[부동산 포트폴리오] 6.17 부동산 대책 4가지 포인트

한경닷컴 더 라이피스트

대한민국은 지금 부동산 이야기로 시끌벅적하다. 지난 6월 17일, 정부는 출범 이후 21번째 부동산 대책(과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화방안)을 내놓았다. 평균적으로 종합대책이 1년 정도의 기간을 두고 나왔던 전례에 비춰볼 때 다소 서둘러 내놓은 느낌이 들기도 했지만 6.17 부동산 대책은 매우 강력하고 다방면에 걸친 종합대책으로 평가받는 모습이다. 다만 대책 발표 직후 무주택자나 1주택 실수요자들을 중심으로 신규 분양아파트 집단대출에 대한 LTV(주택담보대출비율) 소급적용 논란, 전세대출을 통한 내 집 마련 기회박탈 논란, 재건축 의무거주기간 실효성 논란, 주택임대사업자 혜택 폐지 논란, 토지거래허가구역 내 상업용부동산의 자가사용 논란 등이 향후 다툼의 여지로 남겨지게 됐다.

그렇다면 6.17 부동산 대책이 시장에 미칠 영향력은 어느 정도일까? 이와 관련 대책의 주요 내용을 4가지 관점에서 복기하면서 향후 시장을 전망해 보겠다.

첫째, 6.17 부동산 대책에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 규제지역을 대폭 확대했다는 점이다. 먼저 경기와 인천의 대부분의 지역이 규제지역, 즉 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶였고, 근래 들어 외지인 투기세력 유입으로 가격 급등세를 보였던 대전과 청주가 새로이 규제지역으로 묶였다. 다만 김포, 파주, 포천, 연천, 동두천 등 경기 북부 접경지역과 여주, 이천, 가평, 양평 등 수도권 외곽 자연보전권역은 금번 부동산 대책에서 빠졌다. 당연히 이들 지역으로의 풍선효과가 우려된다. 문제는 분위기에 휩쓸려 한 발 늦게 뛰어든 사람들이 낭패를 볼 수 있다는 사실이다. 이들 지역의 대부분이 별다른 개발호재 없이 단순히 풍선효과에 의존해 상승한 것이기에 정부가 추가 규제지역으로 묶을 경우 단기급등의 후유증에서 쉽사리 벗어나지 못할 것으로 보인다. 실제로 김포나 파주의 경우 지난 10여년 이상의 오랜 기간 동안 과잉 공급, 인프라 미비, 서울 접근성 취약 등 다양한 이유로 투자자들로부터 외면 받아 왔었던 곳이었다.

둘째, 규제지역 내 대출요건(전세대출 및 주택담보대출)을 크게 강화했다. 먼저 전세대출을 받은 후 규제지역 내에서 3억 원 초과 아파트를 구입할 경우 즉각 전세대출금을 회수하기로 했다. 근래 들어 만연하고 있는 전세대출을 활용한 아파트 갭투자를 더 이상 허용하지 않겠다는 정부의 강력한 의지가 엿보인다. 문제는 자금력이 부족한 무주택자의 경우 현재 자신이 거주하고 있는 전세보증금을 담보로 대출받아 그 자금으로 집을 구입하는 경우가 적지 않은데 규제지역 내에선 더 이상 어려워졌다는 사실이다. 또한 규제지역 내에서 주택담보대출을 받아 집을 사려는 사람이라면 반드시 주택가격과 무관하게 6개월 내 전입할 의무를 부여했다. 무주택자에게 6개월 내 전입의무만을 부여했다면 1주택자의 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입할 의무를 부여했다. 20~30대 무주택자를 중심으로 정부가 내 집 마련과 자산증식의 사다리를 없앴다는 볼멘소리가 흘러나오고 있다. 자금력이 취약한 20~30대 무주택자의 내 집 마련은 물론, 자산증식을 돕기 위한 제도적 보완책이 필요해 보인다.

셋째, 6.17 부동산 대책에서 눈에 띄는 또 다른 하나는 재건축규제가 더욱 강화됐다는 점이다. 재건축을 쉽게 허용하지 않겠다는 의지로 비춰질 만큼 훨씬 강화된 모양새다. 안전진단을 더욱 강화시킴으로써 초기단계부터 재건축 진행요건을 까다롭게 했다. 이를 위해 현장조사 및 안전진단의 관리주체를 기존의 시·군·구에서 시·도로 변경했다. 광역자치단체가 주체가 되는 만큼 기존 보다 엄격한 잣대를 가져갈 것으로 예상된다. 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 단지들의 타격은 불가피할 전망이다. 또한 조합원의 지위요건을 강화하기 위해 분양신청 때까지 2년 거주의무를 신설했고, 재건축 초과이익 환수제의 본격 징수도 예고했다. 하지만 조합원 분양신청 이전 2년 거주의무 신설로 인해 재건축 단지 세입자들의 주거불안은 더욱 가중될 전망이다.

넷째, 법인을 설립해 투자목적으로 집을 사는 것을 규제하기로 했다. 그동안 법인형태로 부동산을 거래할 경우 대출 및 세제혜택을 크게 누릴 수 있었다. 그래서 수많은 개인들이 실체도 없는 법인을 만들어 대출을 받아 집을 샀고 다시 이를 되팔아 적지 않은 이익을 남길 수 있었다. 하지만 이는 집값 급등의 주된 원인 중 하나였다. 그럼에도 지금껏 정부는 각종 부동산 대책을 내놓을 때 마다 법인을 통한 주택거래에 대해선 언급조차하지 않았다. 하지만 이번만은 달랐다. 종합부동산세 및 양도소득세 혜택을 소멸시켰고, 규제지역과 상관없이 주택담보대출을 전면 금지시켰다. 법인을 활용한 투기수요 근절을 위한 끝장대책으로 볼 수 있을 정도로 매우 강력했다. 이로써 한때 유행처럼 퍼져갔던 법인을 통한 주택거래는 상당기간 찾아보기 어려울 것으로 전망된다.


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