[부동산건설 法테크] 임대차 3법 해설! 임차인에게 진짜 유리한 법일까?

한경닷컴 더 라이피스트

최근 정부가 도입한 '임대차 3법'에 대해, 현실을 무시한 졸속입법이라든지, 임차인에게 오히려 불리한 법이라든지, 헌법상 재산권을 침해하고 소급입법을 하여 위헌이라는 등 비판이 많고, 벌써 전세품귀 , 전세가 상승 등 부작용이 나타나고 있어, 향후 그 추이가 주목된다.

그런데 임대차 3법에 대한 비판이나 부작용 지적에 앞서 과연 임대차 3법이 어떤 내용을 담고 있는지 먼저 정확히 이해할 필요가 있다. 독자여러분의 이해의 편의를 위해 문답식으로 가능한 쉽게 풀어보고자 한다. 내용을 자세히 알아보면 과연 임차인에게 유리한 법인지, 불리한 법인지 어느 정도 판단할 수 있을 것이다. 참고로 이 내용은 국토부의 '개정관련 FAQ'내용을 토대로 좀 더 이해하기 쉽도록 부연설명을 한 것임을 밝혀둔다.
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1. 요즘 정부의 임대차3법 시행으로 시중에 전세가 씨가 말랐다는 얘기가 많습니다. 서민을 위한 법개정인데 오히려 서민이 전세품귀, 전세가 상승으로 고통을 겪고 있다면 심각한 문제가 아닐 수 없는데, 먼저 임대차3법이 무엇인지 설명해 주실까요?

네. 정부가 임대차3법을 좀 무리하게 밀어부친 것 때문에 부작용이 많이 나타나고 있네요. 제가 사법연수원에서 공부할 때 부동산등기법을 가르치는 교수님이 우리나라와 일본이 법률제정이나 개정과 관련하여 크게 다른 점이 있는데, 일본은 법 하나를 제정하거나 개정하려면 보통 10년은 공청회를 하는 등 의견수렴을 하여 웬만한 문제점은 걸러내고 시행을 하는데 반해, 우리나라는 좋은 제도나 법이 있으면 거의 즉시 도입하여 시행을 하고 적용하는 과정에서 생기는 부작용을 차차 고쳐나가는 점에서 다르고 했습니다. ‘빨리빨리’란 국민성이 법률제정이나 개정에도 적용되는 셈이지요.

문제의 임대차 3법이란 그동안 정부가 국정과제로 추진한 ‘주택임차인의 계약갱신청구권(요구권)’과 ‘전월세 상한제’, ‘임대차 신고제도’를 말합니다. 임대차 3법이라고 하니 법이 3개나 만들어진 것으로 오해할 수 있는데, 그런 게 아니라 기존에 있는 법에 3가지 제도가 신설된 것뿐입니다. 미국, 독일, 프랑스도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고, 전월세 상한제와 유사한 임대료 규제를 하고 있다고 하네요.

먼저 ‘주택임차인의 계약갱신요구권’이란 주택임차인이 희망하면 기간이 만료되어도 1회에 한해 2년간 더 살 수 있는 권리를 준 것이고, ‘전월세 상한제’는 계약을 갱신할 때 임대료(보증금, 월세)는 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 한 제도입니다.

이 제도들은 개정된 주택임대차보호법이 규정하고 있는데, 2020년 7월 31일 시행되었고, 기존에 있는 전월세계약에도 소급적용까지 되다 보니 파장이 매우 큽니다.

다만, ‘임대차 신고제도’만은 부동산거래신고등에 관한 법률에 규정된 것인데, 주택매매를 신고하듯이 임대차거래도 신고하여 대외적으로 공개하는 것으로 2021년 6월 1일부터 시행될 예정입니다.

2. 임대차 3법의 핵심내용을 들어보니 일단 전월세 사는 서민들에게 유리한 내용처럼 보여지는데, 정부가 굳이 야당이 불참한 가운데, 위헌의 소지까지 있는 법개정을 속전속결로 무리하게 처리한 이유가 무엇이라고 보시나요. 그리고 3법 도입 후 실제 효과를 보고 있나요?

정부 입장을 들어보면, 현 정부의 출범을 앞두고 국정과제를 선정한 것이 있는데, 국정과제 46번이 ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’이라고 합니다. 그 국정과제를 실현하는 제도가 바로 임대차 3법이라는 것이지요.

상가임차인에게는 이미 10년간 계약갱신청구권을 인정하고 있는 반면 주택임차인은 갱신청구권이 없다보니, 보통 2년 단위의 임차기간이 끝나 집주인이 비워달라고 하면 비워줘야 하므로, 거의 2년마다 이사 다녀야 하는 문제가 있었습니다. 집주인으로서도 2년 마다 임차인을 바꾸면서 계속 임대료를 올릴 수 있지요. 그러다보니 임차인은 2년마다 철새처럼 옮겨다니며 임대료를 올려줘야지요, 이사비, 중개수수료도 내야지요, 이래저래 부담이 적지 않았고 근본적으로 주거안정이 보장되지 못한 점이 있었습니다.

그런 관점에서 보면, 이번에 법개정을 통해, 상가임차인과 마찬가지로 주택임차인에게도 1회에 한해 2년간 더 거주할 기회를 주고, 갱신할 때 임대료도 5% 한도 내에서만 올려주면 되도록 한 것은 일단 임차인에게 상당히 유리하다고 보여 집니다.

