[힘이 되는 부동산 법률] 미완성구축물 있는 토지경매 성공사례와 비하인드 스토리
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한경닷컴 더 라이피스트
광주지방법원 경매계에서 진행된 구축물이 있는 토지를 낙찰받은 의뢰인 사례를 근거로 이미 두 차례에 걸쳐 칼럼을 발표했다. 2019. 11.경 “지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목으로, 2019. 12.경에 “토지에 부합된 구축물(건물)의 건축주 명의변경”이라는 제목의 칼럼인데, 최근 이 사건 판결이 선고되었다.
★ 인천지방법원 2020. 7. 3. 선고 2020가합51593호(본소) 토지인도, 2020가합51609호(반소) 부당이득금 <주문>
1. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템, 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사는,
가. 원고(반소피고)에게 별지 1. 기재 토지 및 별지 2. 기재 건축물을 인도하고,
나. 공동하여 원고(반소피고)에게 12,231,000원과 이에 대하여 2020. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2019. 12. 31.부터 위 가항 기재 토지 인도완료일까지 월 3,126,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템은 원고(반소피고)에게 별지 3. 기재 건축허가의 건축주 명의를 원고(반소피고)로 변경하는 절차를 이행하라.
3. 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템의 반소 청구를 기각한다.
4. 소송비용 중 본소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템, 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사가, 반소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고) 주식회사 00에프에이씨스템이 각 부담한다.
5. 제1항은 가집행할 수 있다.
<이유>
본소와 반소를 함께 본다.
1. 기초사실
가. 원고는 2019. 9. 3. 별지 1. 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 부동산 강제경매절차(광주지방법원 2018타경19697호, 이하 ‘이 사건 강제경매’라 한다)에서 낙찰받아 그 소유권을 취득하였는데, 이 사건 토지의 전 소유자는 피고 주식회사 00에프에이씨스템(이하 ‘피고 00에프에이씨스템’이라 한다)이었고, 그 지상에 소재한 별지 2. 기재 건축물(이하 ’이 사건 건축물‘이라 한다)은 별지 3. 기재와 같은 건축허가(이하 ’이 사건 건축허가‘라 한다)를 받아 피고 00건설 주식회사, 00철강 주식회사(이하 각 ‘피고 00건설’, ‘피고 00철강’이라 한다)에 의하여 공사가 진행되다가 아래와 같이 중단된 상태였다.
가. 원고
이 사건 건축물은 사회통념상 독립한 건물이 아니어서 이 사건 토지에 부합되었는바, 원고가 이 사건 강제경매를 통해 이 사건 토지 및 건축물의 소유권을 취득하였음에도 피고들이 정당한 권원 없이 이 사건 토지 및 건축물을 점유하고 있으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 토지 및 건축물을 인도하고, 공동하여 원고에게 이 사건 토지 차임 상당의 부당이득금을 지급하고, 피고 00에프에이씨스템은 원고에게 이 사건 건축허가의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행하여야 한다.
나. 피고들
1) 이 사건 건축물은 사회통념상 독립한 건물인바, 이 사건 강제경매에 따라 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득함으로써 이 사건 토지 및 건축물의 소유자가 각각 달라지게 되었으므로 피고 에프에이씨스템은 이 사건 건축물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였으며, 피고 00건설, 00철강은 이 사건 건축물에 대한 공사대금채권을 가지고 있어 이 사건 건축물에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.
2) 설령 이 사건 건축물이 사회통념상 독립한 건물이 아니어서 이 사건 토지에 부합되었다고 하더라도, 피고 00에프에이씨스템은 원고에 대하여 이 사건 건축물의 시가 상당의 부당이득반환채권을 가지는바, 이는 이 사건 건축물에 관련하여 생긴 채권이므로 이 사건 건축물에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.
3) 이 사건 건축물이 사회통념상 독립한 건물이 아니어서 이 사건 토지에 부합되었다면, 이 사건 강제경매에서 이 사건 건축물에 대한 감정평가가 이루어지지 않아 낙찰대금에 그 시가가 전혀 반영되지 않았으므로, 원고는 법률상 원인 없이 이 사건 건축물의 소유권을 취득한 것이어서 피고 00에프에이씨스템에게 이 사건 건축물의 시가 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다.
3. 판단
가. 이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합되었는지 여부에 관한 판단
1) 건축 중의 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 때에는 토지와 별개로 소유권의 객체인 부동산이 되는데, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다8624 판결 등 참조).
