[부동산건설 法테크] 임차인이 ‘영업 위해' 지출한 시설비 채권으로 유치권 행사되나

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최근 수원지방법원은 임차인이 영업을 위해 지출한 시설개수비용이나 시설물비용은 임차인이 유치권을 행사할 수 있는 필요비, 유익비 자체에 해당하지 않는다고 보았다.(2020. 5. 27. 선고 2019가합28259 판결)

사례를 보면, 임의경매절차에서 경매목적물의 임차인이 객실 52개 인테리어, 개ㆍ보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2,000만 원을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9 층을 점유하자, 경매신청채권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기했다.

이에 법원은 “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다.”라고 전제하고, “제출된 증거들만으로는 임차인이 투입한 비용이 해당 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 임차인이 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다.”라고 하여 유치권을 인정하지 않았다.

나아가 위 법원은 “설령 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 임대차 계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 임차인은 임차목적물인 해당 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조)”라고 판단했다.

여기서 유치권과 필요비, 유익비채권의 관계에 대해 독자의 이해를 돕기 위해 판례 위주로 정리해 보고자 한다.

■ 필요비·유익비 자체에 해당하지 않는 채권
임차인이 시설비를 지출했을 경우 필요비, 유익비로 상환청구할 수 있으려면, 그 '건물(토지) 자체의 용도에 적합하고 건물(토지)의 가치를 상승시키는' 시설비나 개수비여야 한다.
따라서, 임차인이 ‘건물자체의 용도가 아닌 특정용도에 사용하기 위해’ 지출한 비용, ‘임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해’ 지출한 비용은 아예 상환청구를 할 수 있는 필요비·유익비 자체에 해당하지 않는다. 이러한 견지에서 판례가 유익비 등으로 인정하지 않는 사례를 보면 다음과 같다.

· 점포의 임차인이 사진관운영을 위해 특수설비한 비용(대법원 1948. 4. 12. 선고 4280민상352 판결) · 다방경영에 필요한 시설(대법원 1968. 12. 17. 선고 68다1923 판결) ・다방영업과 관련하여 부과징수되는 각종 세금(대법원 1968. 12. 17. 선고 68다1923 판결) · 2층 사무실용 건물부분에 임차인이 작은 방, 주방 등을 만들어 삼계탕집을 경영하면서 들인 비용(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738 판결) · 카페영업을 하기 위한 공사 및 카페의 규모를 확장하면서 한 내부시설공사, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 지출한 공사비용(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결) · 음식점 영업을 위한 진입로 포장, 진입계단 설치, 상하수도 및 전기공사, 주차장 포장공사한 비용(서울중앙지법 2004가단145872 판결) · 주점영업을 위해 강화도어, 유리, 타일공사 등 시설개보수공사를 한 비용(서울고법 2010. 7. 16. 선고 2010나16719 판결) · 분식집으로 운영하기 위해 천장 및 바닥 철거공사, 목공사, 전기공사, 도장공사와 간판, 주방기구 등의 설치를 위한 공사비용(서울중앙지법 2002가단344293(본소), 2003가단259224(반소) 판결) · 주차장 영업을 위한 시설개수비용(주차장 사무실 및 화장실 설치, 차선도색, 파이프 변기의 교체, 주차장 건물 상수도관 교체, 건물 도색 등)(서울중앙지법 2000가단218413 판결) · 창고 등을 교회시설로 개축하고 마당을 교회주차장으로 개조한 비용(서울중앙지법 2003가단457684(본소), 2004가단343324(반소) 판결) · 임대인 동의 없이 식당영업을 위해 임의로 2층을 증축한 공사비용(서울고법 2007. 7. 11. 선고 2006나80872 판결) · 임차인이 에이동 공장과 비동 사무실 사이에 자신의 필요에 의해 창고를 축조한 비용(서울고법 2006. 9. 6. 선고 2006나5958 판결) · 사설묘지를 조성하기 위하여 임야의 시설비로 지출한 비용(대법원 1978. 7. 25. 선고 78다417 판결)

■ 통상의 필요비상환청구권
임차인 등 점유자가 ‘통상의 필요비’를 지출한 경우에는 이를 스스로 부담하여야 하므로 그 비용상환청구권에 기하여 유치권을 주장할 수 없다. 관련 판례를 보면 아래와 같다.