● 임차인에게 유리하면 반대편에 있는 임대인에게는 불리하다는 얘긴데, 임대인은 어떻게 대응할 거 같나요?
임대인 입장에서는 갱신해 주면 임대료를 5% 한도 내에서만 올릴 수 있기 때문에 그 돈 더 받고 갱신해 주느니 직접 들어가 2년 살고 다시 임대하면서 제대로 임대료를 올려 받으려고 할 것입니다.
나아가 임대인으로서는 임차인의 갱신요구에 대해 굳이 실거주하겠다며 갱신거절을 하지 않아도, 2년만 더 참으면 임대료를 마음대로 올릴 수 있으므로, 2년의 갱신요구권이 실익이 있는지 의문입니다.
임대인이 계약기간 만료를 앞두고 임차인에게 갱신거절 통지를 하면 임차인으로서는 전세품귀현상으로 전세를 구하기 어려우니 대부분 갱신요구를 할 것입니다. 그러면 임대인으로서는 5% 한도로 임대료를 올려받고 2년만 더 거주하게 한 뒤, 임차인을 내보내고 이제는 마음껏 임대료를 올려받을 수 있게 됩니다. 결국 임대인은 최소한 4년마다 임차인을 교체하면서 임대료를 큰 폭으로 올릴 수 있게 되는 것입니다.
그런데 반대로, 임차인은 갱신요구 시 2년 후 집을 비워줘야 하고 다시 다른 집을 구하려고 해도 전세품귀로 구하기 어려울 뿐만 아니라, 구한다 하더라도 엄청난 임대료를 부담해야 할 가능성이 농후하므로 갱신요구권이나 전월세 상한제는 그야말로 '빛좋은 개살구'에 지나지 않을 것 같습니다.

● 그렇다면 임차인의 주거안정이라는 목표달성이 어려울 거 같은데요.맞습니다. 임대차 3법이 시행된 지 불과 한 달밖에 안 되어 그 효과를 단정하기는 어렵지만, 전세품귀와 전세금 상승의 부작용이 나타나고 있고, 정부가 전월세 전환율을 4%에서 2.5%까지 낮추기로 했기 때문에, 월세까지 품귀현상이 생길 가능성이 농후합니다. 결국 전세, 월세 품귀와 전세보증금, 월세 상승에다가, 그로 인한 주택가격 상승으로 인해, ‘서민이 안심하고 사는 주거환경조성’이란 국정과제는 물거품이 되는 것은 아닌지 심히 염려됩니다.

● 임대차 3법이 헌법위반이라며 헌법소원이 제기되기도 했다면서요?네. 이런 문제가 많아서 그런지 최근 임차인의 계약갱신청구권제도에 대해 헌법위반이라는 이유로 헌법소원이 제기되기도 했습니다. 임대인의 계약의 자유와 재산권을 침해한다, 헌법상 시장경제 질서 원칙과 소급입법에 의한 재산권 침해금지 원칙에 반한다, 평등권 침해이다, 등의 위헌사유를 들고 있지요.

● 헌법재판소에서는 위헌으로 볼 가능성은 있나요?그동안 헌법재판소는 토지나 건물 등 부동산은 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한된다는 측면에 주목하여 다른 재산권에 비하여 보다 강하게 공동체의 이익을 관철할 것이 요구된다며, 법으로 보다 폭넓게 제한할 수 있다는 입장을 견지해 왔습니다.

따라서 주택도 부동산인데다가 국민의 주거안정이라는 차원에서 상당한 제한을 할 수 있다고 볼 수 있고, 헌법재판관들도 진보성향이 강하므로, 아마도 합헌으로 결론이 나지 않을까요.
3. 그러면 임대차3법에 대해 자세한 내용을 알아볼까요. 먼저 임대차 3법 중 ‘주택임차인의 계약갱신청구권(요구권)’에 대해 알아보지요.

● 주택임차인이 갱신청구권을 행사하면 기간이 만료되더라도 1회에 한해 2년간은 거주할 수 있다고 하셨는데, 법에는 어떻게 규정되어 있나요?
주택임대차보호법 6조의 3에서, "임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다"는 내용의 계약갱신청구권을 규정하고 있습니다.

● 그렇다면 임차인이 계약갱신청구를 해야 하는 기간이 따로 있다는 얘기네요.
네 맞습니다. 구체적으로 말씀드리면, 계약갱신청구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니고, '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전'에 다시 계약을 해 달라고 요구할 수 있습니다.
예를 들어 임대차기간이 2020년 9월 30일에 만료된다면 6개월 전인 3월 30일 0시부터 1개월 전인 8월 30일 0시 까지 사이에만 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있습니다. 그러니 6개월 이전인 2월 25일이나 1개월 이 내인 9월 5일에 갱신요구를 하면 갱신이 될 수 없겠지요. ‘기간 만료 1개월 전’이란 요건 때문에, 지금 존속중인 임대차의 임차인이 갱신요구를 하려면 계약기간이 최소 1개월 이상은 남아있어야 함을 유의해야 합니다.

그리고 갱신요구통지는 기간만료 1개월 전 ‘0’시까지 ‘발송’하면 되는 게 아니라 ‘도달’해야 합니다. 보통 내용증명우편으로 통지하는데, 그 통지는 우체국 직원의 업무시간 중(보통 오후 6시)에만 발송이나 도달이 가능하겠지요(오후 6시 이전).

