[부동산건설 法테크] 임차주택을 매수한 '매수인의 갱신거절'과 '임차인의 갱신요구'의 충돌

한경닷컴 더 라이피스트

임대차 3법 관련, 최근 이슈가 된 문제점으로, "임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와 충돌 시 누가 우선할까," 즉 매수인의 갱신거절이 우선하여 임차인은 기간만료시 비워주고 나가야 하는지, 아니면 임차인의 갱신요구가 유효하여 매수인이 2년간 갱신해 주어야 하는지 여부에 대해, 국토부 유권해석의 문제점과 언론에 문제되었던 이슈를 중심으로 문답식으로 정리해 보았습니다.
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◉ ‘임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절’과 ‘임차인의 갱신요구’와의 충돌 문제 - 누가 우선할까?

최근 국토교통부가 잘못된 유권해석(9. 11.자)을 내놓음으로써 전세시장에 큰 혼란을 초래하고 있습니다. 경솔한 법해석으로 집주인과 세입자간 싸움만 붙이는 것이 아니냐는 비난 여론이 비등하고 있지요.

◉ 문제된 국토부 유권해석은 어떤 내용인가요?
네. 국토부는 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다고 전제하고, ➊매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, ➋임차인이 갱신거절사유가 없는 ‘기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은’ 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다라고 해석했습니다.

다만, 국토부는 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 매매계약 등을 체결한 경우 등 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는, 임대인도 보호해야 하므로, 갱신거절사유 제9호 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”에 해당되어 임대인이 갱신거절을 할 수 있을 것이라고 해석하고 있습니다.

-그렇다면 ‘임차인이 계약기간 끝나면 나가겠다고 임대인과 합의한 상태’에서 임대인이 제3자와 주택의 매매계약까지 체결하였다면, 임차인이 갱신요구를 해도 거절할 수 있다는 말씀이군요.
네 맞습니다. 임차인이 갱신요구를 하기 전에 임대인이 이미 갱신거절통지를 하고, 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에도 갱신거절이 가능한 것과 유사한 해석이지요.
◉ 네 그렇군요, 그렇다면 국토부 유권해석에 어떤 문제가 있어 집주인과 세입자가 서로 싸우게 되었다는 것인가요?
네. 국토부 유권해석은 “실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 ‘임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로’ 판단해야 한다”는 전제부터 잘못되었다고 봅니다.

국토부처럼 해석하면, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인데, 그 사이에 주택 매수인이 매수하여 등기된 시점과 임차인의 갱신요구시점의 선후에 따라 갱신요구의 효력이 있는지 여부가 결정이 되게 됩니다. 즉, 등기와 갱신요구 중 먼저 한 사람이 임자란 거죠. 예를 들어, 임차인이 임대차 기간만료 5개월 전에 갱신요구를 하였고, 매수인의 등기일은 4개월 전일 경우, 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구가 유효하므로, 주택매매로 임대차계약을 승계받은 매수인은 갱신거절기간이 아직 3개월 남았음에도 갱신거절을 하지 못하게 됩니다.

-그렇다면 주택을 매수한 매수인이 갱신거절을 하려면 매매계약을 체결한 것으로는 안 되고 등기이전까지 받은 후에야 가능하다는 얘기네요?
네. 그렇습니다. 주택을 매수한 매수인이 소유권을 취득하는 시점은 이전등기가 되는 시점이고, 그때 비로소 임대인 지위를 승계받기 때문이지요.

- 만약 7. 31. 개정법이 시행하기 전인 6월중에 주택매매계약까지 체결하고 매수인이 아직 등기이전을 하지 않은 상태에서 임차인이 갱신요구를 한데 대해, 갱신거절을 할 수 있을까요?
이때는 매수인이 법이 개정될지 모르는 상태에서 매매계약까지 체결하였으므로 매수인을 보호해 줘야 합니다. 따라서 매수인은 갱신거절을 할 수 있다고 봐야겠지요. 물론 갱신거절을 할 시점에는 매수인 명의로 등기이전이 되어 있어야겠지요.

