[부동산건설 法테크] 튤립공황과 폰지사기 - 끝 모르는 인간의 탐욕

한경닷컴 더 라이피스트

'튤립공황' - 끝 모르는 인간의 탐욕
16세기 후반 튤립이 터키에서 유럽으로 유입되자, 순식간에 각국으로 퍼져 17세기 초에는 귀족이나 대상인 사이에 튤립투자가 크게 유행하였다. 1637년경 네덜란드 알크마르 튤립 경매장에서는 '황제튤립' 한 뿌리면 암스테르담의 대저택을 살 수 있었고, 황소 1천 마리를 팔아 튤립 뿌리 40개를 사고도 기뻐할 정도였다.

귀족, 상인, 변호사에서부터 시종과 굴뚝 청소부 할 것 없이 모두가 튤립시장에 가진 돈을 몽땅 쏟아 부었고, 급기야 프랑스 사람들까지 투자에 뛰어들었다.

당연히 일반 서민들도 빚을 내어 투자에 나섰고, 튤립 뿌리 하나의 가격이 너무 비싸고 양도 부족하자 튤립 뿌리를 살 수 있는 권리를 싸게 파는 옵션거래까지 생겨났다. 이 튤립 광풍은 1636년 말에서 1637년 초 최고조에 달했다.

그러나 달도 차면 기우는 법이다. 언젠가부터 더 이상 고가에 튤립을 살 사람이 없다는 소문이 퍼지자 불안을 느낀 사람들이 공포에 휩싸여 너도나도 다투어 파는 투매 현상이 나타났다. 가격은 순식간에 폭락하고 거품이 꺼지면서 유럽은 세계 최초의 경제공황을 맞게 된다.

튤립 투기 3년간 튤립 구근의 가격상승률은 5천900%이었으나, 이후 10개월간 튤립의 가격은 이전가격의 1% 이하로 떨어졌다. 순식간에 수많은 사람이 파산하게 됐고 결국 네덜란드정부는 매매 가격의 3.5%만 지불하면 채무를 면제해주는 조치를 취하게 된다. 이 사건으로 인해 당시 세계 최고의 경제대국이었던 네덜란드는 유례없는 경제 공황을 겪게 되었고 결국 영국에게 세계 경제의 주도권을 빼앗기고 만다.

언제부터인가 우리에게 아파트는 생필품을 넘어 사치품이자 부(富)의 척도로 둔갑하였다. 사람들은 무언가에 홀린 마냥 평생을 아파트 면적 늘리며 사느라 허리가 휘어질 지경이어도 무엇 때문에 그래야 하는지 이유도 몰랐다. 그저 남들이 하니까 따라했을 뿐이다. 언론이나 소위 전문가들이 부추기는 부동산 불패의 신화도 남들을 따라하는 벤드웨곤 효과(Band-wagon Effect, 편승효과)를 가속시켰다.

이렇듯 아파트사업이 돈이 되니까, 수만 개의 시행사가 이리떼처럼 전국을 헤집고 다니며 아파트를 지을 만한 땅은 다 들썩여 놓다보니 땅값은 천정부지로 치솟았다. 시행사, 시공사들이 앞 다투어 분양가 끌어올리기 경쟁에 나섰고, PF나 대출수익에 눈이 먼 금융기관이 맞장구치는 동안, 중산층이나 서민은 빚을 내서라도 그 파국으로 가는 행렬에 동참하였다. 미국 대공황기에도 살아남은 월가의 어느 큰 손은 길에서 구두를 닦던 중 그 구두닦이 청년조차 주식투자한 것에 열을 올리는 것으로 보고는 즉시 모든 보유주식을 팔아치운 덕분에 대공황을 피해갈 수 있었다는 일화가 있다. 이미 시장에 주식을 살만한 사람은 다 샀기 때문에 시장은 끝났다고 판단한 것이었다. 증권사 객장 직원들도 애기 업은 주부가 객장에 등장하면 시장이 끝났다고 판단한다는 얘기도 있다. 가사를 챙기랴 애기를 키우랴 정신없는 주부까지 주식매수대열에 가세했다면 이미 시장은 끝났다고 본다는 것이다.

