[힘이 되는 부동산 법률] 경매권리분석과 기판력, 변론종결 후 승계인의 법리

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건국대학교 부동산대학원 경매동호회 초청으로 2020. 5. 21. 경매 특강을 진행한 강의자료이다. 법조인들도 어려워하는 분야이고 경매권리분석의 복병이 될 수 있는 테마일 수 있다.


Ⅰ. 풋살경기장으로 이용하던 수만평 토지가 경매에 나왔습니다. 해당 토지상에는 풋살경기장으로 이용하기 위해 토지를 임차한 사람이 지은 가건물이 여러채 있는데, 차임이 장기연체되자 경매채무자인 현재의 소유자가 임차인 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기해서 이미 승소판결을 받아둔 상태라고 합니다. 제가 토지를 낙찰 받게 되면 기존 판결의 기판력으로 별도 재판 없이 건물철거집행을 할 수 있나요?

최근에 받은 질문내용인데, 간단한 듯 하지만 고려해야 할 부분이 적지 않다.

분쟁 소지가 있는 부동산물권 취득에 앞서 해당 부동산과 관련해서 기존에 어떤 판결이 있었는지 여부를 확인하는 것은 기본적인 절차이어야 한다. 사적인 거래에 비해 분쟁의 소지가 많고 권리관계 확인이 상대적으로 어려운 경공매절차일수록, 경매권리분석을 함에 있어 지상에 건물이 존재하는 토지만이 경매대상물인 경우 최우선으로 법정지상권을 검토한다. 하지만, 위 질문사례처럼 이미 기존 토지, 건물주들 간에 건물철거에 관한 재판이 있었다면, 객관적인 법정지상권 성립 여부를 떠나 토지를 낙찰받는 사람으로서는 기존 재판결과에 구속될 수 있다. 기존 판결의 기판력이 변론(재판심리) 종결 이후 승계인일 수 있는 낙찰자에게도 미칠 수 있기 때문이다. 즉, 판결이 무효에 이를 정도가 아니면 비록 객관적인 사실관계나 법리에 맞지 않은 판결도 기판력 때문에 변론종결 후의 승계인인 낙찰자를 구속하게 될 수도 있다.


★ 민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)
① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.
② 제1항의 경우에 당사자가 변론을 종결할 때(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때)까지 승계사실을 진술하지 아니한 때에는 변론을 종결한 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤)에 승계한 것으로 추정한다.

이런 변론종결 후의 승계인은 기판력 때문에 새로운 재판을 할 수 없고, 별도 재판 없이 간소한 승계집행문 발급을 통한 강제집행절차가 가능하다.


★ 민사집행법 제31조(승계집행문)
① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.
② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.


만약 질문사례의 경우에서 기존 토지주가 임차인 상대로 받은 건물철거판결이 승소판결이라면 토지 낙찰자는 그 판결의 승계인으로서 별도의 재판 없이 건물주(토지임차인)을 상대로 승계집행문을 발급받아 집행절차에 돌입할 수 있는 가능성이 있으니, 우월한 지위에서 신속하게 사건을 처리할 수 있게 되는 것이다. 반대로 기존 판결이 예상과 달리 패소판결이라고 하면 정반대로 불리한 처지에 놓일 수도 있어 각별한 주의가 필요하다. 따라서, 관련정보 파악이 어려운 경공매 절차일수록 하급심을 비롯한 판결 검색을 통해 관련 분쟁이 존재했는지 사전에 확인하는 것은 권리분석 못지않게 반드시 기본적으로 거쳐야하는 과정인 셈이다.

Ⅱ. 변론종결 후의 승계인과 승계집행문

1. 의의

판결의 효력(기판력, 집행력)은 기본적으로 재판의 당사자에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 이후 승계인에게도 효력이 승계될 수 있다. 그렇지 않으면, ① 패소당사자가 소송물인 권리관계를 제3자에게 처분함으로써 기판력있는 판결을 무력화시키고 승소당사자의 지위가 붕괴할 수 있거나, ② 확정판결에도 불구하고 집행을 위해 다시 재판을 해야 하는 불편이 발생할 수 있기 때문이다.