- 국토부 해석에 따르면, 계약갱신기간 내에 주택이 매매되었을 경우, ‘임차인의 갱신요구’와 ‘매수인의 이전등기’ 중 먼저 한 사람이 임자가 되는 셈인데, 갱신요구와 등기가 같은 날 되었다면 누가 우선인가요?
그렇네요, 공교롭게도 임차인의 갱신요구통지가 임대인에게 도달된 날 매수인도 이전등기를 완료했다면 누가 우선할지 애매할 수 있지요. 이런 경우에는 같은 순위가 되어 어느 쪽도 권리를 주장하지 못하게 되는지 의문이 들지요.
그런데 부동산등기법 제6조 제2항은 “등기신청에 따라 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 ‘접수한 때부터’ 효력을 발생한다.”라고 하여 등기는 접수한 때 이미 효력을 발생하므로 등기가 등기부에 기재완료가 된 시점이 기준이 아닙니다. 따라서 ‘등기가 접수된 시점’과 ‘임차인의 갱신요구통지의 도달시점’을 비교해야 우선순위가 결정됩니다. 그리고 등기신청을 하면 접수 후 등기완료일까지 며칠이 걸리는 것이 보통입니다.
따라서 위와 같이 갱신요구 통지 도달일에 이미 등기가 완료되었다면 등기접수일은 며칠 전일 가능성이 커서 매수인이 임차인에 우선할 가능성이 매우 큽니다.

◉ 국토부의 유권해석에 문제가 있다는 것인데, 그렇다면 어떻게 해석해야 문제해결이 될까요?
무엇보다도 주택임대차보호법에는 국토부처럼 해석할 명시적 법적 근거가 없습니다.
오히려 집주인이 바뀌어도 종전 임대차는 새로운 주인에게 승계된다는 규정(제3조 제4항 : 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다))에 따라, 새로운 집주인으로서는 승계받은 임대차의 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 내에 등기하고, 실거주 이유로 갱신거절통지를 하기만 하면 갱신거절의 효력이 생긴다고 봐야 마땅합니다.

◉ 주택매매가 없었을 경우, 즉 집주인이 바뀌지 않은 경우와 주택매매로 집주인이 바뀐 경우를 비교하면 어떤가요?
네. 국토부도 주택매매가 없을 경우, 즉, 집주인이 바뀌지 않았을 경우에는 임차인이 먼저 갱신요구했더라도 집주인이 나중에 갱신거절을 할 수 있다고 해석하고 있습니다.
그런데 국토부는 주택매매로 집주인이 바뀐 경우에는 임차인이 갱신요구를 한 이후에 바뀌었다면 새 집주인은 더 이상 갱신거절을 할 수 없고 갱신을 해 주어야 한다는 해석을 하고 있지요.

주택임대차보호법에 의하면 주택매매로 종전 임대차가 새주인에게 그대로 승계된다고 규정하는 상황에서, 집주인이 바뀌었다고 다르게 볼 하등의 이유가 없는데도 국토부가 새주인은 갱신거절을 할 수 없다고 보는 것은 법리에 반하는 해석이라 할 것입니다. 이점은 나중에 소송으로 비화하게 되면 법원이 판례로 정리해 줄 것으로 생각됩니다.
국토부 스스로도 임차인의 갱신요구권의 효력은 임차주택의 매매로 본질적으로 달라지는 없다고 해놓고, 위와 같이 법리에 반하는 엉뚱한 해석을 하고 있는 것입니다.

결론적으로, 임차주택을 임대인으로부터 매수하여 등기한 새집주인으로서는 ‘임차인의 갱신요구 이후라 하더라도 기간만료 1개월 이전이면’ 갱신거절이 가능하다고 해석해야 마땅합니다.
- 정부측을 대변하는 것으로 보여지는 모 변호사의 언론기사 의견으로는, “임차인이 임대인에게 갱신요구를 하면 형성권으로서 바로 도달시점에 갱신요구의 법률효과가 발생하고 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 갱신요구의 효력도 승계되어, 매수인은 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없게 된다”고 하는데, 맞나요?
저는 그런 해석은 잘못된 것이라 생각합니다.
우선 집주인이 바뀌지 않은 경우에는 임차인이 갱신요구를 한 이후에도 집주인이 갱신거절을 할 수 있고, 국토부도 그렇게 유권해석을 하고 있습니다.
위 변호사의 의견대로 갱신요구가 형성권으로서 의사표시의 도달시점에 바로 갱신거절의 효력이 생긴다고 본다면, 집주인이 매매로 바뀌지 않은 경우에도 임차인이 갱신요구를 하면 더 이상 집주인은 갱신거절을 할 수 없다는 결론이 되어야 합니다. 그러니 국토부 해석과도 상충하는 거지요.

