[가치를 창조하는 부동산자산관리] 성공적인 부동산자산관리 전략

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성공적인 부동산자산관리 전략

저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이
중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과 중소형빌딩 투자가 급증하여 2018년 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로
9조원을 넘어섰다.

대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박꼬박
임대료 수입을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 수익형 부동산은 제대로 관리하지 않으면 기대수익률
달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다.

과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가치가 상승했기 때문에 부동산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았고 공실 채우는
것을 주업으로 하는 임대관리 만으로도 충분했을 지 몰라도, 건물에서 발생하는 순영업소득(NOI)의 양에 따라 건물가치가 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉
부동산 자산관리(Property Management, PM) 없이는 빌딩가치를 올릴 수 없게 되었다.

부동산자산관리란 투자자(소유주)를 대신해서 빌딩의 시설물 수선 및 개보수 등의 유지관리부터 임차인관리, 임대차계약관리, 임대료 수금, 공실마케팅, 수입과
지출의 관리 및 빌딩의 청소, 경비 및 관리인 인력관리 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를
달성하는 전문적인 서비스다.

부동산자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서
부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키기 위한 서비스라고 할 수 있다. 과거의
부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면
현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 해당 부동산으로부터 최대의 순영업소득을
창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.

부동산자산관리는 부동산을 기업 컨셉(Enterprise Concept)으로 보는 데서 출발한다. 이러한
컨셉은 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프(James A. Graaskamp)에
의해 오래 전에 주창되었으나 미국에서 리츠(REITs)가 폭발적으로 성장했던 1993년에 들어서서 비로소 빛을 보기
시작했다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하는 것처럼
부동산도 끊임없는 마케팅을 통해 임차인을 유치하고 유지함으로써 목표 이익을 달성하도록 적극적으로 운영해야 한다는 것이다.

공실 증가로 임차인 구하기가 하늘의 별따기보다 어렵다(?)는 현재와 같은 불황기에는 전문적인 임차인 서비스와 체계적인 운영관리를 통해 임차인 유지율을 높이는 것이
자산관리의 핵심이다. 우량 임차인을 유치한 후 계약갱신을 통해 임차인을 오랫동안 빌딩에 머물게 함으로써
빌딩의 임대수입을 안정적으로 확보하는 것이 무엇보다도 중요하다.

신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다
약 6배 더 많이 들어간다는 미국 부동산관리협회(IREM)의
연구결과가 시사하는 바와 같이, 관리소홀 또는 관리부실로 임차인이 떠나게 되면 공실기간 동안 임대료
수입이 줄어들고 재임대를 위한 공실부분 수선비용이 발생하며 중개수수료도 추가로 부담해야 하기 때문에 현금흐름이 급격히 감소하고 수익률 하락으로
이어질 수 있다. 이런 이유로 부동산자산관리를 ‘임차인을
유지하는 업무’라고도 정의한다.

이제는 빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 시대는 지났다.

빌딩의 가장 중요한 자산이자 현금흐름의 원천인 임차인을
어떻게 관리하느냐에 따라 빌딩가치가 결정되는 시대가 되었다. 결국, 임차인
유지(Tenant Retention)가 가장 중요한 시대가 된 것이다.

글로벌PMC㈜ 대표이사 김 용 남
CCIM 한국협회 회장
부동산학박사(Ph.D), CCIM, CPM, SIOR, MRICS
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