㉮ 건물의 사용대차에서 낡은 출입문을 새로 만들고 마루문, 지붕 및 방4개를 보수하고 상수도관이 삭아서 새로 바꾸고 정원과 마당을 일부 보수한 것은 주택의 유지보존을 위한 통상의 필요비에 해당되어 차주가 부담해야 하므로 유치권 대상채권이 아니다.(서울고법 1976. 7. 23. 선고 75나1886 제5민사부 판결 : 상고)
㉯ 공장의 점유자가 기계 등을 수리하거나 핸드밸브 등 부품을 교체하고 그 수리비나 부품대 등으로 합계 금 12,910,000원 상당의 비용을 지출한 사실은 인정되나, 위 수리비 등은 점유자가 위 기계 등을 계속 사용하여 온 점에 비추어 점유자가 위 기계 등을 사용함에 따라 마모되거나 손상된 부품을 교체하거나 수리하는 데 등에 소요된 비용으로서 통상의 필요비에 해당한다고 보여 지고, 이러한 통상의 필요비는 점유자가 과실을 취득하면 회복자로부터 이의 상환을 구할 수 없다 할 것인데, 점유자가 이 건 공장을 가동하면서 위 기계 등을 사용하여 왔으므로 결국 소유자에 대하여 위 수리비 등의 상환을 청구할 수 없게 되었으므로 소유자가 점유자에 대해 필요비상환의무를 지고 있음을 전제로 한 점유자의 유치권 내지 동시이행의 항변은 이유 없다.(대법원 1996. 7. 12. 선고 95다41161,41178 판결)
㉰ 빌딩의 보수공사비, 빌딩 내 목욕탕으로 사용되는 부분에 대한 사우나, 보일러 및 배관 등의 설치, 수리, 교체 비용으로 합계 금 3,700여만 원을 지출하였다고 하나, 이 비용들은 빌딩 전체의 통상적인 유지․보수비용에 불과하거나 목욕탕 영업에 따른 시설 노후화에 따라 통상 지출되는 시설유지․보수비용에 불과하므로 그 상환청구권으로 유치권을 주장할 수 없다.(부산고법 2007. 12. 13. 선고 2007나11675 판결)
㉱ 염전 및 부대시설 임차인이 염전 경영자로서 제염을 위하여 매년 반복해서 하는 제방, 수문, 도로, 배수로, 염반 등의 보수공사에 지출된 비용은 염전을 유지하는데 필요한 통상의 필요비이고, 그동안 염을 생산하여 이득을 얻은 이상 그 상환을 청구할 수 없다.(서울고법 1973. 3. 8. 선고 72나490,491 제5민사부판결 : 확정)
㉲ 기계의 점유자가 그 기계장치를 계속 사용함에 따라 마모되거나 손상된 부품을 교체하거나 수리하는 데에 소요된 비용은 통상의 필요비에 해당하고, 그러한 통상의 필요비는 점유자가 과실을 취득하면 회복자로부터 그 상환을 구할 수 없다.(대법원 1996. 7. 12. 선고 95다41161,41178 판결)
㉳ 선박의 점유자가 약 40만 내지 50만환을 들여서 선박의 양쪽 장판과 밑바닥 선두 등을 수리한 사안에서, “민법 제203조에 비추어 그 수선비는 본건 선박의 원상을 유지하고 그 멸실 훼손을 방지하는데 필요한 비용이며 특별한 비용이라는 주장과 입증이 없으므로 통상의 필요비에 속한다고 봄이 상당하고, 점유자가 본건 선박을 점유 중 소외 김성용을 선장으로 고용하여 어업에 사용하였음을 자인하고 있는바, 민법 제203조 제1항 후단에 의하여 물건의 점유자가 과실을 취득한 경우에는 회복자에게 통상의 필요비는 청구하지 못하는바 점유자가 그 물건을 이용한 경우에도 위 조문의 정신에 비추어 이를 구별할 것이 아니라 같이 취급되어야 한다고 할 것이므로 피고는 원고에 대하여 위 수리비를 청구할 수 없다고 할 것이고 따라서 본건 선박에 대한 유치권을 행사할 수 없다”고 본 판례도 있다.(대법원 1964. 7. 14. 63다1119 판결)

따라서 통상의 필요비에 해당하는 정도의 수선에 대한 비용상환청구권은 임차인 등 점유자가 해당 부동산(물건)을 점유하여 사용․수익하는 한 임대인이나 회복자에 대해 그 상환을 청구할 수 없고, 따라서 비용상환청구권에 기해 유치권을 행사할 수도 없게 된다.