결론적으로, 집주인이 바뀐 경우 새 집주인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한다는 법 규정은 오히려 새 집주인에게 유리하게 해석되어야 합니다. 즉, 임대인 지위를 그대로 승계받은 새 집주인과 종전 임대인은 동일한 지위에 있게 되므로, 종전 임대인이 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있는 것과 마찬가지로, 새 집주인도 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있어야 하는 것입니다.

-이와 관련하여 청와대 국민청원을 한 것이 있다고 하던데 어떤 내용인가요?
청와대 청원내용을 보면, “급한 빚을 갚기 위해 집을 팔려고 매매계약을 체결했는데, 다음날 갑자기 임차인이 갱신요구를 해왔고, 매수인은 시세보다 저렴하게 샀기 때문에 계약파기를 원치 않았으며 계약만료일에 맞춰 실거주하겠다고 통보가 왔는데 어떻게 하면 좋겠느냐”란 내용입니다.
국토부 해석대로라면, 주택 매수인이 청원인과 사이에 매매계약만 체결했지, 아직 이전등기를 하지 않은 단계에서 임차인이 갱신요구를 했으므로 임차인의 갱신요구가 유효하므로 매수인은 실거주할 수 없게 됩니다.
그러나 올바른 법리해석에 따르면, 임차인이 갱신요구를 한 후라 하더라도 아직 임대차 기간만료 1개월 이상 남았다면 청원인이 매수인에게 소유권이전등기를 하고 매수인이 갱신거절의 통지를 하면 실거주가 가능하게 됩니다.

◉ 국토부 유권해석에 의하면, ‘임차인이 갱신요구한 이후’에 ‘실거주 목적으로’ 전세낀 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 합의하여 내보내지 않고는 매수할 수 없겠네요.
그렇습니다. 국토부의 잘못된 해석을 따르면, 임차인이 갱신요구한 이후에 실거주목적으로 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 상당한 이사비 등 합의금을 주고 합의하고 내보낼 수 있어야 매수할 수 있는 결과가 됩니다. 임차인이 합의해 주지 않으면 부득이 2년을 기다렸다가 내보내야겠지요. 물론 집을 꼭 팔아야 하는 입장에 있는 매도인이 임차인에게 합의금을 주고 내보내야 하는 경우도 있을 겁니다.
그러나 국토부 해석이 잘못 되었다는 입장에서는 매수인이 임차인과 합의할 필요없이 갱신거절하고 내 보낼 수 있습니다.

◉ 주택임대차보호법의 임대인의 갱신거절사유에 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’가 있던데, 보상받고 합의한 임차인이 다시 갱신요구를 주장하며 버티는 경우도 있나보죠?
네. 주택임대차보호법 제6조의 3, 임대인의 갱신거절사유 제3호에 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’를 갱신거절사유로 규정하고 있습니다.

그런데 이 조항은 위와 같이 주택의 매수인과 합의하고 이사를 한 임차인에게 적용되는 것이 아니라, 임차인이 상당한 보상을 받고 인도(이사)하기로 합의해놓고 여전히 갱신요구를 하며 인도하지 않을 경우에 대비한 규정입니다. 임차인이 이렇게 버틸 때에는 임대인은 갱신거절을 하고 인도소송이나 인도단행가처분신청을 하여 내 보낼 수 있게 됩니다.

-‘인도소송’은 시간이 많이 걸리는데 반해, ‘인도단행가처분’은 임차인을 빨리 내보낼 수 있다던데 사실인가요?
차임연체 등을 이유로 임대차계약이 해지되거나 기간이 만료되면 임차인이 갱신요구권 행사 등 정당한 이유없는 한 임차주택을 비워줘야 합니다. 그런데 임차인이 이유없이 안나가고 버티면 부득이 법원에 주택을 인도하라는 소송을 제기하거나 인도단행가처분 신청을 하여 내보낼 수 있지요.
인도소송은 본안소송으로서 1심 판결 나서 인도 가집행하는데만 통상 6개~7개월이 걸리는데 반해, 인도단행가처분은 바로 집행까지 할 수 있는 보전처분으로서, 신청하면 3주 정도만에 심문기일이 열리고, 보통 1번 심문으로 끝나는데, 결정나고 인도집행하는데 까지 2개월 전후면 가능합니다.
단행가처분은 아무 때나 해주는 것이 아니고, 이처럼 충분한 보상을 받고 인도해 주기로 합의해놓고 이를 스스로 뒤집고 버티는 경우처럼 아주 예외적인 경우에만 결정을 해 주지요.