그러나 메일이나 문자메시지, 카톡 등으로 통지할 수도 있는데, 이는 시간제한없이 발송이 가능하고, 통지 후 임대인이 읽기만 하면 도달이 됩니다. 그러므로 임차인이 ‘0’시 이전에 갱신요구하는 내용의 메일이나 메시지, 카톡 등으로 보내고, 임대인이 그 메시지 등을 ‘0’시 이전에 읽기만 하면 도달이 되어 효력이 생기고, ‘0’시보다 1초만 지나 읽었어도 안타깝지만 효력이 없게 됩니다.

◉ 왜 ‘0’시를 기준으로 갱신통지기간을 계산하나요?
‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 ‘초일불산입 원칙’이란게 있습니다. 즉, 계산하는 첫날은 산입하지 않고 1개월을 계산하기 때문에 1개월 전 같은 날의 ‘0’시를 기준으로 하는 것입니다.
◉ 상가임대차의 경우 이미 임차인이 10년간 임차해 왔다면 더 이상 갱신요구가 안된다고 하는데, 주택임대차는 어떤가요?네. 상가임대차의 갱신요구기간은 10년이기 때문에 이미 10년이 지난 임차인은 다시 갱신요구를 하지 못하지만, 주택임차인은 그 이전에 몇 차례 갱신되었는지, 몇 년간 임차했는지 여부와 무관하게 새로이 한 번 더 2년간 갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 10년간 임차한 임차인도 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 것이죠.

◉ ‘묵시적 갱신’도 갱신요구권 행사로 보나요?임차인의 계약갱신요구권 행사는 ‘명확한 의사표시로써’ 해야 합니다. 즉, 내용증명우편이나, 문자메시지, 이메일, 카톡 등으로 보내거나, 전화나 구두로 할 때에는 명확히 말하고 녹음이라도 해 둘 필요가 있습니다.
만약 임대인과 임차인 모두 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 아무 말 없이 지나가 버리면, 임차기간이 동일한 조건으로 2년 더 연장되는데, 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 이 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 행사에 해당하지 않으므로, 임차인은 2년 뒤에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있게 됩니다.
그러므로 임대인으로서는 묵시적 갱신이 되지 않도록 제 때 갱신거절의 통지를 해야겠지요.

◉ 주택임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 할 때, 향후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정하면 효력이 있나요?주택임대차보호법(10조)은 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 갱신요구권을 배제하는 약정은 임차인에게 불리한 약정이어서 무효이므로, 그런 특약을 넣어도 효력이 없습니다.

● 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 갱신요구기간이 다르다고 하던데, 어떤가요?네. 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전'까지 갱신요구를 해야 하도록 규정하고 있습니다.

◉ 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 아니라 2개월 전'까지로 바꾼 이유가 있나요?
네. 임대차기간 만료 1개월 이전에만 갱신요구를 해도 된다고 하다 보니 기간만료에 임박하여 갱신요구를 하게 되면 임대인으로서는 기간만료로 임차인이 나갈 줄 알고 다른 임차인을 물색하거나 확보해 놓았는데, 임박해서 임차인이 더 있겠다고 하면 임대인에게 낭패가 될 수 있으므로, 임대인 보호의 관점에서 갱신요구시한을 1개월 앞당긴 것이라 생각됩니다.

● 이처럼 갱신청구기간을 1개월 앞당긴 개정법이 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약에 적용된다고 하셨는데, 2020년 12월 10일 이후 ‘최초로 계약을 체결한 경우’는 이해가 되는데, ‘갱신된 계약’은 무슨 의미인가요?
여기서 ‘갱신된 계약’이란 2020년 12월 10일 이전에 임대차계약을 체결했다가 임대인, 임차인 상호합의로 갱신한 경우나 임대차기간 만료 6개월과 1개월 사이에 쌍방이 다 갱신요구나 거절을 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우를 말합니다. 묵시적 갱신이 되면 종전 임대조건 그대로 하고, 다만, 기간만 2년 연장되는 거죠.

● 임차인이 임대기간만료 6개월과 1개월 사이에 갱신요구를 하려면, 어떤 방법으로 하면 되나요. 반드시 문서로 해야 하나요, 아니면 구두로도 할 수 있나요?
네. 실제 임차인이 위 기간 사이에 갱신을 요구하는 통지를 했느냐 아니냐 여부가 소송에서 종종 쟁점이 됩니다. 임차인이 갱신요구한 사실을 입증하지 못하면 소송에서 지게 되므로 갱신요구사실을 입증할 객관적 증거, 즉 판사를 설득할 증거를 확보해야 합니다.

임차인이 계약갱신요구를 문서로 하든 구두로 하든 관계 없지만, ‘계약갱신요구통지서’란 제목으로 갱신을 요구하는 내용을 적어서 우체국의 내용증명우편으로 보내는 것이 가장 확실합니다.
◉ 내용증명우편은 어떻게 보내나요?네 갱신요구통지서를 3부 만들어 우체국에 가서 내용증명우편으로 보내달라고 하면 우체국이 “이 우편물은 2020년 ◯월 ◯일에 제◯◯◯호에 의하여 내용증명 우편물로 발송하였음을 증명함”이라는 내용의 스티커를 붙여, 1부는 임대인에게 보내고 1부는 임차인에게 주고 1부는 우체국에서 보관하니까. 나중에 분쟁이 생길 때 우체국이 보증하는 확실한 증거가 되겠지요.