2) 갑 제3, 4호증, 을 제3호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 감정인 박00에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 건축물은 에이치 빔 등 철골 구조물을 조립하여 이루어진 건물 골조에 해당할 뿐, 벽이라고 볼 만한 것이 설치되어 있지 아니한 사실이 인정되므로, 사회통념상 독립한 건물이라 보기 어려워 이 사건 토지에 부합되었다고 봄이 타당하다.
나. 본소 청구에 관한 판단
1) 이 사건 토지 및 건축물 인도, 부당이득반환 청구에 관한 판단
원고가 2019. 9. 3. 이 사건 강제경매를 통해 이 사건 토지의 소유권을 취득하였으나 당시부터 계속 피고들이 이 사건 토지 및 건축물을 점유하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 감정인 안00에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 토지에 대한 원고의 소유권취득일인 2019. 9. 3.부터 2019. 12. 30.까지의 차임은 합계 12,231,000원, 월 차임은 3,126,000원인 사실이 인정되며, 그 이후의 월 차임도 같은 액수일 것으로 추인된다.
따라서 피고들은 원고에게 이 사건 토지 및 건축물을 인도하고, 공동하여 원고에게 2019. 9. 3.부터 2019. 12. 30.까지의 차임 상당 부당이득금 12,231,000원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인변경 신청서 부본 송달일 다음날인 2020. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 돈 및 2019. 12. 31.부터 이 사건 토지 인도완료일까지 월 3,126,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 각 지급할 의무가 있다.
2) 건축주 명의변경 청구에 관한 판단
행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하여 ‘허가 등’이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결 등 참조).
이 사건 건축물이 이 사건 토지에 부합된 상태임은 앞서 본 바와 같고, 원고는 이 사건 토지의 소유권을 취득하면서 이에 부합된 이 사건 건축물의 소유권도 함께 취득하였다고 봄이 상당하며, 피고 00에프에이씨스템이 건축주 명의변경에 동의하지 않고 있는 이상 원고로서는 이 사건 건축허가의 건축주로 되어 있는 피고 00에프에이씨스템을 상대로 건축주 명의변경 절차의 이행을 구할 실익이 있다 할 것이므로, 피고 00에프에이씨스템는 원고에게 이 사건 건축허가의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다.
3) 피고들의 항변 등에 관한 판단
가) 이 사건 건축물을 독립한 건물이라 볼 수 없는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 건축물이 독립한 건물임을 전제로 한 피고 00에프에이씨스템의 관습법상 법정지상권은 성립할 수 없고, 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없어 토지의 부합물에 불과한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수는 없는 것이므로(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 등 참조), 피고 00건설, 00철강의 이 사건 건축물에 대한 유치권도 성립할 수 없다.
나) 뒤에서 보는 바와 같이, 원고의 이 사건 건축물에 관한 소유권 취득이 법률상 원인이 없다고 볼 수 없어 피고 00에프에이씨스템의 원고에 대한 부당이득반환채권은 발생하지 아니하고, 이 사건 건축물에 대한 유치권이 성립할 수 없는 점은 위에서 살펴본 바와 같으므로, 피고 00에프에이씨스템의 이 사건 건축물에 대한 유치권도 성립할 수 없다.
다) 따라서 피고들의 주장은 모두 이유 없다.
다. 반소 청구에 관한 판단
1) 민법 제261조에서 첨부로 법률규정에 의한 소유권 취득(민법 제256조 내지 제260조)이 인정된 경우에 “손해를 받은 자는 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다.”라고 정하고 있는바, 이러한 보상청구가 인정되기 위해서는 민법 제261조 자체의 요건만이 아니라, 부당이득 법리에 따른 판단에 의하여 부당이득의 요건이 모두 충족되었음이 인정되어야 하고(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다15602 판결 등 참조), 과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이며(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다52915 판결 참조), 이러한 법리는 강제경매에 있어서도 동일하게 적용된다고 보아야 한다.
2) 살피건대, 원고가 이 사건 강제경매를 통해 이 사건 토지에 부합된 이 사건 건축물의 소유권을 취득한 점은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 강제경매에서 그 가액에 대한 감정평가가 이루어지지 않았다고 하더라도 이 사건 강제경매가 불허가되거나 취소되었다는 아무런 주장ㆍ입증이 없는 이상 원고의 이 사건 건축물에 관한 소유권 취득이 법률상 원인이 없다고 볼 수 없다. 따라서 부당이득의 요건이 충족되었음을 전제하여 민법 제261조에 따라 보상을 구하는 피고 00에프에이씨스템의 주장은 이유 없다.