게다가, 승계집행의 문제는 신속한 집행차원에서도 실무상 매우 중요하게 고려되는데, 이런 변론종결후의 승계인에 대해서는 별도 재판 없이 간소한 승계집행문 발급을 통한 집행절차가 가능할 수 있다.

2. 승계인의 범위

승계의 전 주인이 원고이든 피고이든, 승소자이든 패소자이든 불문한다. 일반승계(상속, 합병 등), 특정승계도 상관없다. 문제는, 변론종결 후에 당사자로부터 “소송물인 실체법상의 권리의무”를 승계한 자는 승계인이라는 점에 학설상 의문이 없지만, “계쟁물에 관한 당사자적격”을 넘겨받은 자에 대해서는 소송물이론에 따른 학설상 논란이 있다는 것이다. 때문에 양자를 나누어 살펴볼 필요가 있다.

가. 소송물인 실체법상 권리의무 승계인

소유권 확인판결이 난 소유권의 양수인, 이행판결을 받은 채권의 양수인, 채무의 면책적 인수인 등이 대표적이다.


★ 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다21967 판결[집행문부여에대한이의]
☞골프장 운영자인 소외회사를 상대로 받은 기존 입회금반환확정판결을 근거로 피고가 신청한 집행문부여에 대해 골프장을 인수한 원고가 이의의 소를 제기한 사안에서, 원심은 원고의 입회금반환채무인수가 면책적인 아닌 중첩적이라는 이유로 원고청구를 인용했지만, 대법원은 면책적 채무인수임을 이유로 원심판결을 파기함

[1] 민사집행법 제31조 제1항에서 “집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다.”라고 규정하고 있는데, 중첩적 채무인수는 당사자의 채무는 그대로 존속하며 이와 별개의 채무를 부담하는 것에 불과하므로 새로 채무의 이행을 소구하는 것은 별론으로 하고 판결에 표시된 채무자에 대한 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 채무자 이외의 자에게 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없으나, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는 이른바 면책적 채무인수는 위 조항에서 말하는 승계인에 해당한다.

[2] 체육시설의 설치·이용에 관한 법률(이하 ‘체육시설법’이라고 한다) 제27조 제1항에 따라 양수인이 사업의 인허가와 관련한 공법상의 관리체계와 함께 기존의 회원들에 대한 의무를 승계함과 동시에 양도인은 기존의 회원들에 대한 의무를 면하게 되므로, 체육시설법 제27조 제1항에 따른 양수인의 기존 회원에 대한 채무인수는 면책적 채무인수에 해당하고, 양수인은 민사집행법 제31조 제1항의 승계인에 해당한다.


★ 대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정[집행문부여에대한이의]
☞ 특별항고인인 관리회사(입주자대표회의)가 당초 구분건물 소유자인 소외 1에 대해 받은 관리비청구 판결을 근거로, 소외 2를 거쳐 해당 구분건물소유권을 최종적으로 취득한 신청인에 대하여한 승계집행문부여신청을 하자, 신청인이 이의한 사안에서 중첩적 채무인수자임을 이유로 발급된 승계집행문을 취소한 원심결정을 타당하다고 유지한 대법원결정.