◉ 구두나 전화로 갱신요구통지를 해도 녹음하면 효력이 있다고 하던데, 그런가요?그런데, 갱신요구를 전화나 구두로, 즉 , 말로써 통지하면 임대인이 나중에 그런 통지를 받은 적이 없다고 잡아떼는 바람에 소송에서 질 수 있습니다. 물론 전화통화내용이나, 구두로 통지한 사실을 녹음을 해두었다가 속기사 사무실에 가서 녹취서를 만들어 증거로 제출하거나 구두로 통지한 사실을 확실히 들은 증인을 신청하여 입증하면 어느 정도 방어가 가능하지만, 아무래도 내용증명우편으로 보내는 것이 가장 확실하겠지요.

◉ 갱신요구통지를 문자메시자, 카톡, 이메일로 보내도 되나요?갱신요구를 문자메시지, 카톡으로 보내거나 이메일로 보낼 수도 있는데, 문자메시지로 통지한 것도 통지의 효력을 인정하는 판례가 나와 상대방이 수신한 것이 확인되면 증거가 될 수 있다고 봅니다.
◉ 내용증명으로 보내면 반송되는 경우가 많다던데요.맞습니다. 내용증명우편으로 보내면 상대방이 의도적으로 받지 않아 반송되는 경우도 종종 있으므로, 가능하면 문자메시지, 카톡, 이메일 등 모든 수단을 동원하여 다 보내놓는 것이 보다 확실하겠지요.
● 주택임차인의 계약갱신요구권은 개정법이 시행된 2020년 7월31일 기준으로, 존속 중인 임대차에도 소급 적용된다는데, 새로 계약하는 임대인은 모르겠지만, 기존 임대인에게 너무 불리하지 않나요. 임대인이 이미 기간이 만료되면 내보내려고 임차인에게 갱신거절의 통지를 했거나, 다른 임차인과 임대차계약을 체결한 경우도 있을 텐데, 그럴 때는 어떻게 하나요?
네. 요즘 정부가 임차인 등 사회적 약자를 위한 법개정을 할 때는 위헌이 문제됨에도 무리하게 소급효를 적용하는 것 같습니다. 특히 상가권리금 보장 규정이 그랬지요.
주택임차인의 계약갱신요구권 규정 2020년 7월 31일 시행되었지만, 그 이전부터 진행되어 온 임대차계약에도 소급 적용되다 보니, 임대인들이 어떻게 대처해야 할지 몰라 혼란과 혼선이 초래되고 있습니다(부칙 2조 1항). 마음에 들지 않는 임차인을 내보내려고 기간이 만료되기를 학수고대하던 임대인이라면 이번 소급입법으로 2년 더 임대해 줘야 하니 불의의 타격을 입게 되겠지요.
그리고 이미 기간이 만료되면 집을 비워달라고 통보를 한 경우나, 이미 다른 임차인과 계약까지 한 경우에는 임대인을 보호해야 할 필요가 있을 것입니다.

그런데 개정법은 부칙에서 "이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다"라고 하여, 계약해지통보만 한 상태라면 임차인의 갱신요구권을 배제할 수 없고, 갱신거절 후 제3자와 임대차계약까지 체결한 경우에만 갱신요구권이 배제됨으로써 임차인을 내 보낼 수 있다고 규정하고 있습니다. 물론 다른 임차인과 계약체결한 사실을 입증하려면 임대차계약서와 계약금을 수수한 증빙자료 등을 제시해야겠지요.

그런데, 제 사견으로는 이미 기간만료를 앞두고 갱신을 거절하고 기간 만료시 나가달라고 통보한 경우에까지 임차인에게 갱신요구권을 인정한 것은 지나치게 가혹하다고 생각됩니다. 갱신거절의 통보를 하면 더 이상 당신에게 임차하지 않겠다는 의사를 명확히 한 것이고, 다만 기간만 아직 만료되지 않은 것뿐인데, 그때도 임차인이 요구하면 갱신해 주어야 한다면 너무 가혹한 거지요.

● 반대로 임차인이 계약기간이 만료되면 나가겠다고 약속해놓고, 이를 번복하고 다시 2년간 더 있겠다며 갱신요구를 해도 되나요?만약 임차인이 계약기간 만료되기 5개월 전에 나가겠다고 하여 임대인이 다른 세입자를 물색해 두었는데, 계약만료 1달 전에 와서 갑자기 2년간 더 살아야겠다며 갱신요구를 하게 되면 임대인으로서는 큰 낭패가 되겠지요.
그러나 위와 같이 임대인이 이미 제3자와 임대차계약을 체결해 두지 않은 이상, 갱신요구기간 내에 갱신요구를 했기 때문에 어쩔 수 없이 2년간 더 살게 해 주어야겠지요.

● 주택임차인은 갱신요구권 행사로 1회에 한하여 2년간 더 거주할 수 있게 되는데, 그러면 2년간 무조건 거주해야 하나요?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 따라서, 임대인은 임차인이 원하면 2년간 더 거주하게 해줄 의무가 있지만, 임차인은 2년간 의무적으로 임차해야 하는 것이 아니라, 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지된 날로부터 3개월이 지나면 나갈 수 있게 됩니다.(주택임대차보호법 6조의 3, 제3,4항, 6조의 2, 제1,2항) 이 점은 임차인에게 일방적으로 유리한 셈이지요.