◉ 임대인이 실거주할 수 없게 되자 임차인을 내보내기 위해 의도적으로 주택을 매매할 수도 있지 않나요?
그런데, 그럴 경우는 거의 없을 것으로 생각됩니다. 임대인이 주택을 매매해도 매수인에게 임대인의 지위가 그대로 승계되고 임차인으로서는 매수인에게 계약갱신요구를 하면 되는데다가, 굳이 임차인을 내보내려고 자신의 집을 팔려는 임대인은 없을 것으로 보여지기 때문입니다. 다만, 실거주를 위해 집을 사려는 사람의 입장에서는 임차인을 반드시 내 보내야 하므로, 임대인에게 웃돈을 주고서라도 갱신거절기간 내에 매수하여 갱신거절을 할 수 있는 이점은 있다고 보여 집니다.
아무튼 이처럼 임차인 문제가 복잡하니까, 실제 임차인을 내보내는데 아무런 걱정이 없는 임차인 없는 주택은 1억 원 이상 더 받고 팔았다는 기사도 나오네요.

◉ 집주인이 임차인을 내보려는 꼼수로 ‘경매제도’를 활용한다는 기사도 있던데, 어떤가요?
기사내용을 보니, 갱신요구가 예상되는 임차인을 내 보내려고 집주인이 매수하려는 자와 짜고 허위의 근저당권을 설정한 다음 경매에 넣어 매수인이 낙찰받는 방법을 쓸 수도 있다는 내용이네요.
경매가 진행된다는 사실 자체만으로 임차인에게 보증금을 날릴 수 있다는 등의 불안감을 주어 스스로 해지하고 나가게 하는 효과는 있겠지요. 그리고 해당주택이 은행에 선순위 근저당이 설정되어 있고, 임차인의 전입신고가 근저당보다 늦다면 여러 번 유찰시 보증금을 다 배당받지 못하는 손해를 볼 경우가 있을 수는 있습니다.

그러나 대부분 임차인들은 최선순위로 전입신고를 하기 때문에 그럴 경우는 드물고, 경매로 낙찰되더라도 자신의 보증금을 받기까지 거주할 수 있는 대항력을 가지므로 경매가 임차인을 내보내는데 별 효과가 없다고 보여 집니다. 오히려 임대인이 경매로 인해 자신의 신용도만 하락하고, 갱신요구기간 내에 맞추어 낙찰과 소유권이전이 되기가 쉽지 않기 때문에 심리적 압박효과 외에는 별 의미가 없다고 생각됩니다.

◉ 국토부처럼 유권해석을 하여 주택매매시 새 집주인의 갱신거절이 어려워지면, 집주인이 임대차기간 만료 1년 정도 전부터 집을 내놓는 경우가 많이 생길 거 같은데, 어떤가요?
네. 그렇습니다. 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 기간이 임대차기간만료 6개월 전에서 1개월 전 사이이므로, 주택매매 시 임대차갱신을 확실하게 거절할 수 있도록 아예 위 갱신기간을 피해 집을 팔려고 할 것입니다. 즉, 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 시작점인 6개월 해당일 이후(예컨대, 7개월 전, 1년 전 등)에 집을 팔고 소유권을 새집주인에게 넘겨버리면 임차인이 갱신요구를 해도 새집주인이 갱신거절을 하면 갱신이 안 되겠지요. 갱신요구기간에 걸리지 않으려고, 통상 매매계약시 계약금, 중도금, 잔금까지 2~6개월 정도 기간이 걸리는 것을 단축하여 당일 매매대금 전액을 지급하고 소유권이전등기까지 마치는 사례도 나올 거 같습니다.

◉ 갱신기간 내에 집을 팔면 위와 같은 문제가 생기기 때문에 이를 피하기 위해, 집주인이 실거주 목적으로 갱신거절을 하여 임차인을 내보낸 후 1주일 내지 1개월 정도만 실거주한 뒤 아파트를 매각해도 될 거 같은데, 어떤가요?
주택임대차보호법이 임대인에게 손해배상책임을 인정하는 정당하지 않은 갱신거절사유로 ‘임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우’만 규정하므로, 실거주목적으로 거주하다가 제3자에게 매각한 경우는 손해배상사유에 해당하지 않을 것으로 보여집니다. 임대인이 짧은 기간의 실거주 후 매도하는 것 때문에 의심을 살 수는 있지만, 처음부터 악의적으로 그렇게 했다는 점을 임차인이 입증하지 못하는 한, 자본주의 사회에서 재산처분의 자유는 보장되어야 하므로, 손해배상책임을 지우기 어렵다는 것입니다.

