[힘이 되는 부동산 법률] 주택임차인의 갱신요구권, 적극적 행사가 필요하다

한경닷컴 더 라이피스트

2020. 7. 31. 주택임대차보호법 개정으로 도입된 주택임차인의 갱신요구권에 큰 관심이 쏠리고 있는데, 제대로 된 적법한 갱신요구권 행사를 위해 유의할 부분이 있다.


★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

<1호 내지 9호 중략>

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

★ 동법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.


한마디로 말하면, 임차인에게 추가 2년이 당연 보장되는 것이 아니라 “갱신요구”라는 임차인의 적극적 행동이 필요하다는 것이다. 상가건물임대차계약관련해서 작성되어진 예전 칼럼을 소개하는 것으로 설명을 갈음한다.

<상가임차인의 계약갱신요구권, 보다 적극적으로 행사될 필요 있다>

상가점포 임차인이 갱신요구권을 별도로 행사하지 않더라도 보호기간 10년 범위 내에서 영업기간이 당연히 보장되는 것처럼 오해되고 있는 경우가 많지만, 전혀 그렇지 않다.

★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.


정해진 임대차기간이 종료되면 다른 사정이 없는 한 계약은 종료되는 것이 계약에 따른 원칙적인 결과인데, 상임범상의 갱신요구권은 임차인의 요구에 따라 종료되는 계약을 연장하게 하는 방법이라는 점에서 적법한 갱신요구권행사라는 임차인의 의사표시가 당연히 필요한 것이다. 즉, 임대차관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사되어져야만 계약기간이 연장되는 것이다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다. 그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 아마도, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하여 요행히 “묵시적 갱신”으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문이다.


★ 동법 제10조

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.


하지만, 중요한 계약연장을 묵시적 갱신에만 의존하는 것은 임차인 입장에서는 너무나 위험하면서 안이한 행동이 아닐 수 없다. 예를 들어, 계약연장을 원치 않은 임대인이 고의적으로 정해진 계약기간 만기 1개월을 불과 하루 내지 이틀을 앞두고 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 함으로써 묵시적 갱신이 되지 않도록 했다고 하자. 이에 대해 임차인이 즉시 계약갱신요구권행사를 하면 계약이 종료되지 않고 연장될 수 있지만, 문제는 갱신요구할 수 있는 기간인 만기 6개월에서 1개월 시점을 놓쳐버릴 우려가 있다는 것이다. 만기 1개월 임박해서 이루어진 임대인의 통고를 받은 다음에서야 비로소 대응하는 구조 때문인 것이다. 그렇다고 해서 임대인의 이런 대응을 위법하다고 할 수도 없다. 정해진 룰에 따른 것이기 때문이다.

이 문제는, 계약만기를 앞둔 시점에 계약연장에 대해 임대인이 먼저 연락을 취하지 않는 한 임차인이 적극적으로 연락을 취하지 못해왔던 오랜 관행 때문이다. 계약만기를 앞두고 이루어지는 임대인의 연락은 대체로 차임인상이나 계약종료 등 임차인을 부담지우는 것이 대부분이다보니, 임차인으로서는 이런 연락을 받지 않도록 숨죽여 피해다녀야 했던 것이 지난 현실이었다. 이는 법제도가 계약기간을 제대로 보장해주지 못한 탓도 있었다. 계약연장 여부가 거의 대부분 임대인의 뜻에 따라 좌우되다보니 계약만기를 앞두고 임차인이 적극적으로 의사표시를 할 수 없는 구조였던 것이다.

하지만, 지금은 환산보증금 규모에 관계없이 임차인에게 10년 갱신요구권이 보장되고 있는 만큼, 지금처럼 묵시적 갱신에 연연할 것이 아니라 임차인의 갱신요구가 더 적극적일 필요가 있다. 묵시적 갱신에 기대하는 소극적인 자세로는 자칫 임대차기간 연장기회를 상실하는 끔찍한 결과로 이어질 가능성이 크다는 점을 명심해야 한다. -이상-


실사용목적이 아니라 투자용으로 매수한 주택이 적지 않은 현실에서 같은 임차인에게 비슷한 차임으로 2년 더 임대할 수밖에 없는 사정은 임대인에게 큰 부담일 수 있다. 때문에 2년 갱신요구권 보장을 회피하려는 임대인의 시도는 매우 적극적이고 집요할 것으로 예상된다. 묵시적 갱신이라는 틀에서 적극적인 행사를 할 필요가 없었던 기존 관행에 젖어 갱신요구권 행사를 게을리하게 되면 자칫 추가 2년 거주권은 무용지물이 될 수 있다. 임대차만기 2개월 직전에 갱신거절 통지를 한 다음 임차인의 갱신요구권 행사를 피하기 위해 며칠 동안 의도적으로 임차인 연락을 끓어버리면 2년 추가 보장이 쉽지 않을 수 있다. 의사표시의 “도달”주의 원칙 하에서, 임대인이 악의적으로 연락을 피했다는 입증이 만만치 않기 때문이다.


★ 민법 제111조(의사표시의 효력발생시기)

① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.


주거안정을 위한 2년 갱신요구권이 어렵게 법제도화된 만큼 이에 걸맞은 임차인의 권리의식 변화가 빠른 시간 내에 동반될 필요가 있다. 주거용 임대차는 상가임대차에 비할 수 없이 많은 국민의 이해관계가 걸려있지만 임차인 권리의식은 상대적으로 더 낮기 때문이다. 제도정착을 위한 관련부처의 적극적 홍보활동이 더욱 필요한 이유이다. -이상-

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