민사집행법 제31조 제1항에서 “집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다”고 규정하고 있는바, 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하는 이른바 면책적 채무인수는 위 조항에서 말하는 승계인에 해당한다고 볼 수 있지만, 중첩적 채무인수는 당사자의 채무는 그대로 존속하며 이와 별개의 채무를 부담하는 것에 불과하므로 소극적으로 해석함이 상당하다고 할 것이다.
원심결정 이유에 의하면, 특별항고인은 이 사건 점포를 소유한 소외 1을 상대로 부산지방법원 2008가단71618호로 이 사건 점포에 대하여 2002. 11.부터 2008. 3.까지 연체된 관리비 중 공용부분의 관리비 22,374,290원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받아 확정된 사실, 그 후 소외 2는 소외 1로부터 이 사건 점포를 매수하여 2009. 1. 15. 소유권이전등기를 마쳤고, 신청인은 소외 2로부터 이를 다시 매수하여 2009. 1. 28. 소유권이전등기를 마친 사실, 특별항고인은 위 확정판결에 기하여 신청인을 소외 1의 승계인으로 하는 승계집행문 부여 신청을 하여 부산지방법원 법원주사보는 사법보좌관의 명령에 따라 2009. 8. 19. 위 판결에 대하여 신청인을 소외 1의 승계인으로 하는 승계집행문을 부여한 사실을 알 수 있는바, 앞서 본 법리에 위와 같은 사실을 비추어 보면, 신청인은 집합건물법 제18조에서 규정한 특별승계인으로서 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 할 것이므로 민사집행법 제31조 제1항에서 규정하는 승계인에 해당하지 않는다고 할 것이다


★ 서울고등법원 2012. 10. 18.선고 2012나10432 승계집행문부여(상고기각 확정)
☞ 조모씨를 상대로 한 원고의 임대차보증금반환판결 확정 이후 피고가 해당 건물소유권을 취득하자 원고는 피고를 상대로 승계집행문부여신청. 집행법원이 발급을 거부하자 집행문부여를 구하는 소를 제기. 1심에서 원고청구기각, 2심에서 인용된 후 대법원에서 확정

<주문>
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고와 조00 사이의 서울중앙지방법원 2009가합148392 임대차보증금반환 사건의 판결에 관하여 서울중앙지방법원 법원사무관은 조00의 승계인인 피고에 대한 강제집행을 위하여 원고에게 집행문을 부여하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

<이유>
1. 청구원인에 대한 판단
---원고는 2006. 4. 7. 피고 소유의 주택인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 주민등록 전입신고를 마치고 피고와 함께 거주하다가, 피고로부터 이 사건 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마친 조00와 2009. 3. 25. 이 사건 부동산에 관하여 임대차 계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라고 한다)을 체결하였다.
원고는 2009. 12. 31. 조00를 상대로 서울중앙지방법원 2009가합148392호로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 제기하였는데, 위 법원은 2010. 8. 25. “조00는 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에, 원고에게 1억 8,500만 원을 지급하라.”는 판결을 선고하였고, 위 판결은 2010. 9. 17. 확정되었다(이하 ‘이 사건 확정판결’이라고 한다).
피고는 위 소송의 변론종결일 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 이 사건 부동산을 매수하고, 2010. 6. 28. 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 3, 4, 6, 9, 15호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

---확정판결은 ‘변론을 종결한 뒤의 승계인’에 대하여도 효력이 미치므로(민사소송법 제218조 제1항), 채권자는 판결에 표시된 채무자의 이러한 승계인에 대한 집행을 위하여 승계집행문을 부여받을 수 있는데(민사집행법 제25조, 제31조 제1항), 채무자의 채무를 소멸시켜 당사자인 채무자의 지위를 승계하여 이른바 채무를 면책적으로 인수한 사람은 민사집행법 제31조 제1항에서 말하는 승계인에 해당한다(대법원 2010. 1. 14. 자 2009그196 결정 등 참조).
한편 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조).
위 인정사실에 의하면, 원고는 2009. 3. 25. 이 사건 임대차 계약에 관하여 제3자에 대한 대항력을 취득하였는데, 피고는 원고의 대항력 취득 후인 2010. 6. 25. 조00로부터 임차목적물인 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으므로, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 조00의 임대인으로서의 지위가 양수인인 피고에게 당연히 승계되고 임대차보증금반환채무도 이 사건 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전함으로써, 피고는 조00의 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다고 할 것이다.
따라서 피고는 민사소송법 제218조 제1항 및 민사집행법 제31조 제1항의 승계인에 해당하므로, 원고는 이 사건 확정판결 정본에 승계집행문을 부여받아 피고에 대하여 강제집행을 할 수 있다.


