[부동산건설 法테크] 아파트 하자소송에서 하자의 판단기준은 준공도면일까, 착공도면일까

한경닷컴 더 라이피스트

아파트 건설공사를 하다보면 필연적으로 크고 작은 하자가 발생한다. 이러한 하자가 발생하면, 아파트 수분양자들은 시행사나 시공사를 상대로, 시행사는 시공사를 상대로, 각 하자보수청구나 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송을 제기하여 법원의 하자보수비 감정결과에 따른 손해배상을 받게 된다. 여기서 '하자'에는 설계도면대로 시공되지 않은 미시공, 잘못 시공된 오시공, 합의 없는 변경시공 등의' 사용검사 전' 하자와 균열, 누수, 처짐, 들뜸 등 '사용검사 후' 하자가 포함된다.

아파트에 하자가 생기면 상호 합의로 해결되지 않은 한 부득이 소송으로 비화되는데, 아파트 하자소송의 승패는 하자보수비 감정결과에 의해 좌우된다. 법원도 건축전문가가 아니기 때문에 소송당사자의 신청에 의해 건축사나 건축시공기술사 등 법원에 등록된 감정인에게 감정을 촉탁하여 그 감정결과로 나온 하자보수비를 지급하라고 판결하게 된다. 물론 감정이 잘못된 부분이 있으면 소송당사자가 감정보완을 신청하여 보완하기도 한다. 또한 감정금액을 100% 그대로 인정하지는 않고, 아파트 연식에 따라 30~50%까지도 책임제한을 하여 감액된 금액을 인정한다.

이처럼 아파트 하자소송에서는 하자감정이 절대적으로 중요한데, 하자감정을 할 때 하자여부를 판단하는 기준이 되는 설계도면이 착공도면(사업계획승인도면)일까, 아니면 준공도면(사용검사도면, 사용승인도면)일까. 통상 착공도면을 기준으로 하면 하자가 매우 커지고, 준공도면을 기준으로 하면 적어지므로, 소송당사자 간 이해가 크게 상반되는, 대단히 민감한 쟁점이다.

● ‘특별한 사정이 없는 한’ 준공도면이 원칙

과거에는 하급심에서 ‘착공도면에 따라 하자를 판정해야 한다는 판례’와 ‘준공도면에 따라 판정하면 된다는 판례’가 첨예하게 대립했으나, 대법원은 “특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.”라고 판시하여 ‘특별한 사정이 없는 한’ 준공도면이 판정의 기준임을 명확히 했다.(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결)
원심과 대법원의 판결이유는 아래와 같다.

<원심> 착공도면을 기준으로 해야
이 사건 아파트와 같이 선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 주택 관련 법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없는 점, 이러한 선분양·후시공의 분양 관행에 주택 관련 법령이 이러한 분양방식을 허용하면서도 그 절차 및 그에 따라 제출할 도서를 엄격히 규정하고 있는 사정을 더하여 볼 때, 분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면과 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다고 할 것이고, 그와 달리 시공된 부분은 그 변경시공된 부분이 사업승인도면과 착공도면에서 정한 것에 비하여 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우라고 볼 것이므로, 이 사건 사업승인도면과 달리 하향품질로 변경시공되거나 미시공된 하자들에 대해서는 피고의 하자담보책임이 인정된다.


<대법원> 준공도면을 기준으로 해야
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

위 판결이유에 의하면, '사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등'의 특별한 사정이 있으면, 예외적으로 착공도면을 기준으로 하자를 판단할 수 있다는 결론이다.

<필자가 수행한 소송사례> 대법원 2014. 10. 27. 선고. 2014다22772 판결
필자가 수행한 하자소송에서도 대법원이 위 대법원 판례와 유사한 시기에 ‘준공도면이 하자의 판단기준임’을 재확인한 바 있는데, 개략적인 내용을 살펴보면 아래와 같다.

사례를 보면, 대구시 중구 소재 A아파트(800여가구)는 2003년 입주한 아파트로 시행사를 상대로 하자소송을 제기한 결과, 1심에서 사용승인도면과 다른 하자 약 8억원, 사업승인도면과 다른 하자 약 6억5천만원, 원목마루판 하자 약 7억원 등 합계 21억5천여만원을 인정한 후, 사용검사일로부터 6년 정도 되어 자연적 노화된 점 등을 고려하여 70%로 책임을 제한하여 14억여원의 손해배상책임을 인정했다.