■ 필요비·유익비에 해당되는 채권
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조 제1항). 이때 필요비란 “수선비 등 물건의 보존에 필요한 비용, 조세 등 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로써 물건을 보관하는 데 불가결한 비용”이다.
필요비는 통상의 필요비와 특별한 필요비로 구분된다. 먼저 통상의 필요비는 물건 또는 물건 위의 권리를 보존함에 있어서 필요로 하는 비용이고, 특별한 필요비는 천재지변 기타 일반적으로 예측할 수 없는 사정으로 인하여 지출하게 된 비용을 말한다.
민법상 필요비는 그 금액을 청구할 수 있는 경우(제325조 제1항, 제626조 제1항), 특별한 필요비만의 상환을 언제나 청구할 수 있는 경우(제203조 제1항 단서, 제367조, 제592조 제2항), 통상의 필요비도 상환을 청구할 수 있는 경우(제203조 제1항, 제367조, 제594조 제2항), 통상의 필요비를 언제나 부담하여야 하는 경우(제611조 제1항) 등이 있다. 필요비 상환의 시기는 보통 물건의 반환 또는 인도 시이며, 비용지출자는 목적물상의 유치권을 갖는다. 민법 제688조 제1항에 의하여 부재자재산관리인이 상환을 청구할 수 있는 필요비도 부재자에게 실익이 생기는지 여부 또는 부재자가 소기의 목적을 달성하였는지 여부를 불문하고 유치권의 대상이 된다고 볼 것이다.(대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420 판결)
그리고 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는, 그 유치물의 가액이 현존하는 경우에 한하여, 소유자의 선택에 좇아, 그 지출한 금액이나 또는 증가액의 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조 제2항 본문). 그러나 소유자의 청구가 있는 때에는, 법원은 상당한 상환기간을 허락하여 줄 수 있다(위 제2항 단서). 이때 유익비란 ‘기능향상비, 부속물설치비등 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용, 개량하기 위하여 지출한 비용’을 말한다.

시설비가 유익비로 인정된 판례를 보면, ㉮ “주택용으로 지어진 건물에 바닥난방 공사, 전등 공사, 화장실 개축 공사, 외벽도장 공사, 보일러설치 공사 및 인근 2개소의 마당 공사, 담장, 내부도로 보조기층 공사 등은 목적물의 객관적 가치를 증대시켰다고 봄이 상당하여, 이 유익비를 상환받을 때까지 목적 건물의 반환을 거절할 수 있다”(서울중앙지법 2003가단457684(본소), 2004가단343324(반소)) 고 하고, ㉯ “주택의 건물 내부의 벽, 천장, 바닥 등의 마감재 교체 및 욕실 수리, 주방 개조, 지하수 개발, 정원의 조경수 식재, 자연석 배치 및 연못 조성 등의 공사로 주택의 객관적 가치가 증대된 것이므로 그 유익비를 상환 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다”고 하며(서울중앙지법 2001가단150675(본소), 2002가단155295(반소)), ㉰ “기초공사, 벽체공사, 옥상스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다”(대법원 1967. 11. 28. 선고 66다2111 판결)는 판례 등을 들 수 있다.

그 외에도 ㉱ ‘침수방지를 토지의 성토비용’(일본 대판 소화 3년(1938년) 3. 12. 판결전집5·7·3), ㉲ ‘타인임야를 개간한 비용’(대법원 1968. 3. 5. 선고 67다2786 판결), ㉳ ‘타인의 논을 개답한 비용’(대법원 1977. 11. 22. 선고 76다2731 판결)도 유익비로서 상환받을 때까지 해당 토지를 유치할 수 있다고 본다.

