[부동산건설 法테크] 집 짓다가 10년 늙지 않으려면

한경닷컴 더 라이피스트

■ 집짓다가 10년 늙는 이유
집 짓다가 10년은 늙는다는 말이 있다. 필자는 부동산, 건설관련 분쟁을 주로 다루다 보니 실제 건축주가 집을 짓다가 공사업자 때문에 고통을 당하는 경우가 적지 않고, 심지어 고통을 견디다 못해 자살까지 생각하는 사람도 있었다.

왜 이런 일이 일어날까. 건축을 해보지 않은 사람이라면 건축주가 왜 공사업자 때문에 그런 고통을 겪을까 하고 반문할 수도 있다.

지금도 곳곳에 많은 건물들이 지어지고 있고 양심적이고 정도를 걷는 공사업체들이 다수여서 큰 분쟁 없이 잘 마무리되기도 하지만, 일부 비양심적인 공사업자들은 교묘히 건축주를 괴롭혀 공사비를 더 받아내려고 애쓴다.

특히 처음 집을 지어보는 사람들이 그 타깃이 된다. 건축에 관해 아무것도 모르므로, 잘 아는 사람이나 지인이 추천하는 업체에 모두 믿고 맡겨버린다.

여기에 함정이 있다. 견적서를 마음대로 부풀리고, 공사도급계약서도 일방적으로 공사업체에 유리하게 작성해 건축주의 서명날인을 받는다. 심지어 계약서 없이 공사하기도 한다. 선급금보증서, 계약이행보증서를 발부해 주지 않고, 계약서의 중요한 문구로서 공사지체시 하루당 공사금액의 1천분의 1 정도의 손해배상을 하게 하는 지체상금약정이나 하자담보책임에 관한 조항도 빼먹는다.

나중에 분쟁이 소송으로 비화되면 계약서 같이 서면으로 명시된 것만 중요한 증거가 되고 서로 말로 약속한 것은 증거가 되기 어려운 점을 공사업자가 악용하기도 한다.

무엇보다도 공사업자는 어느 정도 공사를 해 놓고는 지연작전을 쓴다. 공사비를 더 주지 않으면 공사를 못한다고 버틴다. 심지어 몇 달이고 버틴다. 알고 보면 공사업자는 먼저 받은 공사비를 그 현장의 공사비로 쓰지 않고 다른 현장이나 개인용도로 써버리고는 건축주를 압박해 어떻게든 돈을 더 받아내려고 하는 것이다.


건축주가 이를 알고 못 주겠다고 하면 노골적으로 준공을 못하게 방해하거나, 하도급업체들을 시켜 현장을 점거하고 유치권을 행사하게 해 건축현장을 몇 년간이라도 세워놓기도 한다. 결국 건축주는 고통을 당하다가 두 손 두 발 다 들고 항복하고 공사업체가 달라는 대로 다 주어야 겨우 고통에서 벗어날 수 있다. 천신만고 끝에 건물이 준공되어도 부실자재를 쓰고 부실공사를 해 누수나 균열 등으로 두고 두고 건축주를 괴롭게 한다.

■ 공사업체 선정과 계약부터 꼼꼼히 해야
그러면 집 짓다가 10년 늙지 않으려면 어떻게 해야 할까. 위의 내용을 뒤집어보면 다 답이 있다. 무엇보다도 정말 믿을 만한 전문 공사업체를 선정하고, 계약서를 꼼꼼히, 제대로 작성하는 것이 최우선임을 유의해야 한다. 구체적으로 살펴보자.

우선 공사업자를 제대로 선정해야 한다. 친인척이나 지인이 소개한다고 믿고 덥썩 계약할 것이 아니라, 얼굴을 붉히는 일이 있더라도 꼼꼼히 따질 것은 따져 보아야 한다.

그리고 소개받은 공사업자의 홈페이지를 방문해 신뢰성을 점검해 보고, 주변사람들을 통해 평판을 들어보아야 한다. 다음으로 그 공사업자가 실제 시공해 입주된 현장을 방문해 시공기술의 수준을 확인하고, 건축주와 분쟁이 있었는지, 원만한 관계로 마무리됐는지도 체크해 보아야 한다.

이처럼 신뢰성이 검증되었으면 공사도급계약을 잘 체결해야 한다. 가능하면 여러 군데 견적을 받아보는 것이 좋다. 여러 업체에서 견적을 받아보면 개략적인 공사금액 수준을 알 수 있기 때문인데, 가능하면 주위의 아는 공사업자에게 조언을 들을 필요가 있다.

또 설계감리업체는 공사업자가 아는 사람에게 맡길 것이 아니라 건축주가 별도로 선정할 필요가 있다. 공사업자 편이 아니라 건축주 편에서 설계하고, 공정하게 감리를 해야 부실공사 내지 하자를 줄일 수 있고, 분쟁이 생겨도 내 편에서 증언해 줄 수 있기 때문이다.

공사도급계약서를 작성할 때 우선 총공사금액(부가세포함 여부), 선급금, 월별 기성금을 명시하고 공사기간(착공일자와 준공일자)이 특정되어야 한다. 공사중단을 대비해 가능한 선급금보증서, 계약이행보증서도 받아둬야 한다.