나. 계쟁물의 당사자적격 승계인

“계쟁물의 당사자적격”이라는 용어가 쉽지 않은데, 변론종결 후 계쟁물의 소유권이 다른 사람에게 이전되었을 때 동일사건에 대해 다시 소송한다면 당사자적격, 즉 당사자가 될 사람이라는 의미로 이해할 수 있다. 예를 들어, ① 건물명도판결이 확정된 후 건물주인 원고로부터 소유권을 취득하거나, 건물점유자인 피고의 점유를 취득한 경우, ② 토지소유권에 기한 건물철거판결이 확정된 후 토지소유권을 승계취득하거나, 건물소유권을 승계취득한 경우, ③ 원인무효임을 이유로 말소등기판결이 확정된 후 피고로부터 등기명의를 취득한 경우 등이다.

그런데, 이와 같은 계쟁물에 대한 당사자적격 승계의 경우를 변론종결 후 승계인으로 볼 것인지에 대해서는 신구이론간 차이가 있다. 구이론은 청구의 실체법상 성격을 승계인인지 여부 판단에 참작하고 있다. 즉, 소송물인 청구가 대세적 효력을 갖는 물권적 청구권일 때에는 승계인으로 인정되지만, 대인적 효력 밖에 없는 채권적 청구권일 때에는 승계인이 아닌 것으로 해석한다. 현재의 대법원 판례의 태도이기도 하다.


★ 대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964판결 [점포명도]
☞ 점포에 대한 기존 점유자인 원종우를 상대로 승소한 원고가 원종우로부터 점유를 넘겨받은 피고를 상대로 청구한 명도소송에서, 원종우에 대한 명도판결이 채권적청구권에 기한 것에 불과하여 기존 재판의 변론종결 후에 점포점유를 넘겨받은 피고에 대해서는 기판력이 미치지 않는다고 판단(아마도, 기판력을 이유로한 피고의 각하항변에 대해 대한 판단인 듯)

--일반적으로 판결의 기판력이나 집행력은 변론종결후에 소송물인 권리관계에 대한 지위를 당사자로부터 승계한 제3자에게도 미침은 주장하는 바와 같지만 건물명도소송의 변론종결 후에 그 재판의 피고로부터 그 건물의 점유를 취득한 자와의 관계에 있어서는 그 소송에서의 소송물인 청구가 물권적청구 등과 같이 대세적인 효력을 가진 것이라면 몰라도 대인적인 효력밖에 없는 채권적청구만에 그친 때에는 미치지 아니한다고 할 것이다.

따라서 원심이 확정한 바와 같이 원고가 소외 전양자로부터 소외 주식회사 종각지하상가에 대한 이 사건 점포의 전차권을 양도받고 위 소외회사와의 사이에 전대차계약을 맺은 다음 그 점포를 점유하고 있는 소외 원종우를 상대로 이 사건 점포의 명도청구 소송을 제기하여 승소판결을 받았으나 위 원종우가 그 사건의 변론종결 후에 마음대로 피고에게 위 점포를 양도함으로써 피고가 이를 점유하고 있고 원심이 든 갑제6호증(판결)의 기재에 의하면 원고가 위 소송에서 한 청구는 위 전양자로부터 양수한 전차권을 보전하기 위하여 위 전양자를 대위하여 그 점유자인 위 원종우에게 명도를 구하는 것이었음이 분명한바, 사실이 이와 같다면 원고의 위 청구는 앞에서 본 바와 같이 채권적 청구임이 분명하므로 그 소송의 변론종결 후에 이 사건 점포의 점유를 승계한 피고에 대하여는 그 판결의 기판력과 집행력이 미치지 아니한다 할 것이다.

