[힘이 되는 부동산 법률] 동일한 임대차목적물에 대한 중복 임차인이 있을 때의 임차권등기 효력

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임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 채 임대차목적물의 점유를 상실하고 이사 나와야하는 임차인에게 임차인 단독으로 신청해서 등기가 마쳐지면 법상 대항력과 우선변제권을 취득 내지 유지하도록 할 수 있도록 임차권등기명령제도가 인정되고 있다(주택, 상가점포 모두에 대해 가능하지만, 편의상 상가건물임대차보호법 조항을 예시키로 한다).

★ 제6조(임차권등기명령)
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

★대법원 2004. 10. 28 선고 2003다62255, 2003다62262 판결
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 조항 및 같은 조항 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 할 것이다.

★ 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 [배당이의]
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

임차인 보호를 위해 임대차등기를 통해 점유없이도 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되는데, 바로 그 점 때문에 동일한 임대차목적물에 여러 임차인이 이해관계를 가지게 되는 경우가 종종 발생하고 있다. 법에서도 가장 대표적인 경우라고 할 수 있는 임차권등기 등재 이후 동일한 임대차목적물을 임대차하는 후속임차인에 대해 소액임차인으로서의 보호를 거부하고 있다. 소액임차인의 최우선변제권을 인정하게 되면 기존 임차권등기의 의미가 퇴색될 우려가 있기 때문이다.

★ 제6조(임차권등기명령)
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

★ 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

한편, 임차권등기 이후 임차인에게 소액임차인으로서의 최우선변제권이 없다는 규정의 반대해석상, 임차권등기 이후 임차인이라고 하더라도 주민등록과 확정일자를 갖춰 보호법상의 요건을 갖춘다면 대항력과 우선변제권이 있다는 점에는 해석상 큰 의문은 없다.

문제는, 최우선변제권 보호대상인 기존 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기신청 없이 이사를 가버려 대항력을 상실한 상태에서 동일한 임대차목적물에 대해 다른 임차인이 임대차를 개시했고, 그 후에서야 비로소 기존 임차인이 임차권등기명령을 받았다면 임차권등기명령을 한 기존 임차인이 어떤 지위를 가지게 될지 하는 점이다. 임대차목적물에 대한 점유상실로 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고, 임차권등기를 통해서 비로소 대항력과 우선변제권을 득하게 된다는 점에는 해석상 큰 의문은 없지만, 최우선변제권 행사가능 여부에 대해서는 논란이 있다. 제6조 6항은 기존 임차인의 임대차등기 이후 신규임차인이 임대차를 개시한 경우인데 반해, 이 경우는 신규임차인의 임대차개시 이후에 뒤늦게 기존 임차인이 임차권등기한 경우라는 점에 차이가 있다. 대법원 판결은 제6조 6항의 유추해석상 기존 임차인의 최우선변제권을 부정하고 있다(반면, 최우선변제권을 인정한 울산지방법원 2017가단8776호 등 반대 판결도 있다).

★ 대구지방법원 2015. 8. 21.선고 2014나305284 [부당이득반환청구]
☞ 기존 임차인 이모씨에 대해 소액임차인으로서의 최우선변제권이 있음을 전제로 신규 임차인인 원고에 대해 배당되지 못한 액수만큼의 배당을 취소하라는 취지의 판단인데, 대법원 2015다236899호로 확정됨

가. 이 사건 임차권등기의 유효성
임차목적물의 점유를 상실하여 대항력을 상실한 임차인이 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 취득하는 것이 적법한 것인지에 관하여 본다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 ‘임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인’이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하여 임차인이 임차권등기명령신청 당시 대항력이나 우선변제권을 취득하고 있을 것을 요건으로 하지 않고 있고, 같은 조 제5항에서는 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다고 하면서 다만, 임차권등기 이전에 이미 대항력 및 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지된다고 규정하고 있다.
위와 같은 규정을 종합하면, 대항력이나 우선변제권이 있었던 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있고(대법원 2004. 10. 28. 선고 2003다62255, 62262 판결 참조), 그 임차권등기에 의하여 대항력 및 우선변제권을 취득하나, 다만, 그러한 경우 임차권등기가 경료된 때부터 대항력 및 우선변제권을 취득한다고 보아야 할 것이다.
위 1. 다. 항에서 본 것처럼, 이○○은 이 사건 부동산에 대한 점유를 상실한 이후에 임차권등기명령을 신청하여 이 사건 임차권등기를 경료받았지만 이는 적법하고, 다만 이○○은 이 사건 임차권등기가 경료된 2012. 9. 13. 대항력 및 우선변제권을 취득하였다.