- 임대인은 실거주 목적으로 임차인을 내 보냈다면 무조건 2년간은 거주해야 손해배상책임을 지지 않나요?
임대인으로서는 실거주 중 거주자를 다른 직계존비속으로 바꿀 수는 있어도 제3자에게 임대를 할 수는 없고, 2년간은 실거주해야 손해배상책임을 지지 않습니다.

- 그런데, 만약 실거주 중 1주일만에 사망했다면 그래도 반드시 다른 직계존비속(상속인)이 들어와 2년간 채워서 살아야 하는지요?
이 경우 해석의 여지는 있다고 봅니다. ‘직계존비속이 있는 한’, 그 사람 중에 한 사람이라도 들어와 거주해야 하지만, ‘직계존비속이 없다면’, 다음 상속순위인 형제자매에게는 실거주 의무가 없으므로 다른 사람에게 임대하거나 매각해도 된다고 해석할 여지도 있습니다.
그러나 갱신거절사유가 정당한지 여부는 실거주의 진정성이 있느냐 여부에 따라 판단되어야 하는 점, 실거주자가 단순히 이사간 것이 아니라 자기의사와 무관하게 사망한 점을 고려하면, 실거주의 진정성이 인정되므로 상속인이 제3자에게 임대하거나 처분해도 무방할 것으로 보여집니다. 역시 향후 판례를 통해 정리될 것입니다. 덧붙여 실거주의 진정성만 인정되면 거주기간의 장단은 문제되지 않는다고 봐야겠지요.

◉ 국토부 유권해석대로라면 주택 매매를 중개하는 중개사도 잘못하면 책임을 질 수 있겠는데요?
맞습니다. 중개사가 임차주택의 매매를 중개하는데, 특히 매수인이 실거주하겠다고 하는 경우, 임차인을 내보내는 것이 전제가 되므로, 임차인이 이미 계약갱신요구를 한 사실이 있다면 이 사실을 매수인에게 고지하여야 할 의무가 있다고 보여집니다. 특히 임대차기간 만료일과, 기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 했는지 여부를 확인하여 고지해야 할 것입니다.
또한 중개대상물 확인설명서에도 ‘권리관계 항목’에 임대차현황과 계약갱신요구권 행사여부를 명시해야 중개상 과실로 인한 손해배상책임을 확실히 면할 수 있다고 봅니다.
임대차법 개정의 후속조치로 중개대상물확인설명서를 규정하는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙을 개정하여 권리관계 항목에 그런 내용을 명시하도록 입법화하는 것이 바람직합니다.

- 중개사에게 손해배상책임이 인정되어도 30~50%밖에 책임을 지지 않는다고 하던데, 어떤가요?
중개사의 손해배상책임이 인정되는 경우에도 제대로 알아보지 않고 매수한 중개의뢰인 과실도 50~70%나 참작이 되어 중개사는 30~50%만 책임을 지게 되므로, 전세낀 주택의 매수인으로서도 임차인의 계약갱신요구 여부를 스스로 자세히 알아보고 계약해야 합니다.

◉ 국토부의 해석 하나 때문에 전세시장이 이처럼 혼란스러운데, 그러면 법에다 분명히 이렇다 저렇다라고 명시해 두면 되지 않나요?
맞습니다. 이러한 혼란을 막으려면 주택임대차보호법에 주택이 매매된 경우의 임차인의 갱신요구와 새집주인의 갱신거절의 우열에 대한 규정을 두는 것이 바람직합니다.

최근 김은혜 국민의 힘 소속 의원이 주택임대차보호법 개정안을 발의한바 있는데, 주택이 매매된 경우 임차인이 먼저 갱신요구를 했어도 매수인이 실거주 이유로 갱신거절을 할 수 있다는 내용이라고 하네요. 청와대에도 3만명 넘는 사람들이 주택 임차인의 갱신요구가 있어도 매수인의 실거주 갱신거절권을 인정해 달라며 국민청원을 하였다고 합니다.
끝.
(위 내용은 유튜브 채널 '부동산 공부방youtu.be/dTb9tkbXiig'에서도 생생하게 설명해 드리고 있으니 참고하시면 됩니다.)

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