결국 그 승소판결만으로 피고에 대하여 명도집행을 할 수 없게 된 원고로서는 피고를 상대로 다시 이 사건 점포의 명도를 구할 소송상의 이익이 있다 하겠다.
…


★ 대법원 2003. 3. 28. 선고 2000다24856 판결 [토지소유권이전등기]
☞ 소송물이 물권적 청구권인 경우
소유권이전등기말소소송의 승소 확정판결에 기하여 소유권이전등기가 말소된 후 순차 제3자 명의로 소유권이전등기 및 근저당권설정등기 등이 마쳐졌는데 위 말소된 등기의 명의자가 현재의 등기명의인을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구와 근저당권자 등을 상대로 그 근저당권설정등기 등의 말소등기청구 등을 하는 경우 현재의 등기명의인 및 근저당권자 등은 모두 위 확정된 전 소송의 사실심 변론종결 후의 승계인으로서 …


★ 대법원 1980. 11. 25. 선고 80다2217 판결 [소유권이전등기말소]
☞ 소송물이 채권적 청구권인 경우
(명의신탁해지를 원인으로 한) 소유권이전등기를 명하는 확정판결의 변론종결 후에 그 청구목적물을 매수하여 등기를 한 제3자는 변론종결 후의 승계인에 해당하지 아니하는 것이고, 또 위 확정판결 자체만에 의하여 소유권 변동의 효력이 생길 수도 없는 것이다.


★ 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다25151 판결[토지소유권이전등기말소등기]
전소의 소송물이 채권적 청구권인 (매매계약에 기한) 소유권이전등기청구권일 때에는 전소의 변론종결 후에 전소의 피고인 채무자로부터 소유권이전등기를 경료받은 자는 전소의 기판력이 미치는 변론종결 후의 제3자에 해당한다고 할 수 없다.


반면 신이론은, 청구의 실체법상 성격을 승계인 판단에 고려하지 않는다. 예컨대, 소유자가 임차인을 상대로 제기한 임대차종료에 따른 건물인도청구소송에서 청구원인이 임대차종료를 원인으로 하는 채권적청구권인지 아니면 소유권에 기한 물권적청구권인지를 따질 필요가 없다는 것이다. 그 때문에, 명의신탁계약해지 내지 매매계약에 기한 이전등기청구판결 확정 후 계쟁물인 해당 부동산을 넘겨받은 자를 승계인으로 인정하지 않은 위 판결 사안에서도 다른 결론에 이르게 되는데, 이런 경우에도 변론종결 후 승계인으로 인정하여 기판력이 미친다고 해석한다.

결국, 앞선 사례의 경우 현행 대법원판례에 의하면 (1) 기존 토지소유자가 물권적청구권, 예를 들어 소유권에 기한 방해배제청구권에 기해 철거소송에서 승소했다면 기판력이 승계하지만, (2) 채권적 청구권 예를 들어 임대차계약해지에 기한 청구만 했다면 기판력이 승계되지 않을 수 있다. 토지임대인이 임차인을 상대로 하는 건물철거, 토지인도청구소송은 통상 소유권에 기한 방해배제청구로 구성하는 것이 일반적이기는 하지만, 정확한 판단을 위해서는 기존 판결을 입수해서 분석할 필요가 있다.