무엇보다도 지체상금이 누락된 경우가 많은데, 공사가 지연될 경우 지연되는 하루당 총공사금액의 1천분의 1(또는 3)씩 계산한 손해배상을 하도록 하는 내용이 반드시 명시되어야 한다. 지체상금조항을 두지 않아 공사업자가 몇 달이나 몇 년간 현장을 세워놓고는 공사대금을 더 달라고 떼쓰는 사례도 적지 않다.

그리고 공사업체가 임의로 한 추가공사 관련 분쟁이 많은데, 건축주가 사전에 서면으로 승인하지 않는 한 인정되지 않는다는 조항을 둘 필요가 있다.

또한 공사업자가 공사 중간에 공사를 일방적으로 중단하는 사례도 종종 생기므로 계약해지사유를 구체적으로 세분화해서 정하고, 계약해지를 대비하여 시공권포기각서를 미리 받아둘 필요가 있다. 그리고 공사업자나 하도급업자들의 유치권 포기각서도 미리 징구해야 유치권 행사로 인한 공사중단의 장기화를 막을 수 있다.

결론적으로 처음 집을 짓는 사람일수록 신중에 신중을 기해야 하고, 사전에 전문가의 조언을 충분히 청취할 필요가 있다.


■ 공사업자의 부당한 준공거부와 대응방법
건축공사를 완료하면 해당 지자체의 사용승인, 사용검사(통칭 ‘준공검사’라 함)를 받아야 사용할 수 있고, 등기도 할 수 있다. 그런데 공사업자 중에서는 준공검사를 무기로 당초 약정된 공사대금을 더 받아내려는 사람들이 있다.

공사는 하자투성이로 대충 마무리해 놓고 잔여공사를 중단한 채, 요구하는 추가공사금액을 주지 않으면 준공을 내주지 못한다고 버티는 것이다. 아예 일부만 공사해 놓고 현장을 방치하기도 한다. 그러면 대부분 건축에 문외한인 건축주들은 당장 준공을 내지 못하면 계획한 사용을 할 수 없게 되므로 ‘울며겨자먹기’로 달라는 돈을 다 주고 마는데, 이런 점을 악용하는 것이다.

건축주는 이런 악덕 공사업자들에 대해 어떻게 대응해야 할까.

이런 상황에서 절대 공사업자에게 끌려 다녀서는 안 되고, 단호하게 대응할 필요가 있다.

무엇보다도 준공이 급선무인 만큼 ‘1주일이나 10일 정도의 기간 내에 준공을 하거나 납득할 만한 준공계획이라도 밝혀라. 그렇지 않으면 공사계약을 해지한다’는 내용의 ‘계약이행촉구 겸 해지통지서’를 내용증명우편으로 보낼 필요가 있다.

그럼에도 별다른 답신이 없으면 마무리 공사를 하고 준공을 대신 내줄 공사업자를 선정한 뒤, 종전 공사업자의 기성고에 대해 견적을 받아 그 금액으로 일방적으로 타절한다는 내용을 다시 통지할 필요가 있다. 그후 새로운 공사업자를 통해 신속히 잔여공사를 마무리하고 준공을 내면 된다.

그런데 종전 공사업자나 그 하도급업자가 준공에 필요한 공사완료확인서, 자재 납품확인서, 시험성적서 등의 제출을 거부하기도 하는데, 대부분의 건축주들은 이 문제를 가장 두려워한다.

그러나 공사계약이 해지되는 비상상황이므로, 새로운 공사업자가 적극 나서서 설계자와 감리자, 담당공무원의 협조를 구하면 충분히 해결할 수 있는 문제다. 공사업자가 준공거부를 무기로 건축주 돈을 갈취하는 행태를 근절하려면 이런 상황에서는 다른 공사업자를 통한 준공을 쉽게 허용해 주어야 한다.
특히 감리자는 주요공정에 참여하여 설계도면대로 제대로 건축하는지 감독하고, 자재의 검측을 해야 하며, 공사완료상태를 확인하여 감리보고서를 작성한 후 허가권자에게 제출하여야 한다. 따라서, 공사업자들이 준공에 필요한 서류의 제출을 거부하더라도 감리자가 각 공정의 공사완료사실을 확인하여 감리보고서를 작성 제출한다면 준공을 내 주어야 하는 것이다.

공사업자로서는 아직 덜 받은 공사대금이 있다면 따로 공사대금청구소송을 제기해 소송에서 해결할 기회가 있으므로 공사업자에게도 특별히 불리할 것이 없다.

물론 소송으로 가면 건축주가 하자로 인한 손해배상청구나 공사지체에 따른 지체상금청구도 하게 되어 공사업자에게 오히려 불리할 수도 있으므로 정정당당하게 소송에서 승부하지 않고, 아예 준공단계에서 건축주를 궁지로 몰아넣은 후 돈을 챙기려고 시도하는 것이다.

‘미꾸라지 몇 마리가 온 도랑물을 흐린다’고 제발 이런 악덕 공사업자는 더 이상 나오지 않길 바란다.

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