좀 더 부연설명하지만, 판결문에 첨부된 사진과 같이 공사가 중단된 상태에서 미등기된 구축물의 부지인 토지에 대해 경매가 진행된다. 경매법원은 해당 구축물을 토지에 부합되지 않은 독립한 건물로 인식하고 구축물에 대해서는 감정하지 않은 채 토지에 대해서만 감정을 실시한다. 감정결과 약 9억4천만원으로 평가된다. 부합 여부에 자신이 없음인지 매각물건명세서에 “구축물 매각제외”라는 문구까지 명시한다. 실체적 판단권한이 없는 경매단계에서는 부득이한 조치이지만 오히려 화근이 되고 말았다. 경매법원이 지상 구축물을 토지 부합물이 아니라 별도 독립건물로 인식하고 있다는 것을 반영한 것이라, 경매참여자에게 이 사건 경매를 통해서 구축물에 대한 권리는 취득하지 못하고 재판을 통해 구축물 철거소송 등 별도조치가 필요하다는 잘못된 선입관을 가지게 만든다. 구축물이 재산가치가 있을 경우 토지부합물로 인정된 경우보다는 낙찰받을 메리트가 감소할 수밖에 없다. 게다가, 구축물을 공사해서 공사대금을 받지 못했다는 업체가 수십억원의 공사대금을 근거로 경매법원에 유치권신고까지 했다. 그 때문에 이 사건 토지는 여러 차례 유찰을 거듭하다가 의뢰인에게 발견되어 약 6억2천만원이라는 가격에 낙찰된다.입찰 전에 진행한 권리분석결과, 토지 지상 구축물은 상당한 정도로 건축이 진행되어 그 자체로서도 충분한 재산가치가 있었지만, 주벽(周壁), 즉 “둘레벽”이 없는 상태라 법리상 독립된 건물이 아니라 토지부합물로 볼 수 있으며, 그렇다면 감정평가 여부에 관계없이 토지낙찰로 구축물에 대한 권리까지 함께 취득되는 것으로 판단하였다.
결국, 위 재판에서도 같은 이유로 독립된 건물이 아닌 부합물로 판단되면서 해당 구축물에 대한 건축주명의변경까지 받을 수 있었다. 반대로 구축물에 대해 별도 댓가를 요구하는 상대방의 부당이득반환청구 반소는 기각되고 말았다. 상대방이 신청한 구축물가격 감정평가 결과 약 13억5천만원이었는데, 결국 권리관계가 복잡한 물건이라는 이유로 토지감정가 보다도 약 30% 저렴한 가격으로 낙찰받아, 토지낙찰가의 2배 이상되는 구축물까지 덤으로 취득한, 엄청난 투자 성공이 아닐 수 없었다.
한편, 재판에서 쟁점이 되지 않았지만 입찰 이전 권리분석 과정에서 가장 우려했던 것은 부합물이 아닌 법정지상권 성립 문제였다.
★ 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결 【지장물철거】
【판결요지】
민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다.
【이유】
----에 의하면 원심은, --원고는 부동산 임의경매절차에서 피고 소유의 인천 부평구 00동 126-8 대 726.4㎡ 및 같은 동 126-14 대 728.3㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 낙찰받아 2001. 9. 28. 그 매각대금을 다 내고 소유권이전등기를 마친 사실, 한편 피고 및 소외 유00, 망 박00은 이 사건 토지에 골프연습장 및 예식장을 건축하기 위하여 1992. 3. 14.경 공동으로 건축허가를 받아 그 무렵 공사에 착공하였으나 터파기공사를 마친 후 토사붕괴방지를 위하여 에이취빔(H-beam) 철골구조물(이하 ‘이 사건 구조물’이라고 한다)만을 설치한 상태에서 공사가 중단된 사실을 인정하고, 피고 등 3인이 이 사건 구조물을 균등한 비율로 공유하고 있다고 인정되므로 피고는 원고에게 이 사건 구조물 중 1/3 지분을 철거할 의무가 있다고 판시한 다음, 이 사건 구조물은 건축중의 건물로서 이를 위하여 민법 제366조의 법정지상권을 취득하였다는 피고의 항변에 대하여, 이 사건 구조물은 제1순위 근저당권설정 당시에 이미 그 건물의 규모, 종류가 외형상 예견할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 정도에 이르렀다고 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 이를 배척하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판시와 같이, 이 사건 구조물은 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 건축중의 건물에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었다고 볼 수조차 없다고 할 것이므로 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법정지상권의 성립에 관한 법리오해나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.
