이 다시 영업허가를 받을 수 없도록 애먹이기도 한다. 그런데 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 임차부동산에 대하여 임대인이 임대 당시의 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함되므로, 임대인이 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 임차인은 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다(대판 2008다34903).

그리고 임차인이 종전 임차인이 시설한 것에다 덧붙여 추가시설을 한 경우, 종전 임차인이 시설한 것까지도 원상회복하여야 하느냐가 문제되나, 자신이 시설한 것만 임차 당시의 상태로 반환하면 된다고 본다(대판 90다카12035).

한편 임차인이 원상회복의무를 지체하는 경우 임대인이 입는 손해는 이행지체일로부터 임대인이 '실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지'의 임대료 상당액이 아니라 '임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지'의 임대료 상당액이다(대판 97다15104).

이 때 '임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간'을 어떻게 볼 것인가가 문제되는데, 해석상 임대차 종료후 임대인이 임대차보증금을 준비한 뒤 임차인에게 기간을 정해 임차물의 명도와 원상회복을 최고하였다면, 그 기간 다음날부터 원상회복의무는 이행지체가 되므로 그 때부터 임대인이 자금마련, 시공업체 선정 등 공사준비를 하여 원상회복 공사에 착수할 수 있는 통상의 기간까지라고 볼 것이다. 결국 법원이 최종판단을 하는 수밖에 없으나 이행지체일로부터 1~2주를 넘지는 않을 것으로 보여진다.

임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 임차인의 원상복구의무를 면해주기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다는 판례가 있다(대판 2006다39720).

그러나 임차인이 임차건물을 증·개축 등 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약을 하였다면, 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구 등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이다(대판 80다320,321).

또한 임차인이 겨우 32만 원 상당의 원상회복을 하지 않았다고, 임대인이 1억 원이 넘는 임대차보증금반환을 거부하는 것은 신의칙위반이라는 판례가 있다.
사례를 보면 임대인 B는 철거 및 원상회복비용이 32만 원 정도 드는 전기시설 부분이 아직 원상회복이 안 됐다며 1억 원 넘는 보증금을 한 푼도 돌려줄 수 없다고 주장 했는데 과연 B의 주장이 옳을까.

민법상 임대차 종료 시 임차인의 원상복구 후 목적물 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 제대로 원상회복을 해 주지 않으면 임대인은 보증금을 내 주지 않아도 되는 것이 원칙이다.

그러나 위 사례의 경우, 대법원은 “임대인이 주장하는 동시이행의 항변권은 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액도 근소한 금액이라면 임대인이 그 사소한 부분의 원상회복의무 불이행으로 인한 손해액을 넘어서서 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하고, 신의칙(信義則)에 반하여 허용할 수 없다”고 보았다.(대법원 1999년 11월12일 선고 99다34697 판결)


한편 임차인에게 지상물매수청구나 부속물매수청구권이 인정되면 임대인이 지상물이나 부속물을 매수해야 하므로 임차인에게 원상복구의무는 없게 된다.

종전 임차인 영업시설 양수했다면 원상회복의무 있나




임대차가 종료하면 임차인은 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환해 주어야 함이 원칙이고, 통상 임대차계약서에도 그런 조항이 명문화되어 있다. 따라서 임대차계약이 종료되면 임차물을 원상복구해 주어야 하는데, 원상복구의 정도에 대해 임대인과 임차인의 다툼이 적지 않다. 이런 점 때문에 임대인이나 임차인으로서는 임대차계약을 하기 전에 원상태에 대해 사진이나 동영상 촬영을 해두어 나중의 분쟁에 대비해 두는 것이 바람직하다.원상복구의 정도에 대해 판례를 보면, 임대차 이전의 상태대로 제대로 복구해 주어야 하는 것이 원칙이지만, 바닥이 긁히거나 미세한 균열이 생기거나, 벽지가 더러워지거나 일부 찢어지거나 하는 등의 손상 등, 사용할 때 으레 생길 만한 손상부분을 ‘통상의 손모(損耗)’라 하고 이 정도는 원상복구를 해 주지 않아도 된다고 본다.대법원은 임차인이 종전 임차인이 시설한 것에다 덧붙여 추가시설을 한 경우, 종전 임차인이 시설한 것까지도 원상회복하여야 하느냐에 관해, 자신이 시설한 것만 임차 당시의 상태로 반환하면 된다고 판결했다.(대판 90다카12035)즉 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”라는 이유를 들었다.그런데 최근 대법원은 “커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우에는 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다”라고 판결했다.(2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결)위 사건에서 임차인은 위 대법원 90다카12035 판결을 들어 자신이 설치하지 않은 시설물에 대해서는 원상복구의무가 없다고 주장했지만, 임대차계약서에 원상복구조항이 있고, 프랜차이즈 커피점의 영업양수로 임차인 지위가 양도된 것이므로 현 임차인이 원상복구의무를 져야 한다고 본 것이다.결론적으로 임차인은 임대차 당시 시설된 상태에서 자신이 추가로 시설하거나 개조한 것만 원상회복하면 되는 것이 원칙이지만, 종전 임차인의 영업을 양수했다면 종전 임차인이 시설한 것도 원상복구해 주어야 함을 유의할 필요가 있다.

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