[부동산 포트폴리오] 돈 되는 부동산 '프리미엄 아파트' 고르는 법

한경닷컴 더 라이피스트

불과 얼마 전까지만 해도 아파트는 대세에 편승해 투자해도 아무 문제없다는 분위기였다. 하지만 지금은 사뭇 다르다. 이젠 아파트도 잘못 고르면 손해를 볼 가능성이 커졌다. 가격 변동성이 확대된 만큼 개별적·선택적으로 집값이 상승할 수 있기 때문이다. 따라서 이왕지사 아파트를 사야할 입장이라면 호황기에는 시세상승을 주도하되 불황기에도 시세가 크게 흔들리지 않는 프리미엄 아파트, 즉 돈 되는 아파트를 골라야 할 것이다.

프리미엄 아파트는 여타 아파트에 비해 실수요는 물론 잠재수요가 풍부해 매입한 이후 가격이 상승할 가능성이 크다. 따라서 돈 되는 아파트로도 불린다. 당연히 안전성은 물론 수익성과 환금성 역시 뛰어나다. 이처럼 프리미엄 아파트가 인기가 많고 투자성이 뛰어난 것은 여타 아파트에 비해 상대적으로 입지, 교통, 지형, 층수, 단지규모, 학군, 편의시설, 브랜드파워, 조망권 등 다양한 측면에서 우월하기 때문이다. 그렇다면 프리미엄 아파트가 갖추어야 할 조건에는 어떤 것들이 있을까?

첫째, 입지가 좋아야 한다. 수요가 있어야 돈이 모이고 공급이 일어난다는 관점에서 볼 때 입지는 매우 중요한 요소다. 입지는 개발축과 관련이 깊은데 지금껏 대한민국을 대표하는 개발축으로 ‘수도권 경부선축’을 들 수 있다. 서울 강남을 기점으로 판교, 분당, 용인, 수원, 천안으로 이어지는 ‘수도권 경부선축’은 경부고속도로를 따라 흘러가고 있다. 다만 앞으로는 수도권 철도축에도 주목할 필요가 있다. 경강선은 물론 GTX(수도권 광역급행철도, A·B·C 3개 노선), 인천·수원발 KTX 등이 새로운 개발축으로 함께 부상할 것이다.

둘째, 교통여건이 뛰어나야 한다. 교통여건은 크게 도로여건과 철도(전철, 지하철)여건으로 나눌 수 있다. 다만 서울을 포함한 수도권지역은 물론 기타 광역대도시권의 경우에도 교통여건은 지하철(전철)이 좌우한다고 볼 수 있다. 통상 이들 지역에서는 역세권 여부가 아파트가격의 프리미엄 형성에 매우 큰 영향을 미친다. 도보를 기준으로 10분 이내(8백 미터 이내) 도달할 수 있는 거리에 포함되면 역세권으로 분류되는데, 한발 더 나아가 초역세권(도보 5분, 4백 미터 이내), 더블 및 트리플 역세권, 환승역세권은 보다 많은 인기를 끌고 있다. 당연히 이런 이유로 지하철 개통을 눈앞에 둔 역세권 아파트에는 개통과 함께 큰 폭의 프리미엄이 따라붙는 경향이 있다.

셋째, 단지규모가 클수록 좋다. 아파트는 기본적으로 단지규모가 클수록 생활편익시설이 잘 갖춰져 있다. 단지규모가 크게 되면 단지 내 상가가 발달하고 생활편익시설들이 골고루 갖춰지기 때문이다. 1천세대 이상이면 좋지만 최소 5백세대는 넘어야 한다. 참고로 2019년 9월 25일 이후 사용검사를 신청하는 신축아파트라면 5백세대 이상일 경우 국공립어린이집을 설치해야 한다.

넷째, 지형, 층, 향이 좋아야 한다. 지형적으로 평지에 위치하고 진입로가 양호한 아파트는 토지가치의 상승이 아파트의 시세에 반영될 수 있다. 만일 단지 내 경사가 심하면 차량사고 등 각종 안전사고의 위험이 높아져 가격형성에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 한편 저층의 경우 차량의 출입 등으로 소음에 취약하고 도난 등에도 취약함에 따라 실수요부족을 초래할 수 있어 환금성 측면에서 다소 불리하다. 반면 고층일수록 조망권 확보가 가능해 로열층 대접을 받는다. 한편 향의 경우 대체로 남향, 동향, 서향, 북향 순으로 선호되는 경향이 있다. 전통적으로 남향이 선호되는 이유는 빛이 잘 들고 통풍이 원활해 난방비, 빨래건조, 일광세탁 등에 유리하기 때문이다.

다섯째, 조망권이 확보돼야 한다. 산이나 강, 하천, 공원 등으로부터 나온 조망권은 웰빙을 중요시하는 트렌드에도 부합돼 설령 같은 단지 내일지라도 조망권이 좋으면 아파트 가격에 적지 않은 프리미엄 요인으로 작용하게 된다. 실제로 한강조망권이 확보된 아파트나 공원조망이 가능한 아파트의 경우 일반아파트와 비교해 수억 원의 프리미엄이 붙고 있다.

여섯째, 학군이 좋아야 한다. 좁은 국토에 수많은 인구가 살고 있는 대한민국의 태생적 한계를 생각해 볼 때 가장 확실한 경쟁력은 교육을 통해 얻어질 수밖에 없다. 그런 의미에서 자녀를 둔 학부모라면 아파트를 선택할 때 학군을 매우 중요시 한다. 물론 명문학교들이 가까운 곳에 위치해 있다면 금상첨화지만 차선으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 아파트도 좋다. 다만 근래 들어 학군의 개념이 명문학교로 한정되기보다는 대치동, 중계동, 목동, 평촌 등과 같이 유명 사설학원이 밀집된 지역으로 확대된 모양새다. 당연히 이들 지역에 소재한 아파트는 학군 프리미엄이 반영된 시세를 갖게 된다.

일곱째, 아파트 브랜드파워가 강할수록 좋다. 동일한 지역의 비슷한 단지규모라면 아파트 브랜드가 프리미엄을 형성해 시세를 좌우하는 경향이 있다. 물론 최상위 5위권 이내 속하는 대기업 건설회사의 아파트 브랜드라면 좋겠지만 대전, 인천, 파주 등 특정지역 내에서 통하는 중견 건설회사의 브랜드도 나쁘지 않다.

끝으로, 대형할인마트나 백화점, 아울렛 등이 근접해 있으면 좋다. 대한민국 주부의 소비패턴이 대형쇼핑시설 등으로 집중되면서 단순히 소비뿐만 아니라 아파트 선호기준도 변화시켰다. 다만 코로나19 사태의 장기화로 언택트 시대가 대세로 자리하면서 비대면 온라인 쇼핑이 부각되고 있다는 점에서 과거보다는 눈에 띄게 약화된 모양새다.


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