3. 점유이전금지가처분 이후의 점유자에 대한 승계집행


★ 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결[승계집행문부여에대한이의]
☞ 점유이전금지가처분과 당사자항정효

1. 승계집행문은 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이나 그 판결에 기한 채무를 특정하여 승계한 자에 대한 집행을 위하여 부여하는 것인데, 이와 같은 강제집행절차에 있어서는 권리관계의 공권적인 확정 및 그 신속·확실한 실현을 도모하기 위하여 절차의 명확·안정을 중시하여야 하므로, 그 기초되는 채무가 판결에 표시된 채무자 이외의 자가 실질적으로 부담하여야 하는 채무라거나 그 채무가 발생하는 기초적인 권리관계가 판결에 표시된 채무자 이외의 자에게 승계되었다고 하더라도, 그 자가 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이거나 그 판결상의 채무 자체를 특정하여 승계하지 아니한 이상, 그 자에 대하여 새로이 그 채무의 이행을 소구하는 것은 별론으로 하고, 판결에 표시된 채무자에 대한 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 그 채무자 이외의 자에게 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없으며(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다43851 판결 등 참조), 승계집행문 부여에 대한 이의의 소에서 승계사실에 대한 증명책임은 채권자인 피고에게 있다.

한편 어떤 부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처분채무자를 통하지 아니하고 그 부동산에 대한 점유를 취득한 것이라면, 설령 그 점유를 취득할 당시에 점유이전금지가처분이 집행된 사실을 알고 있었다고 하더라도, 실제로는 가처분채무자로부터 점유를 승계받고도 점유이전금지가처분의 효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 제3자를 민사집행법 제31조 제1항에 정한 ‘채무자의 승계인’이라고 할 수는 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고의 이 사건 점유 부분에 대한 점유 경위 등에 관한 별다른 설시 없이, 점유이전금지가처분결정이 있었고 이후 원고가 주식회사 대경에버그린(이하 ‘채무자 회사’라고 한다) 등의 점유 부분을 승계하여 점유하고 있으므로 원고에게 독자적인 점유 권원이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 위 점유이전금지가처분 이후 가처분채무자들로부터 이 사건 점유 부분을 승계한 자로서 승계집행문의 부여 대상에 해당한다고 판단하였다. 나아가 가처분채무자들로부터 이 사건 점유 부분을 이전받은 것이 아니라 그들을 강제로 쫓아내고 이 사건 점유 부분을 점유하기 시작한 것이어서 이 사건 점유 부분의 특정승계인이 아니므로 승계집행문에 기한 집행을 하여서는 아니 된다는 원고의 주장에 대하여는, 점유이전금지가처분결정 이후에 그 사실을 알면서 가처분채무자인 채무자 회사 등의 점유를 박탈하고 점유를 그대로 계속한 이상 그 방법이 매매 등의 정상적인 점유 이전 형식이 아니라도 점유승계인이 아니라고 볼 수가 없다고 판단하였다.

3. 그러나 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 그대로 수긍하기 어렵다.

점유이전금지가처분이 집행되어 공시된 후 해당 부동산에 대한 점유가 이전되었다고 하더라도, 가처분채권자에 대한 관계에서 채무자가 여전히 점유자의 지위에 있는 것으로 취급되는 것일 뿐, 소유자에 의한 처분 자체를 금지하거나 점유를 취득한 제3자에 대하여 곧바로 가처분의 효력이 미치는 것은 아니다. 점유이전금지가처분의 채권자와 채무자 사이의 집행력 있는 본안판결을 집행권원으로 하여 제3자에 대하여 강제집행을 하려면 그 제3자가 민사집행법 제31조 제1항에 정한 채무자의 승계인이어야 한다.

그런데 제3자가 법률의 규정 또는 법률행위에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전받지 아니하고 채무자의 점유를 불법으로 침탈한 경우라면, 그를 채무자의 승계인이라고 할 수는 없다. 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 해당 부동산에 대한 점유를 취득한 제3자는 그 점유이전금지가처분의 집행 사실을 알았을 가능성이 높고 가처분채권자로 하여금 별소를 제기하도록 하는 것이 번거로운 면은 있지만, 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 확장할 필요성이 있다는 이유만으로 법령의 근거 없이 채무자의 승계인 이외의 자에게 승계집행문을 부여할 수는 없는 것이다. 채무자와 제3자가 통모하여 점유의 침탈을 가장하였다거나, 제3자가 점유이전금지가처분의 집행 사실을 알면서도 아무런 실체법상의 권원 없이 해당 부동산의 점유를 침탈한 경우라면 채권자가 그러한 점을 소명하여 제3자를 상대로 해당 부동산의 인도단행가처분을 구하는 등의 다른 구제절차로 보호받는 방법을 강구해야 할 것이다.