나. 이 사건 임차권등기에 따른 최우선변제권
주택임대차보호법 제8조는 경매신청 등기 전에 소액임차인이 대항력을 갖추면 최우선변제권이 있다고 규정하고 있고, 이○○은 위에서 본 바와 같이 이 사건 경매개시결정 등기(2013. 5. 8.) 전인 2012. 9. 13. 대항력을 갖추었으므로 최우선변제권이 있다고 볼 여지가 있다.
그러나 아래와 같은 사정들을 고려하여 볼 때, 이○○에게는 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로서의 최우선변제권이 인정되지 않는다고 볼 것이다.
① 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위하여 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권을 부여하고 있는데, 그 같은 보호를 위해서는 모두 임차목적물인 주택의 인도가 요건이므로, 하나의 임차목적물에 1명의 임차인이 있을 것을 전제로 한 것이다. 그런데 임차인이 그 같은 보호를 받기 위하여 임차목적물을 계속 점유하고 있어야 할 필요가 있음으로 인해 생기는 불이익을 방지하기 위하여 임차권등기명령 제도가 도입되었다. 임차권등기를 하게 되면 그로써 인도의 요건을 갖춘 것으로 인정해 주어, 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 특별한 혜택을 보유할 필요 때문에 새로운 주거지로 옮겨가지 못하던 불합리를 해결해 준 것이다.
② 그러나 임차권등기는 실제로는 임차목적물을 점유하지 않더라도 가능한 것이어서 동일한 임차목적물에 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는 복수의 임차인이 동시에 존재할 수 있게 되었고, 이는 당해 임차목적물에 대한 임차인이나 담보권자 등의 이해관계인들에게 불측의 손해를 줄 수 있는 것이다. 이 같은 이해관계의 조절을 위해서 주택임대차보호법은 제3조의3 제6항을 두어, 임차권등기가 된 목적물을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리는 없다고 규정하게 되었다. 즉, 소액임차인의 최우선변제권과 관련하여서는 동일한 임차목적물에 대하여 복수의 권리자가 발생하지 않도록 하겠다는 것이 위 규정의 취지인 것이다.
③ 돌이켜 이 사건의 경우를 보면, 원고가 보증금을 20,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2012. 5. 23. 임차목적물의 인도와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로서의 최우선변제권을 취득하였다. 그리고 당시에는 이○○은 주민등록은 되어 있었으나 임차목적물에 거주하지 않고 있어 최우선변제권을 비롯하여 주택임대차보호법에서 인정하고 있는 여러 혜택들을 누릴 수 없는 상태였는데, 2012. 9. 13. 이 사건 임차권등기를 하게 되어 비로소 그 요건을 다시 갖추게 되었다. 이와 같은 경우는 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에서 규정하고 있는 경우와 비교할 때 임차권등기와 다른 임대차계약의 체결이라는 사건의 순서만 바뀐 것일 뿐이고, 복수의 최우선변제권을 가지는 소액임차인의 등장이라는 결과가 되어 담보권자 등 다른 이해관계인들에게 불측의 손해를 주게 됨은 동일하다. 따라서 이와 같은 경우에도 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 유추적용되어, 나중에 임차권등기를 하게 된 소액임차인에게는 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권이 인정되지 않는다고 보아야 한다.
④ 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 ‘임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항․제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다’고 규정하고 있다. 이는 이미 대항력이나 우선변제권을 가지고 있던 임차인이 그 요건을 구비한 상태에서 임차권등기를 하게 되면, 이후 인도나 주민등록이라는 요건을 상실하더라도 이미 취득하였던 대항력이나 우선변제권을 그대로 보유한다는 취지일 뿐이다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 가지고 있던 임차임이 그 요건 중의 일부를 상실하여 그 대항력이나 우선변제권을 잃게 된 후에 다시 임차권등기를 하게 되었을 경우에는, 그 임차권등기 시에 비로소 대항력이나 우선변제권을 다시 가지게 되는 것일 뿐이지, 당초 가지고 있었던 대항력이나 우선변제권을 그대로 보유하는 것으로 보는 것은 아니다. 이는 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인의 최우선변제권에 대해서도 동일하게 적용된다고 할 것이다(대항력이나 우선변제권의 경우에는 언제 대항력 또는 우선변제권을 가지게 된 것인지, 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지된 것인지 아니면 상실되었다가 새로 취득하게 된 것인지 등이 의미가 있으나, 소액임차인의 최우선변제권의 경우에는 경매개시결정 등기 이전에 그 요건을 갖추기만 하면 최우선변제권이 인정되고, 그 이전 어느 일자에 최우선변제권을 가지게 되었는지는 배당의 순위나 효력에 있어 문제가 되지 않는다. 이 때문에 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 대항력이나 우선변제권에 대해서만 규정하게 된 것으로 보인다). 이 사건의 경우에, 이○○은 당초 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인으로서 최우선변제권을 가지고 있었으나, 다른 곳으로 이주하여 인도 요건을 결하게 되어 그 같은 최우선변제권을 상실하게 되었고, 이후 임차권등기를 하였으나 그 때는 이미 원고가 새로운 소액임차인으로서 최우선변제권을 가진 상태였으므로, 주택임대차보호법 제3조의3 제6항의 유추적용으로 이○○은 이제 소액임차인으로서의 최우선변제권도 인정받을 수 없게 된 것이다.
⑤ 위와 같이 해석하더라도 임차권등기를 경료한 종전 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제권이 없다는 것일 뿐, 임차권등기 일자에 따른 순위로 우선변제권은 여전히 보유하는 것이므로 종전 임차인에게 과도한 불이익을 지우는 것은 아니다.
따라서 새로운 임차인인 원고가 대항력 및 최우선변제권을 취득한 이후에 이○○이 이 사건 부동산에 대한 점유를 상실한 상태에서 임대차등기명령을 신청하여 이 사건 임대차등기를 경료받은 것이므로, 이○○은 이 사건 경매의 매각대금에서 소액임차인의 최우선변제권을 통해 배당금을 배당받을 권리가 없다.


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