● 주택임차인이 당초 임차기간을 1년으로 계약한 경우라면, 2년간의 계약갱신요구권 행사로 총 3년을 거주할 수 있는 건가요?
주택임대차보호법(4조)은 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 본다는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 임차인은 1년 더 거주할 권리가 있으므로, 임차인이 원하기만 하면 임차기간을 당초 1년으로 정했더라도 1년을 더 거주한 후에 계약갱신요구권을 행사한다면 총 4년간 거주할 수 있게 됩니다.

● 이러한 임차인의 갱신요구권에 대응하여 임대인을 보호하기 위한 규정도 있다는데 어떤 내용인가요?
네. 임차인의 갱신요구권에 대항할 임대인의 권리도 보장하는 것이 형평에 맞겠지요. 그래서 주택임대차보호법은 ‘정당한 사유’가 있으면 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있는데, 9가지를 들고 있습니다.


● 임대인의 갱신거절 사유로는 주로 어떤 것이 문제되나요?
네. 갱신거절사유로 흔히 문제되는 임차인의 ‘차임 2기 연체’나 ‘ 거짓이나 부정한 방법으로 임차’, ‘무단전대’, ‘고의나 과실로 주택을 파손’한 경우 등입니다.
갱신거절사유는 상가임대차보호법의 갱신거절사유를 거의 그대로 가져왔기 때문에 대부분 유사하고, 다만 ‘차임연체횟수’와 관련하여 상가는 ‘3기’이지만, 주택은 ‘2기’인 점과 새로 추가된 거절사유인 ‘임대인의 실거주’만 다를 뿐, 나머지 사유는 상가가 아닌 주택에서 생기기 어려운 사유여서 별 문제가 되지 않습니다.

◉ 먼저 ‘2기의 차임연체’란 어떤 뜻이지요?네. ‘2기의 차임연체’란 차임 2달치를 연체한 경우입니다. 즉, 통틀어서 2달치 차임을 연체하면 해당되므로, 2달 연속 연체하거나, 몇 달 동안 연체한 합계가 2달치에 해당하면 됩니다.
예를 들어 1,2월분 연속하여 연체한 경우, 1월분 미납 후 2, 3월분은 납부하다가 4월분을 미납한 경우, 1월분부터 4월분까지 조금씩 연체한 합계가 2달치에 이르면 해당됩니다.

◉ 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우에는 어떤 사례가 있을까요?네. 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래의 용도인 주거목적이 아닌, 불법영업장, 어린이집, 교습소 등의 목적으로 임차한 경우가 이에 해당하겠지요.

◉ ‘무단전대한 경우’는 임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세놓는 것이라고 이해되는데, ‘고의나 중대한 과실로 주택을 파손하는 경우’는 어떤 경우인가요?네. 임대인 동의 없이 리모델링하거나 개조, 증개축하거나 다른 용도로 사용하는 경우, 중과실에 의한 화재로 인한 파손, 고의적인 파손 등이 해당됩니다.

● 갱신거절사유 가운데 가장 문제되는 것은 ‘임대인이 임대주택에 실제 들어가 거주하겠다는 사유’로 보여지는데, 어떤 내용인가요?
맞습니다. 갱신거절사유 가운데 가장 문제되는 것은 ‘임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’입니다. 집주인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 “이제는 내가 들어가서 살려고 하니 비켜달라”고 통지만 하면 임차인은 더 이상 갱신요구를 못하고 나가야 하는 것입니다.
임대인 본인이 아니라 직계비속인 아들, 딸이나 직계존속인 부모, 조부모가 거주한다고 해도 마찬가지입니다.
임대주택이 부부 공동명의라면 공유자인 '배우자의 직계존비속'의 실거주도 포함됩니다.

◉ 그런데 ‘배우자’의 실거주는 빠져 있는데, 왜 그런가요?
아마도 배우자는 당연히 함께 거주하고 있는 것을 전제로 한 것 같습니다. 그런데 배우자가 빠짐으로써, 남편(아내)집에 아내(남편)는 실거주 목적으로 거주할 수 없게 됩니다. 예컨대, 아내는 미국에서 아이들을 교육시키고, 기러기 아빠인 남편은 한국에서 남편 단독명의로 된 집을 세주고, 자신은 지방의 직장 사택에서 거주하던 중 아내가 귀국을 하여 남편 명의로 된 집에 실거주 목적으로 들어가려고 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있느냐의 문제가 생길 수 있는 것입니다.

◉ 임대인이 법인이라면 실거주 주장을 하여 임차인을 내 보낼 수 있나요?그런데 법인이 임대인이라면 법인이 실거주를 할 수 없기 때문에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

◉ 그런데 임대인이 직접 거주하겠다고 허위로 통보하여 임차인을 내보낸 후 다른 임차인에게 임대를 하는 일도 생길 수 있을 거 같은데, 그 때는 임차인이 어떻게 대응해야 하나요?
임대기간 동안 여러 가지 이유로 임차인과 감정이 매우 악화된 임대인이라면 어떻게든 내보내야 하니까, 충분히 있을 수 있는 일이겠지요.
주택임대차보호법은 이러한 임대인이 허위통보를 예상하여, 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 규정을 두고 있습니다.즉, 임대인이 자신이 거주한다고 해놓고 정당한 사유없이 제3자에게 임대했다면 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
다만, 임차인이 갱신요구를 했다면 갱신되었을 2년 내에 제3자에게 임대했을 경우에 한하고, 그 이후에는 누구에게 임대하든 문제가 없겠지요.
한편 임대인이 1년만 실거주하고 1년은 다른 임차인에게 임대했다면 역시 손해배상책임은 지되, 손해배상액 계산에서 고려가 되겠지요.

