[경매로 세상얻기] 십년감수일까, 신의한수일까?

한경닷컴 더 라이피스트

경매부동산에 입찰하여 최고가매수인으로 선정됐는데 단독입찰인데다 수억원에 달하는 임차인의 보증금을 떠안게 됐을 때 최고가매수인의 심정은 어떨까? 게다가 매각불허가신청을 하고 싶은데도 그 매각불허가사유가 마땅치 않을 때는?

이런 최악의 상황에서 구사일생한 매수인이 있어 그 사례를 소개해본다.

지난해 8월 5일 서울동부지방법원에서는 성동구 마장동에 소재한 세림아파트 1동 501호에 대한 경매가 진행됐다. 전용면적 72.84㎡(22.03평, 27평형)로 경매 직전 7월 같은 면적이 7억원-7억1300만원에 4건이 거래됐다.

지하철5호선 마장역과 아파트단지까지 직선거리 240m 정도밖에 되지 않은데다 최초감정평가액 7억4800만원에서 한차례 유찰돼 최저매각가가 5억9800만원이었으니 다른 때 같았으면 적어도 10명 내외의 경쟁입찰에 6억5천만원 이상에 매각이 됐을 법한 물건이다.

그런데도 개찰 결과 이 물건은 최저매각가 수준인 5억9840만5천원을 써낸 J씨에게 단독으로 매각이 됐다. 최저매각가보다 불과 5천원만 더 써냈다. 입찰자가 오륜정신에 입각해 최저가를 써냈는지, 아니면 단독입찰을 예상해서 그렇게 입찰가를 써냈는지는 J씨 외에는 아무도 모른다.

그러나 이 물건은 원리원칙대로라면 이번 회차에 매각이 되어서는 안 되고 한차례 유찰되는 것이 마땅했다. 해당 물건에 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인이 당초 배당요구를 했으나 배당요구종기 내에 배당요구를 철회해 임차인의 보증금 2억4천만원이 매수인에게 인수되기 때문이다. 최저매각가에 매각이 된다 해도 낙찰자는 5억9800만원에 임차인 보증금 2억4천만원을 인수해 총 8억3800만원에 아파트를 매수하게 된 결과 당시 실거래가보다 1억3천만원이 넘는 가격에 본건 부동산을 취득한 셈이 된다.

대법원경매정보 상의 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인의 배당요구철회에 대한 내용이 기록돼 있고, 각 민간경매정보업체의 임대차관계에도 배당요구를 한 일자가 기록되지 않았던 터라 임차인의 보증금을 매수인이 인수한다는 것은 누가 봐도 알 법한 문제였다. 비단 J씨만 그러한 사실을 모르고 입찰했을까?

다소 수상쩍어 보이는 일은 이날의 매각절차가 종료된 후부터 일어났다. J씨는 최고가매수인으로 선정된 후 8월 9일에 법원에 매각불허가신청을 했다. 매각불허가가 될 만한 사유가 없기 때문에 매각불허가가 받아들여지지 않는 것은 당연지사. 일정대로 매각 후 7일이 지난 8월 12일에 매각이 허가됐다.

이후 8월 13일에 경매신청채권자가 느닷없이 보장기간연장신청서를 제출하더니 8월 22일에 경매취하서가 접수됨과 동시에 최고가매수인의 경매취하동의서가 제출되고는 경매가 종국적으로 취하됐다.

채권자의 경매취하는 대부분 채무자의 채무변제가 있는 경우에 이루어지지만 그런 이유가 아니라면 이처럼 가장 후순위인 채권자인 경매신청채권자까지 배당액이 돌아갈 정도로 매각대금이 충분한 상황에서 채권자가 스스로 경매를 취하하는 사례는 그리 많지 않다.

채권자 덕분(?)에 경매가 취하돼 매수인은 임차인의 보증금을 떠안지 않아도 됐고, 대금미납으로 인한 입찰보증금(5980만원)몰수라는 위험도 회피하게 됐다. 어디 그뿐이랴! 강제경매의 경우 경매취하를 위해서는 매수인에게 취하동의서를 받아야 하는데 매수인이 취하에 동의하는 조건으로 채무자에게 모종의 대가(?)를 요구하지 않았을까?

매수인이 아무것도 모른 상태에서 낙찰을 받았고, 경매가 취하되고, 입찰보증금을 돌려받았다면 십년감수한 일이 됐겠지만, 만약에 위와 같은 일련의 과정이 매수인의 치밀한 계획과 작전으로 인해 입찰보증금도 되찾고 더불어 경매취하에 대한 대가마저 취득했다면 그야말로 신의한수라 할 만한 초절정고수의 진면모를 보여주는 사례라 하겠다.

대법원이나 민간경매정보를 통해 이미 대항력 있는 임차인의 보증금에 대한 인수 여부가 드러나 있는 점, 그럼에도 불구하고 단독으로 최저매각가에 입찰하여 매각이 된 점, 매각 후 매각불허가신청과 채권자의 경매취하 등이 일사천리로 이루어진 점에 비추어 아무래도 전자보다는 후자에 무게가 더 실린다고 봐야하지 않을까?


㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323


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