지금 모두가 눈앞의 이익만 좇아 바벨탑을 쌓고 있다. 10년 주기로 늘 찾아오듯이, 머잖아 반 토막난 아파트가 부지기수로 생겨나고, 부러움의 대상이었던 분양로또(?) 당첨자, 재건축조합원, 시행사, 시공사, 대출 금융기관들이 불면의 밤을 보내는 날이 도래할 것이다. 모두가 370년 전 튤립광풍의 교훈을 되새겨야 할 때다.

‘폰지 사기’
1920년대 개발 붐이 한창이었던 미국의 플로리다에서는 '찰스 폰지(Charles Ponzi)'라는 사람이 유령회사를 차려 투자자를 모으기 시작했다. 당시 그곳은 비정상적인 개발붐이 일어 엄청난 사람과 돈이 모여들었다.

폰지는 이 개발붐을 악용해 허황된 주택투자 사업 및 높은 수익률 보장을 내세워 많은 투자자들을 끌어 모았다. 당시 은행도 이 분위기에 동조하여 택지값의 10%만 있으면 건축비를 빌려주었고, 불과 몇 주 사이에 땅값이 2배로 뛰는 분위기도 조성됐다.

새로운 투자자의 돈으로 앞선 투자자에게 높은 이익을 보상해 주는 폰지의 묘안은 한동안 성공을 거두었다. 높은 수익에 대한 소문으로 투자는 끝없이 늘어났고, 1925년 한 해 동안 폰지가 모은 돈은 무려 10억 달러나 되었다.

그러나 폰지가 실제 한 일이라곤 외지에서 건자재를 사다가 기차역에서 하역하도록 한 게 전부였다. 폰지는 3년간이나 사기극을 이어갔다. 배당금은 갈수록 눈덩이처럼 불어나는데, 돈이 들어오는 속도가 점점 떨어지니 그만 사기극이 들통 나고 말았다. 그가 사기죄로 체포되었을 때 그의 통장엔 모은 돈의 14%밖에 없었다. 결국 폰지는 감옥에서 무일푼으로 죽었다.

'폰지사기'란 허황한 고수익률을 제시하며 투자자들을 끌어들여 뒤에 들어오는 투자자의 원금으로 앞사람의 이익을 챙겨주다 끝내는 사기수법으로, 부동산사기에서 출발한 셈이다.

월가의 거물이었던 버나드 메도프가 폰지사기수법으로 500억 달러나 챙기면서 세계적으로 내로라 하는 투자자는 물론, 한국의 기관투자가까지 당한 것으로 매스컴의 화제가 된 적 있다. 국내에서도 아프리카 금광개발투자, 의료기 등 다양한 품목의 다단계식 폰지사기수법으로 검찰에 적발된 것만 해도 11만명의 피해자가 1조원이 넘는 피해를 입은 사례도 있다.

폰지사기의 출발점이 부동산이었던 것처럼 부동산시장에서도 얼마든지 폰지사기가 횡행할 수 있다. 부동산시장이 바닥모를 침체상태로 접어들게 되면 엎드려있던 꾼(?)들이 고개를 쳐들게 되는 법이다. 특히 기획부동산, 해외부동산투자관련 상품(펀드), 부동산관련 회원권시장, 기업 인수·합병 등과 관련한 투자를 할 때에는 신중에 신중을 기해야 한다.

그 외에도 부동산의 사기수법은 다양하다. 등기부등본, 인감증명서나 신분증까지 위조하여 남의 땅을 팔아먹거나, 세입자가 주인인 양 임대해서 보증금을 빼먹는 세상이다. 이런 세상일수록 정신을 바짝 차려야 한다. 세상에 공짜는 없는 법, 큰 수익을 제시하는 투자는 거의 100% 사기라고 생각하면 안전하다.


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