☞ 판결의 의미 : 기존 92다7221 판결이 저당권설정 당시 독립된 건물의 요건을 갖추지 못한 건축 중의 건물에까지 법정지상권을 확대하여 인정하였지만, 경락으로 소유권이 변동될 당시까지도 그 상태 그대로 법정지상권이 인정될 것인지 여부는 대법원이 정면으로 판시한 바가 없었는데, 위 2003다29043 판결은 기존 92다7221 판결에 더하여 위와 같은 건축 중의 건물은 그것과 토지의 소유자가 달라지는 때까지는 독립된 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권이 성립한다고 판시하여 건축 중 건물에 관한 법정지상권의 성립요건을 완성하여 판시하였다는 점에 큰 의미가 있다. 법정지상권제도가 건물을 토지와 별개의 독립된 부동산으로 인정하는 법제에서 그 결함을 시정하기 위해 건물보존을 위하여 인정된다는 점에서, 적어도 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때에는 독립된 건물로서의 요건을 갖추어야 한다는 점은 지극히 당연한 판단이라고 평가되고 있다
★ 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결
【판결요지】
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다.
【이유】
-----에 의하면, 이 사건 각 주택의 공사는 위 근저당권설정일인 1997. 5. 23. 이전인 1997. 4. 초순경에 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)까지 마쳐진 사실을 인정할 수 있고, 한편 ---에 의하면, 이 사건 각 주택을 시공한 건축업자인 소외 노영0는 “1층 기초공사가 끝난 후 공사가 중단되지 않은 채 계속 진행되어 1997. 5. 말경에는 이 사건 각 주택의 벽체와 지붕공사가 완성되었다.”는 취지로 진술하고 있고, 소외 성영0은 “1997년 음력 5. 15.(양력으로는 6. 19.임) 모친상을 당했는데, 그 때 조문객들이 이 사건 각 주택에서 잠을 잤고, 당시 이 사건 주택은 벽체와 지붕공사는 완성되었지만 바닥 장판과 도배공사는 하지 않은 상태였다.”고 진술하고 있으므로 이 사건 각 주택은 늦어도 1997. 6.경에는 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춘 것으로 인정할 수 있는바, 사실이 이와 같다면 위 근저당권이 설정될 당시 이 사건 각 주택은 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았더라도 1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)가 완성되었으므로 ‘건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우’에 해당한다고 할 것이고, 그 후 약 2개월만에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 인정함이 상당하다.
이 사건 토지에 대한 경매는 2018. 12.경 유치권을 주장하는 공사업자 신청으로 진행되었는데, 경매신청당시부터 위 사진과 같은 정도로 상당히 건축이 진행되어 있었다는 점에서, 판례상 경락잔금납부로 토지소유권이 변동되기 전에 주벽이 완성되게 되면 법정지상권 성립의 여지가 있었다. 이를 기화로, 실제로는 주벽완성이 잔금납부 “이후”임에도 불구하고 잔금 납부 “이전”인 것으로 허위주장을 할 우려도 있었다. 때문에 필자는 최고가매수신고인으로 결정된 이후 잔금납부시까지 최대한 상대방을 자극하지 않고 시간을 보내다가, 잔금납부할 무렵에 의뢰인을 현장에 보내 당시까지도 주벽없는 구축물현황을 정확히 채증하도록 자문했다. 촬영시점을 명확히 하는 차원에서 해당 사진에 발행일자가 표시된 신문지면이 함께 나타나도록 하는 등 세심한 주의를 기울였다. 하지만, 상대방은 이런 법리를 전혀 의식하지 못했음인지 잔금 납부 이후 주벽 추가공사를 전혀 진행하지 않았고 재판에서도 아무런 주장을 하지 않아서, 준비한 비장의 카드를 사용할 기회가 없어 다소 아쉬운(?) 마음이 있었지만 복잡한 진실게임 없이 법리판단만으로 쉽게 승소할 수 있어 다행이 아닐 수 없었다.