◉ 임대인이 허위로 자신이 거주한다고 통보하고는 제3자에게 임대한 사실을 어떻게 확인할 수 있나요?
임차인은 임대인의 직접 거주통보로 기간이 만료되면 집을 비워주고 나와야 합니다. 그런데 그 후 6개월쯤 뒤에 그 집에 다른 임차인이 들어와 사는 것을 확인했다면 손해배상청구가 가능한데, 확인하는 방법으로, 정부가 주택임대차보호법 시행령을 개정하여 임차인이 퇴거한 후에도 해당 주택의 임대차정보 현황을 열람할 권리를 부여하겠다고 합니다.
즉, 현 주택임대차보호법 시행령에서는 ‘현 임차인과 임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등’만이 임대차 현황에 대해 확정일자부여기관(지자체 등)에 열람 또는 내용 기록한 서면교부 등 정보제공을 요구할 수 있는데, 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인도 정보제공을 요구할 수 있는 자에 포함하는 것으로 개정될 예정입니다. 열람 및 서면제공요구가 가능한 사항은 임대차 목적물, 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 확정일자 부여일, 차임ㆍ보증금, 임대기간 등입니다.(시행령 5,6조)
주민등록법 시행규칙을 개정해서 주민등록 전입세대 열람자 범위에 ‘임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인’을 포함시키는 개정을 할 예정입니다.(14조)

이처럼 퇴거한 임차인이 후에 해당 주택의 임대차정보를 열람해 보면 제3자에게 임대했는지 여부를 확인할 수 있고, 그 때에는 손해배상을 청구할 수 있겠지요. 제3자에게 임대한 사실만 확인되면 그 임대기간이 얼마나 경과되었는지 여부와 관계없이 손해배상을 청구할 수 있다고 보여지네요.

◉ 임대인이 실거주하겠다며 임차인을 내 보낸 후, 공실로 비워둔 경우에도 손해배상책임이 있나요?임대인이 실거주하겠다며 임차인을 내 보낸 경우여서 실거주를 해야 하고, 공실로 비워두었다면 손해배상책임을 져야 하겠지요.
다만, 임대인이 실거주를 하기 전에 주택 수선이나 인테리어, 리모델링 공사를 하기 위해 일시적으로 비워둔 경우와 실거주 하던 중 거주자가 사망하여 부득이 다른 직계존비속이 들어가 살 동안 비워두게 된 경우는 손해배상책임이 없을 것으로 보여 집니다.
그런데 주민등록만 옮겨두고 전혀 거주하지는 않거나, 가끔 한 번씩 들러는 정도로 거주한다면 실거주로 보기 어려울 것 같은데, 그런 사실을 확인하기도 매우 어려울 것 같습니다. 출입여부를 확인하기 위해 멀리서 망원경으로 관찰하거나 동영상 촬영을 하여 불거주 사실을 입증하는 일도 생기지 않을까요.

◉ 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절 후 임대인이 ‘사망하거나 갑작스런 해외주재원 파견 등’의 불가피한 상황이 생기면 제3자에 임대가능하나?
갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유가 발생하면 예외적으로 제3자에 임대가 가능합니다.
즉, 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등이 될 수 있습니다. 그러나 이러한 예외적 상황은 임차인 보호의 관점에서 아주 엄격히 해석해야 할 것입니다.(예를 들어 갱신거절 사유를 만들 목적으로 일부러 회사에 부탁하여 해외파견을 요청하는 경우도 있을 수 있음)
● 임대인의 허위 실거 주 통보로 ?겨난 임차인이 ‘실제 배상받을 수 있는 손해액’은 얼마나 되나요?
주택임대차보호법은 “임차인의 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 되면 그 금액으로 하고, 합의가 안 되면 아래 3가지 금액 중 큰 금액으로 한다.”라고 규정합니다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
1.항과 2.항은 계산하면 금액이 나올 것이지만, 환산월차임은 보증금에 전환율을 곱하고 12개월로 나눈 금액이 됩니다.

먼저 1.항의 손해액부터 계산해 보죠. 예를 들어 전세보증금 3억 원, 월세 50만 원에 임차한 경우라면, 현재 전월세 전환율은 4%(10월부터는 2.5%로 하향될 예정)이므로, 3억 원에 전환율 4%를 곱하면 1,200만 원이 되고, 이를 12개월로 나누면 월 100만 원이 되므로, 환산월차임 포함한 월차임 합계가 월 150만 원(환산월차임 100만 원 + 기존 월차임 50만 원)이 됩니다. 결국 3개월분은 450만 원(=150Ⅹ3)이 됩니다.
그런데 2.항의 손해액을 계산하여 보면, 임대인이 허위로 갱신거절을 하고 제3자에게 임대하여 환산월차임 300만 원을 받은 경우, 그 차액이 월 150만 원인데, 2년치(24개월치)를 계산하면 3,600만 원이 됩니다.

그런데 3.항의 ‘갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액’은 임차인이 구체적으로 입증해야 합니다. 갱신거절로 갑자기 퇴거해야 하는 바람에 더 많은 보증금과 월세를 주고 다른 주택임차를 했어야 했다는 등의 사유를 입증해야 하는데, 현실적으로 입증이 어렵기 때문에, 결국 1, 2.항 중에서 큰 금액으로 배상받는 경우가 대부분일 것 같습니다.

따라서, 1.항의 450만 원, 2.항의 3,600만 원과 비교하여, 더 큰 금액인 3,600만 원을 손해배상으로 받을 수 있다는 결론입니다.