그런데 항소심에서는 원목온돌마루 미시공부분에 대해서는 하자보수 또는 채무불이행으로 인한 손해배상책임은 인정하지 않고 표시광고법 위반의 허위·과장 광고에 따른 위자료로 1인당 10만원 내지 15만원씩, 합계 6천여만원만 인정했다. 입주민측에서는 원목마루판 시공이 되려면 합판마루에 2㎜ 이상의 원목을 붙여야 하는데, 실제 0.4㎜ 정도만 붙였다고 주장했으나, 법원은 분양계약 당시 원목온돌마루가 제조회사마다 다양하게 표기되고 있고 원목마루와 합판마루를 구별하는 법적 기준도 없으며, 공사 시방서에도 원목마루에 관한 내용이 없다는 등의 이유로 입주민측의 주장을 배척하고 일부 위자료만 인정했다. 또한 시행사의 책임을 70%에서 60%로 낮추어 책임을 10% 덜어 주었다.

대법원은 원목마루판에 대해서는 항소심의 판단이 옳다고 보았으며, 하자판정의 기준도면에 대해서는 사업계획승인도면이 아니라 사용승인도면임을 분명히 하면서 원심을 파기환송하여, 6억5천만원의 배상책임을 부정했다.

분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 시공내역이나 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시·설명하거나, 분양 안내서 등에 별도로 표시되는 등 분양계약 내용이 됐다는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 사용승인도면(준공도면)을 기준으로 하자를 판정해야 하는데, 이 사례에서는 그런 사정이 없다고 본 것이다.

● 예외적으로 착공도면이 기준이 된다 - ‘특별한 사정 인정’(하향시공 항목에 대한 설계변경 합의의 부존재)

그런데 최근 서울중앙지법(2016가합535109)은 주택재개발조합(시행자)이 시공사를 상대로 제기한 하자소송에서는 위와 같은 특별한 예외사정이 있다고 보아 준공도면이 아닌, 착공도면을 기준으로 하자여부를 판단해야 한다고 판결을 내려 주목받고 있다.

재판부는 "도급계약의 내용을 종합할 때, 시공사의 시공의무는 적법한 설계변경에 따라 설계도면이 변경되지 않는 한 도급계약의 내용이 된 사업참여제안서 및 착공도면(사업계획승인도면)을 기준으로 그 범위가 정해진다고 할 것인데, 조합이 주장하는 (가치)하향시공 항목에 관하여 쌍방이 설계변경에 합의하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 시공사는 사업참여제안서 및 착공도면과 달리 시공한 부분에 대하여 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 부담한다"라고 하고, 나아가 다른 부실시공 등의 하자에 대해서도 하자보수에 갈음한 손해배상책임을 인정했다.

이에 시공사는 착공도면 보다 상향시공한 공사비가 더 많다고 주장했지만, 재판부는 상향시공에 관한 합의가 없었던 점을 들어 인정하지 않고, 다만, 아파트(3년 4개월 경과)의 자연적 노화현상, 사용·관리상 잘못 등과 함께 책임을 제한(75%)하는 사유로는 일부 고려했다.

<구체적인 내용>
대전 중구에 있는 아파트 18개동 1152세대 및 부대복리시설을 신축 · 분양한 A주택재개발정비사업조합이 "아파트의 하자로 인한 손해를 배상하라"며 시공사인 B건설을 상대로 낸 소송(2016가합535109)에서 원, 피고가 설계변경에 합의했다는 증거가 없다며 착공도면이 기준이라고 판시, "B건설은 A조합에 28억 7200여만원을 지급하라"고 판결했다.
B건설은 A조합과 아파트 신축공사에 관한 도급계약을 체결하고 2011년 4월 공사를 착공, 2년 5개월 뒤인 2013년 9월 준공인가를 받았다.

o 시행사(재개발조합)의 주장
A조합은 "B건설이 도급계약의 내용에 포함된 사업참여제안서와 착공도면 즉, 도급계약 체결 당시의 기본설계도면인 사업계획승인변경도면 및 이를 구체화한 실시설계도면에 따라 시공해야 할 의무가 있음에도 이를 위반해 임의로 시공항목을 누락하거나 축소 · 변경시공하는 등 하향시공을 하여 하자가 발생했으므로, 이 부분 채무불이행 또는 하자담보책임에 따른 손해배상책임이 있다"며 B건설을 상대로 54억 1500여만원의 손해배상을 요구하는 소송을 냈다. A조합은 이외에도 "준공도면, 관련 법규, 시방서 등에 반하여 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나 부실하게 시공 또는 변경시공함으로써 하자가 발생했다"고 주장했다.