한편, 부합물임에도 불구하고 조치를 제대로 하지 못한 경매법원(국가)에 대한 손해배상 소송을 예상해본다. 판례상 독립된 건물의 기준인 “주벽”이 없었음이 명백함에도 불구하고 부합물을 전제로 한 구축물 감정평가를 실시하지 않았으며, 오히려 매각물건명세서상에서 “구축물제외”라는 표시를 하여 입찰자들로 하여금 잘못된 선입관을 불러일으켰다. 구축물까지 감정평가해서 이를 최저매각가격에 반영했어야하는데, 이를 제대로 하지 못해 토지에 대한 감정가격을 최저매각가격으로 정해 입찰을 진행한 것이다. 그 결과 토지가격만 지급받고 구축물 소유권까지 낙찰자에게 넘어가게 해서 소유자와 채권자에게 손해를 입게 한 잘못이 있을 수 있기 때문이다.
★ 민사집행법 제97조(부동산의 평가와 최저매각가격의 결정)
① 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.
★ 대법원 1994.4.22. 자 93마719 결정 【부동산경락허가결정】
--원심은 이 사건 부동산에 대한 감정인의 감정가격이 시가보다 현저히 저렴하여 부당한데도 경매법윈이 위 감정가격에 기초하여 시가보다 저렴한 가격으로 경락허가결정을 한 것은 위법하다는 재항고인들의 각 항고이유에 대하여, 기록상 경매법원이 위 부동산을 평가함에 있어 어떤 잘못을 저질렀다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 만큼 위 주장은 단순히 경매부동산의 경락가격을 다투는 것으로서 적법한 항고이유가 될 수 없다고 판단하였다.
그러나 경매법원의 명을 받은 감정인이 이 사건 부동산에 관하여 작성한 감정평가서의 기재에 의하면 이 사건 부동산은 모두 도시재개발사업지역으로 지정되어 채무자가 도시재개발사업시행자로서 위 부동산 지상에 지상 20층의 건물을 신축하기 위하여 그 신축공사를 도급주어 위 감정평가 당시 이 사건 부동산의 일부에는 지하 7층의 깊이까지 굴착하여 바닥에 콘크리이트 공사를 완료하였으나 나머지 공사가 중단된 상태임을 알 수 있고, 또 경매법원도 이와 같은 사정을 감안하여 이 사건 부동산 43필지에 관하여 일괄경매의 결정을 한 것으로 보인다.
그렇다면 위와 같이 이 사건 부동산에 관하여 지하 굴착공사에 의한 콘크리이트 구조물은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐 아니라 이 사건 부동산을 경락받은 사람이 이 사건 부동산에 건축공사를 시행할 경우에 이를 활용할 수 있는 것으로서 객관적으로 이 사건 부동산의 가액을 현저히 증가시키는 것이므로 이 사건 부동산을 평가함에 있어서는 이를 고려하지 않으면 안 될 것이다. 그런데 위 감정평가서에는 이 사건 부동산의 감정가격산출근거에 관하여, 이 사건 부동산의 위치, 형태, 도로여건과 이용상태 및 인근토지거래시세 등을 참작하여 유추가격으로 평가하였다고만 기재되어 있어 과연 위와 같은 사정을 참작하였는지가 불분명하고 오히려 이 사건 부동산의 감정평가액을 공시지가 등과 비교하여 보면 이와 같은 사정은 참작되지 않았음을 알 수 있다.
이처럼 이 사건 부동산의 평가에 있어서 위와 같은 사정이 참작되지 않은 것이라면 경매법원이 위 감정인의 평가액인 금43,324,947,713원을 최저경매가격으로 정하여 경매절차를 진행한 것은 위법하다고 할 것이고--그러함에도 경매법원이 그에 이르지 아니하고 위 신경매기일에서 금34,659,960,000원의 매수신고를 한 채권자에게 이 사건 경락을 허가한 것은 위법이라 할 것이고 이는 경락허가결정에 대한 적법한 항고사유가 된다고 보아야 할 것이다.
상대방에게는 다소 억울한 점이 있지만 의뢰인에게는 여러 가지로 쾌재를 부르는 결과에 이를 수 있어 자문한 보람을 느끼지 않을 수 없다. 경매권리분석의 중요성을 다시 절감하게 된다. -이상-
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