◉ 이렇게 손해배상액이 크다면 소송이 많이 제기되겠네요.그러나 위에 예를 든 사례는 설명의 편의를 위해 금액을 높였던 것이고, 실제로는 3개월치 월차임이나 24개월치 월차임 차액이 몇백만 원에 불과할 수 있습니다.그러므로, 몇백만 원을 받으려고 수백만 원의 변호사 비용을 지출해서 소송까지 할 실익이 있는지 의문이고, 1심 판결까지만 해도 6개월에서 1년이 걸리고, 대법원까지 가면 2년도 걸릴 수 있어 시간과 경비, 노력에 신경쓰이는 것까지 고려하면 과연 소송까지 해서 권리주장을 할 임차인이 얼마나 될지 의문입니다.
차라리 기존 임차인이 주고 있던 월차임(환산월차임 포함)의 50%를 2년치 배상하도록 단순명료하게 개정하는 것이 바람직할 것 같습니다.


4. 그러면 이번에는 ‘전월세 상한제(임대료 상한제)’에 대해 알아볼까요. 임대인이 계약을 갱신할 때 임대료(보증금, 월세)는 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 하는 제도라 했는데,

● 먼저 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 때에만 적용되나요, 아니면 존속 중인 임대차에서 임대인이 증액할 때도 적용이 되나요?
임대료 인상한도를 5%로 제한하는 것은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에만 적용되는 것이 아니라, 기존에 존속 중인 임대차계약에서 임대인이 임대료를 올리려는 경우에도 적용이 됩니다.

주택임대차보호법(7조)은 임대인과 임차인간 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하여 조세, 공과금, 경제사정변동 등으로 이유로 차임의 증액 또는 감액을 쌍방이 다 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 감액청구가 아니라 증액청구는 처음 계약을 한 이후 1년 이내, 또는 증액한 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없도록 하여 1년 단위로 증액을 요구할 수 있도록 규정합니다.
따라서, 임대차 기간 2년으로 하여 존속 중인 임대차의 경우, 1년이 지난 후에는 조세, 공과금 증감, 경제사정 변동 등을 이유로 임대료를 올려달라고 요구할 수 있겠지요. 다만, 임차인이 요구대로 올려주지 않으면 역시 소송으로 가서 임대료 시세감정을 해봐야겠지요.

● 전월세 상한제로 임대인이 5%는 무조건 올릴 수 있다는 뜻인가요, 아니면 임차인이 동의해야 올릴 수 있나요. 임차인이 증액요구에 불응하면 계약해지하고 내 보낼 수 있나요?
주택임대인이 보증금이나 차임을 증액(인상)할 때 5%는 임차인의 동의 없이도 무조건 올릴 수 있고, 임차인이 불응하면 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많은데, 잘못된 상식이지요.

우선 임대인과 임차인간 서로 원만히 합의하여 5% 이내에서 증액이 되면 아무런 문제가 없겠지요.

그런 합의가 이뤄지지 않았다면, 임대인이 임차인의 동의없이도 일방적으로 올릴 수는 있으나, 주택임대차보호법이 5% 한도 내에서만 올릴 수 있도록 인상한도를 정해 놓고 있으므로, 5% 이내에서 조세, 공과금 등의 부담과 경제사정변동을 고려하여 임대료 시세까지 증액할 수 있습니다.

특히 주택임대차보호법인 증액청구의 상한을 5% 한도에서 지자체 조례로 지역별 임대차시장 여건 등을 고려해 다시 정할 수 있도록 했기 때문에 증액상한이 4~3%로 내려갈 수도 있습니다. 즉 지자체 조례로 증액한도를 4%로 정했다면 4% 한도 내에서만 올릴 수 있게 되는 거지요.

결국 임대인이 5% 증액을 요구해도 5%는 상한선일 뿐이므로 임차인은 이에 반드시 응할 의무가 없고, 임차인이 올려주지 않는다고 임대인이 곧바로 임대차계약을 해지해 내보낼 수도 없다는 결론이 됩니다.

◉ 임대료증액에 대해 서로 합의되지 않으면 결국 소송으로 가야한다고 하셨는데, 소송에서는 어떻게 임대료를 정하나요?

예를 들어 임대인이 보증금 1억 원, 월세 100만 원인 것을 5% 인상해 보증금 1억500만원, 월세 105만원으로 증액을 요구했는데, 임차인이 불응하자 임차인을 내보내기 위해 임대차계약을 해지하고 주택인도소송을 제기했다고 합시다.
이 소송에서 임대인으로서는 '약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 점'을 입증해야 합니다. 즉 5% 증액요구를 거부했다고 바로 해지와 인도를 청구할 수 있는 것이 아니라 증액할 만한 사유가 있음을 입증해야 함을 유의해야 한다.

결국 소송절차에서 법원에 임대료 시세 감정신청을 해 법원이 지정한 감정평가사가 증액요구시점의 임대료 시세를 조사해 법원에 보고하면 그 시세를 기준으로 판사가증액해 줄 것인지 여부를 판단하게 되는 것입니다.

즉 법원 감정시세가 보증금 1억300만원, 월세 103만원으로 3% 증액되는 금액으로 나왔으면, 임대인이 증액을 요구한 5%보다 적게 나왔으므로 3%만 올려주면 되고, 임대인이 요구한 5%를 올려주지 않아도 계약을 해지할 수 없다는 결론이 됩니다.