따라서 원심으로서는 원고가 실제로 이 사건 점유 부분을 점유하고 있는 것인지, 만일 점유하고 있다면 점유의 원인이 된 법률관계와 점유의 경위, 원고와 채무자 회사 등의 관계 등을 심리하여 원고가 채무자 회사 등의 이 사건 점유 부분에 대한 점유를 승계한 것인지를 판단하였어야 한다.

그럼에도 원심은 이에 관하여 제대로 심리·판단하지 아니한 채 원고가 민사집행법 제31조 제1항의 채무자의 승계인에 해당한다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 승계집행문의 부여 대상인 채무자의 승계인에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.


Ⅲ. 건물명도를 위한 제소전화해에서의 적용

일반 소송 못지않게 제소전화해의 경우에서 승계집행문제가 자주 발생하고 있는데 그 이유는 다음과 같은 두 가지 정도에서 찾을 수 있다. 첫째, 임대차개시 단계에서 이미 제소전화해가 성립되면서 분쟁 이전의 정상적인 임대차기간 동안에도 점유자 변동이 발생할 가능성이 일반 소송에 비해 크기 때문이다. 둘째, 실제 분쟁으로 비화하기 이전에 성립되는 제소전화해의 특성상 제소전화해 성립 이후 점유자 변동에 대한 고려 없이 제소전화해를 하게 되면서 승계집행이 가능할 수 있도록 하는 청구(신청)원인 문제를 세세하게 신경쓰지 못하기 때문이다.

이런 점을 고려하면, 변동된 점유자에 대한 승계집행 차원에서 다음과 같은 점이 제소전화해 과정에 추가로 고려될 필요가 있다.

건물명도를 위한 제소전화해 특성상 “소송물인 실체법상의 권리의무” 승계보다는 “계쟁물에 관한 당사자적격” 승계가 대부분인 바, 소송물인 청구가 대세적 효력을 갖는 물권적 청구권에 한해 승계인으로 인정하는 현행 판례의 태도에 따라, 임대차계약의 기간만료, 중도해지 등 계약종료에 따른 명도청구권 뿐 아니라 소유권방해배제청구권에 기한 명도청구라는 점을 화해조항에 명시할 필요가 있다. 예를 들어, “신청인의 소유권에 기한 반환청구권 또는 임대차계약종료에 기한 반환청구권에 기하여, 피신청인은 신청인에게 별지기재 부동산을 2019. 12. 31.까지 인도한다”는 취지의 화해문구를 기재하는 식이다.

문제는, 임차인의 전차인에 대한 명도청구와 같이 제소전화해 신청인이 소유권자가 아닐 경우인데, 판례이론에 따르면 채권적 청구권에 기한 명도청구에 불과한 이 경우에는 전차인에 대한 제소전화해 성립 후 전차인으로부터 점유를 넘겨받은 제3자에 대해 승계집행이 어려워질 수 있어 별도의 명도판결을 받아야 할 수 있다(때문에 이런 경우를 대비하여 명도약정을 위반할 경우의 위약금약정을 강화하는 등의 보완책이 필요할 수 있다).

실무상 거의 대부분 제소전화해는 신속한 건물명도차원에서 이루어지는 것이니만큼, 제소전화해 성립 후 임차인의 일방적인 점유 이전, 임대인과의 합의에 의한 임차인의 변동, 건물 소유권 변동 등의 경우에 별도 재판 없이 승계집행문을 통한 집행이 가능할 수 있도록 미리 제소전화해 과정에서 심도있게 고려될 필요가 있는 것이다. -이상-


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