[부동산건설 法테크] 임차인들이 월세를 절대 연체하면 안 되는 이유

한경닷컴 더 라이피스트

근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 인해 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따라 임대인, 임차인간의 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 빈번히 제기되고 있는 상황에서 임차인들이 자신의 권리를 제대로 지키기 위해서는 차임을 절대 연체해서는 안 되는 이유에 대해 질의응답의 형식으로 정리해 보았습니다.

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1. 요즘 코로나 펜데믹 사태로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 부쩍 늘고 있다고 합니다. 그런데 임차인이 월세를 연체하면 잃어야 할 것들이 많다던데, 어떤가요?

맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요. 나아가 최근 서울중앙지법은 코로나 사태로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 아직 기간이 남아 있어도 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결을 내기도 했지요.(2020가단5261441 판결)

그런데, 임차인이 이러한 임대차 관련 분쟁에서 자신의 권리를 지키려면 주택임차인이든 상가임차인이든 월세를 절대 연체하면 안 됩니다. 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분을 연체하는 순간 잃어야 할 것들이 너무 많고 큽니다. 즉, 큰 손해를 보게 된다는 것입니다.

먼저 임대차계약을 해지당해서 살던 집, 영업하던 곳에서 ?겨나야 하고, 계약갱신요구권(주택 2년, 상가 10년)은 물론 기간만료시 권리금을 회수할 기회도 없어집니다. 또한 남의 땅을 빌려 건물을 지어 임차한 경우에는 지상물매수청구권도 없어지는 손해를 입게 됩니다.
권리금회수청구를 하여 회수하거나 지상물매수청구권을 행사하여 매매대금을 받을 수 있던 것을, 차임연체 때문에 권리금, 매매대금을 한 푼도 받지 못할 뿐 아니라 거꾸로 수천만 원 이상의 원상복구비용을 부담해야 하는 것은 매우 큰 손해라 할 것입니다.
그렇다고 연체된 월세를 안내도 되는 게 아니고, 파산하지 않는 한 어차피 내야할 돈이고 보증금에서 공제당하거나 다른 개인 재산에서 집행당하기도 합니다.

이처럼 월세를 연체한 대가는 매우 혹독한데, 아래에서 잃어야 할 대가 내지 손해가 무엇인지 구체적으로 살펴보겠습니다.

2. 월세는 어떻게 정해지나

● 먼저 ‘임차인의 월세 지급의무’를 민법이 규정하고 있다면서요?
민법 618조는 “임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”라고 규정하여 임대차란 것은 남의 부동산 등 물건을 사용수익하는 대가로 차임을 지급하는 것, 즉, 유상으로 사용수익하는 것이라고 정의하고, 무상 즉, 공짜로 사용수익하는 것은 ‘사용대차’라고 609조에서 정하고 있습니다. 즉, 임차인은 차임을 지급해야 할 의무가 있는 거지요. 임차인이 여러명이면 연대해서 차임을 지급할 의무가 있습니다.(민법 616, 654조)

● 여기서 ‘차임’이란 말도 월세, 보증부 월세, 사글세, 연세 등 여러 가지 용어로 사용되던데요. 어떤 차이가 있나요?
네. 여기서 ‘차임’이란 말은 여러 가지 뜻을 포괄하는 개념입니다. 임차인이 차임을 지급하는 방법으로는 순수하게 월세만 내는 경우, 보증금과 월세를 내는 경우(보증부 월세), 마지막으로 순수하게 보증금만 내는 경우(채권적 전세)로 나눌 수 있습니다. 보통 보증부 월세가 많지요.
그리고 차임을 내는 방법으로는 보통 월 단위로 내다보니 ‘월세’라고 통칭하지만, 10개월 단위로 내는 ‘사글세’, 1년 단위로 내는 ‘년세’도 있습니다.

● 임대차에서 월세는 없이 목돈인 보증금만 내는 ‘전세’라는 개념도 있던데, 등기까지 되는 ‘전세권’과는 어떻게 다른가요?
임차인의 임차권과 구별해야 할 권리로서 ‘전세권’이라는 것이 있습니다. 전세권은 전세금을 내고 전세권 등기까지 하는 ‘물권’인 반면 임차권은 원칙적으로 등기되지 않는 ‘채권’일 뿐인 점이 근본적으로 다릅니다. 그래서 보증금(전세금)만 내는 임대차를 ‘채권적 전세’라고 부르는 거지요.
전세권은 물권으로 강력히 보호되다 보니, 등기되는 순위에 따라 ‘경매에서 우선변제권’이 있고, 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 전세권자가 그 집을 경매에 넣을 수 있는 막강한 권리인 ‘경매청구권’를 가지게 되는 반면, 임대차의 임차인은 집이 경매 넘어가면 전입신고, 입주, 확정일자를 받은 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있지만, 경매 넣을 권리는 없습니다.

3. 월세 연체하면 계약해지당해 ?겨난다.

● 월세를 연체하면 계약해지 당한다고 하는데, ‘주택은 2기분, 상가는 3기분’을 연체하는 경우라던데, 맞나요?
네. 맞습니다. 민법은 '건물 기타 공작물, 토지의 임대차에 있어서, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다.(640,641조).