o 시공사의 항변
이에 대해 B건설은 "착공도면은 미완성 내지 불확정 단계의 도면에 불과하고 사용승인 내지 사용검사로서 확정된 준공도면만이 하자 판단의 기준이 되어야 한다"며 "최종 승인된 준공도면에 따라 아파트 신축공사를 완료한 이상 사업참여제안서나 착공도면과 달리 시공하였다고 하더라도 이로 인한 채무불이책임이나 하자담보책임을 부담하지는 않는다"고 맞섰다.

o 법원의 판단
A조합과 B건설이 맺은 도급계약은, B건설의 공사 범위를 A조합이 제공한 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 사업시행계획서상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축공사로 정하고 있고(2조 1항), B건설의 공사기준은 관할 지방자치단체장으로부터 인가된 사업계획 설계도서에 의하도록 정하고 있고, 마감재는 B건설이 제출한 사업참여제안서 및 동등의 견본주택 마감재와 동등 이상의 자재를 사용하도록 정하고 있으며(24조), 총 공사비는 사업승인권자가 인가한 건축연면적에 약정한 제곱미터(㎡)당 단가를 곱한 금액으로 정하고 있고(7조 1항), B건설에게 불가피한 사유가 있는 경우 A조합에게 공사변경을 요구하거나 A조합과 협의하여 공사를 변경할 수 있도록 정하고 있다(31조).

위와 같은 도급계약의 내용을 종합하여 보면, 이 사건 도급계약이 정한 공사대금과 직접적 대가관계에 있는 B건설의 시공의무는 적법한 설계변경에 따라 설계도면이 변경되지 않는 한 도급계약의 내용이 된 사업참여제안서 및 착공도면(사업계획승인도면)을 기준으로 그 범위가 정해진다고 할 것인데, A조합이 주장하는 하향시공 항목에 관하여 A조합과 B건설이 설계변경에 합의하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, B건설은 사업참여제안서 및 착공도면과 달리 시공한 부분에 대하여 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 부담한다.

B건설이 이 아파트를 건축하면서 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 않거나 설계도면과 다르게 변경시공 또는 부실시공을 함으로써 아파트에 균열, 누수, 방화문 성능불량 등의 하자가 발생하였으므로, B건설은 수급인으로서 도급인인 A조합에게 아파트의 하자보수에 갈음한 손해배상책임이 있다.

B건설은 하향시공에 따른 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 착공도면 기준으로 상향시공한 공사비가 36억 9100여만원에 이르므로, A조합이 구하는 손해배상액을 초과한다고 주장하지만, 위와 같은 변경시공 및 그에 따른 계약금액조정에 관하여 A조합과 B건설과 사이에 합의가 이루어졌다고 인정할 만한 아무런 증거가 없고, A조합과 B건설과 사이에 변경시공에 관하여 합의가 이루어지지 않은 이상 A조합이 추가 대가를 지급하면서까지 상향시공으로 인한 이익을 누릴 의사가 있었다고 보기는 어려우므로, 이러한 경우에까지 상향시공에 따른 시공비 차액을 하자보수비용에서 공제하는 등으로 그 이익 부분에 대한 반환의무를 인정한다면 A조합은 자신의 의사와는 상관없는 의외의 지출을 강요받는 결과가 되어 부당하다. 따라서 B건설이 상향시공을 이유로 그 공사대금의 차액 상당을 A조합에게 반환청구하거나, 그 금액 상당을 하자보수비에서 공제할 수는 없다.

다만, B건설이 착공도면 기준으로 상향시공한 공사비가 A조합이 구하는 손해배상액을 초과한다는 사정은 책임제한 단계에서 참작하기로 한다. 아파트에 대한 중공인가일인 2013. 9. 24.로부터 감정이 시행된 2017. 1.경까지 약 3년 4개월이 경과하여 위 기간 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 아파트에 발생한 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 아파트 입주자들의 사용 · 관리상 잘못으로 인하여 아파트의 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점, 감정인이 착공도면 대비 상향시공된 것으로 인정한 항목의 시공비 차액 합계액이 상당한 금액에 이르는 점 등을 종합할 때, B건설의 책임을 75%로 제한한다.

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