물론 임차인이 법원이 증액해 주라고 판결한 3%도 올려주지 못하겠다고 버틴다면 계약해지 사유가 될 수 있겠지요.

● 임차인이 기간만료를 앞두고 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 갱신계약을 체결하면서 5% 한도를 초과하는 7%를 인상해 주는 것도 가능한가요. 그 때에는 갱신된 계약기간 만료시 다시 갱신요구권을 행사할 수 있나요?

계약갱신요구권 행사는 임차인의 자유이므로, 기간만료를 앞두고 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 재계약을 체결하면서 5%를 초과하는 7%증액을 해 주는 것은 가능하고 유효합니다. 이처럼 합의하여 재계약하는 경우에는 임차인은 재계약기간 만료 시점에 다시 한 번 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

◉ 임차인과 임대인이 합의하여 재계약하기로 하면서 10%를 증액해 주기로 했는데, 임차인이 마음을 바꿔서 합의를 무시하고 갱신요구권을 행사하면서 5% 이내의 증액을 주장해도 되나요?
주택임대차보호법이 임차인 보호를 위한 강행규정으로서 갱신요구권을 인정하므로, 종전 합의를 무시하고 갱신요구권을 주장해도 됩니다.

● 임차인이 갱신요구권 행사시 임대인과 합의로 5%를 초과하여 10%를 증액하는 것으로 갱신계약을 체결했다면 어떻게 되나요?
갱신계약은 유효할 수 있지만, 5%초과로 약정된 금액은 무효입니다. 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없기 때문입니다.

따라서, 초과금액에 대해서는 아직 지급하지 않았다면 지급하지 않아도 되고, 지급했다면 그만큼 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.

이와 같은 맥락에서, 전월세 전환율 4%(10월부터 2.5%)를 초과하는 전환비율에 의한 월세는 주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정이어서 역시 무효가 되는 점 유의하셔야 겠지요.

5. 마지막으로 임대차 3법 중 세 번째인 '임대차 신고제'에 대해 자세히 알아볼까요?

● 먼저 '임대차 신고제'란 무엇인지 설명 부탁드려요.
임대차3법 중 세 번째인 ‘임대차신고제’란 “부동산매매계약 신고제와 마찬가지로 임대차계약 당사자(임대인, 임차인)는 전·월세계약 시 30일 이내 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 관할 시 · 군 · 구청에 의무적으로 신고해야 하는 제도”를 말합니다.
부동산거래신고 등에 관한 법률에 ‘주택 임대차계약의 신고’라는 별도의 장(제2장의 2, 특히 제6조의 2 내지 5))을 두고 있는데, 곧바로 시행된 다른 임대차 2법과 달리, 임대차 신고제는 시스템 구축 후 2021년 6월 1일부터 시행될 예정입니다.

● 이번에 임대차 신고제가 도입된 특별한 이유가 있나요?
실거래 정보가 없어서 임대료 확인이 어려웠던 임차인에게 시의성 있는 임대주택의 시세정보를 제공함으로써 자금력에 맞는 임대주택을 고를 수 있도록 하고, 임대차 시장의 투명성을 제고하며, 임대인의 세금탈루나 임대료 폭등 등도 견제할 수 있다는 장점이 있지요.

● 개정법에 구체적으로 어떤 내용들이 담겨 있나요?
우선 임대차 계약사항의 신고는 임대차계약 당사자인 임대인, 임차인 모두 신고해야 하지만, 일방이 거부하면 타방이 단독으로 신청할 수 있습니다.
임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제되면 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내 역시 신고해야 하고, 신고받은 관청에서 신고내용을 확인한 후 신고필증을 지체없이 발급해 줍니다.
임차인이 주민등록법에 따라 ‘전입신고’를 하면 주택임대차 계약 신고를 한 것으로 간주하고, ‘임대차계약서를 제출하여 주택 임대차 계약 신고접수를 완료’하면 확정일자를 부여한 것으로 간주합니다. 확정일자는 따로 받지 않아도 임대차 신고시 자동부여 되는 점 의미있네요.
미신고나 거짓신고시에는 각 과태료 100만 원(미신고), 500만 원(거짓신고)을 부과한다고 하네요.

● 임대차 신고제 도입으로 인해 우려의 목소리도 높은데, 어떤 점이 우려되나요?
먼저 임대차 시장의 불안을 가중시켜 전·월세 품귀현상, 전월세가격 상승을 부추길 수 있다는 지적이 있습니다. 아마도 임대거래내역이 드러나는 것이 싫은 사람은 임대를 놓지 않아 물량이 감소할 것이고, 같은 평형의 아파트 중 어느 한 세대가 최고가로 계약된 것이 날려지면 전체세대의 임대료가 올라가는 현상이 생기지 않을까요. 임대차 2법의 시행만으로 벌써 품귀현상이 생기고 있으므로, 임대차 신고제까지 시행되면 더 문제가 될 수 있겠네요.
또한 신고를 통해서 세입자의 자산규모가 노출되는 문제가 있을 수 있다보니 임대차를 꺼리게 될 수도 있고, 임대소득 세원이 그대로 드러나 세 부담이 늘어나게 된 집주인이 세금인상분 중 상당부분을 세입자에게 전가시킬 가능성도 있습니다.
(위 내용은 유튜브 채널 '부동산 공부방'(https://youtu.be/nFU29vtlsJY)에서 자세히 설명해 드리고 있으니 참고하시면 됩니다.)

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