■ 포기특약이 있는 필요비·유익비상환청구권
위와 같이 임차인이 필요비·유익비에 해당하는 비용을 지출하였다 하더라도, 임대차관계 종료시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정했다면, 그 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 보므로 유치권이 인정되지 아니한다.(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결; 부산고법 2007. 12. 13. 선고 2007나11675 판결; 서울고법 2006. 9. 6. 선고 2006나5958 판결 등)

필요비·유익비 포기조항은 실무상 대부분의 임대차계약서에 부동문자로 기재되어 있고, ‘임대차 종료시 원상복구, 시설비 불청구 내지 포기’ 등 여러 가지 유형으로 기재된다. 따라서 경매실무상 임차인이 유치권을 주장하는 것은 거의 권원 없는 것으로 깨트릴 수 있는 것이다.

관련 사례를 하나 들면, “이 사건 건물에 대한 임대차계약을 체결할 당시 작성한 임대차계약서에 ‘임차인은 임대인의 승인 하에 임차목적물을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 명도할 시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하기로 한다’는 취지의 기재가 된 사실을 인정할 수 있는바, 이는 임차인이 이 사건 건물에 대해 각종 유익비를 지출하더라도 임대인에 대해 그 상환청구권을 포기하기로 한 특약에 해당한다고 할 것이어서, 이 건 공사비가 유익비에 해당하는지 살펴볼 필요 없이 그 비용상환청구권을 유치권의 피담보채권으로 주장할 수 없다”고 본 판례가 있다.(부산고법 2005. 12. 7. 선고 2005나9647(본소), 2005나9654(반소))

한편 필요비∙유익비 포기특약의 효력을 제한적으로 해석하는 판례도 나왔는데, 주목할 필요가 있다.
즉 아파트 내부가 사람이 거주할 수 있는 기본적 시설조차 갖추어지지 않은 상태에서 임대차계약을 체결하면서 ‘임차인이 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나, 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 함, 안방 화장실 개보수는 임차인이 수리하여 사용한다’고 약정한 사안에서, “이 사건 아파트와 같이 사람이 거주할 수 있는 기본적 시설조차 갖추어지지 않은 상태에서 일반적인 주거로서 갖추어야 할 기본적인 공사에 관한 비용청구권까지 임차인이 미리 포기하였다고 해석할 수 없고(일반적으로 이와 같은 공사를 개축 또는 변조라고 볼 수 없고, 임대인도 임대차 종료 시 그러한 부분까지 원상복구함을 의도하였다고 보이지 않는다), 이와 같은 계약의 해석은 임차인과 임대인이 안방 화장실 공사에 관하여는 특약으로 명확하게 임차인이 그 비용을 부담하기로 하면서 다른 부분의 공사비에 관하여는 특약사항을 정하지 않은 점을 고려하면 더욱 명백하다. 이러한 해석을 기초로 관련 증거 및 변론전체의 취지를 종합하면, 공사내역에서 임차인의 부담으로 하기로 한 안방 화장실공사를 제외한 공사 중 부엌공사, 보일러공사, 전기공사, 현관키, 공용욕실공사는 위에서 설시한 전형적 주거로서 갖추어야 할 기본적인 공사에 해당하는 것으로 봄이 상당하고, 그 나머지 공사에 대한 비용상환청구권만 포기하였다고 봄이 상당하다. 따라서 임차인은 위 부엌공사, 보일러공사, 전기공사, 현관키, 공용욕실공사비의 상환청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 갖는다“고 판시하고 있다.(인천지법 2010. 7. 6. 선고 2009나16858 판결)

■ 사용대차 차주의 필요비․유익비상환청구권
사용차주가 이 사건 건물을 매년 수리, 보수하였다는 증거가 없을 뿐만 아니라 설령 일부 수리, 보수한 사실이 인정된다 하더라도 이는 이 사건 건물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출한 필요비라 할 것인데, 사용대차의 차주(借主)는 차용물의 통상의 필요비를 부담하게 되어 있으므로(민법 제611조 제1항), 대주(貸主)를 상대로 그 비용의 상환을 청구할 수 없어 그 상환청구권에 기한 유치권 항변은 이유 없다.(부산고법 2005. 12. 21. 선고 2005나8309 판결)

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