주택임대차보호법은 이에 대해 따로 정하고 있지 않으므로 민법이 적용되어 주택임대차는 2기분 차임연체 시 해지가 가능합니다.
그런데, 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하여, 상가임대차의 경우만 3기의 차임을 연체해야 해지할 수 있도록 특별히 정하고 있습니다. 영세상인들이 주류를 이루는 상가 임차인들의 사정을 고려한 것 같습니다.
결국 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분의 차임을 연체해야 해지가 가능하다는 결론이죠.

● 법적으로는 ‘주택 2기분’, ‘상가 3기분’ 차임을 연체해야 해지 가능한데, 차임연체기간을 단축하는 약정은 가능할까요?
이러한 민법, 상가건물임대차보호법 규정은 강행규정이어서 이에 위반되는 약정을 해도 임차인에게 불리한 것은 무효이므로, 2기분, 3기분이 아니라 ‘1기분 연체만 되어도 해지할 수 있다’거나 ‘해지의 의사표시가 없어도 자동으로 해지된다’는 특약을 해도 무효입니다.

● 여기서, ‘차임연체액이 2기분, 3기분에 달한다’는 의미가 정확하게 무엇인지 설명해 주시지요. 연체기간이 연속해서 2, 3기분이 되어야 하는지, 조금씩 연체한 것을 합쳐서 2,3기분이 되어도 해당되는지 헷갈리네요.
네. 임대차계약해지 조건으로서 '차임연체액이 2기 내지 3기에 달할 것‘이란, 어떤 의미인지 제대로 이해하지 못해 억울하게 계약해지 당하는 임차인들도 종종 있습니다.
여기서 '기(期)'란 차임을 주는 간격이라 할 것인데 대부분 월 단위로 정해지다보니 ‘1기’란 ‘1개월’을 뜻하게 됩니다.
그렇다면 ‘2기 내지 3기에 달한다’는 것과 관련하여 다시 '연속해서 2개월, 3개월인지' '통틀어서 2개월, 3개월인지' 여부가 문제되는데, 판례는 연속해서 2개월분, 3개월분에 달할 때에는 물론, 통틀어서 2개월분, 3개월분에 이르면 해지사유가 된다고 봅니다.

● 예를 하나 들어 설명해 주시죠.
네. ‘주택’임대차의 예를 들면, 5·6월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 5월분 연체 후 6·7·8월분은 내다가 다시 9월분을 연체한 경우도 포함됩니다.
또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 2개월분에 이를 때도 마찬가지입니다. 예를 들어 약정한 월세가 50만 원인데, 10개월 동안 월세를 매월 10만 원씩 연체하여 연체한 합계가 2개월분인 100만 원에 달한 때에 해지할 수 있는 거죠. 매월 연체금액이 달라도 합계가 100만 원이 되는 시점에 해지할 수 있겠죠.
만약 1년 단위로 차임을 내는 ‘년세’의 경우 2기분에 달하려면 2년분의 차임이 연체되어야 하는 점 유의해야 하겠지요.

●그런데 ‘2기나 3기분 차임을 연체했어도 계약해지하기 전까지 연체액을 내면 해지할 수 없다’고 하던데, 맞나요?
맞습니다. 연체액이 2기분, 3기분에 달했다 해도 임대인이 연체를 이유로 계약을 해지하는 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 연체액을 전부 지급했거나 일부라도 지급하여 아직 연체액이 2기분, 3기분에 달하지 못하면 해지해도 효력이 없게 됩니다. 임대인이 안 받을 때에는 법원에 공탁하면 되겠지요.

그러므로, 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체액을 정확히 잘 계산해 보고 2기분 내지 3기분에 해당하는 것이 확실하다면 신속히 해지통지를 해야 하겠지요. 해지통지는 구두로, 즉, 말로서 하면 증거로 남기 어려우니, 녹음을 해 두거나, 내용증명우편, 문자메시지, 카톡, 이메일 등 가능한 방법을 다 동원하여 통지하는 것이 확실하겠지요.

이처럼 해지통지가 임차인에게 도달한 뒤에는 임차인이 연체차임을 갚거나 공탁하여도 유효하게 해지됩니다.
차임연체로 해지통지를 할 경우에는 따로 상당한 기간을 정해 이행할 것을 최고할 필요가 없습니다. 이에 반해 매매계약은 보통 중도금, 잔금기일이 지나도 다시 한 번 이행을 최고하고 그때까지 이행하지 않을 때 비로소 해제할 수 있는 것과 다르지요.

● 만일 ‘매월 1일’ 차임을 선 지급하기로 약정했다면 2기, 3기 차임연체되는 때는 언제가 되는가요?
차임연체기간의 기산일 문제입니다. 보통 임대차계약서에 차임을 지급하는 날짜가 기재되어 있는데, 그렇다면 그 날짜를 기준으로 2개월, 3개월을 계산하면 되겠지요. 그런 날짜의 기재가 없다면 매월말일에 지급하면 됩니다.(민법 633조).
질문하신 경우처럼 매월 1일 차임을 지급하기로 약정한 경우를 예로 들어 보겠습니다. 5월 1일 상가임대차계약을 체결하면서 매월 1일 월세를 지급하기로 약정하였으나, 사정상 5월 1일 지급해야 할 5월분은 물론 6월 1일 지급해야 할 6월분, 7월 1일 지급해야 할 7월분까지 3기를 연체하자, 임대인이 7월 2일 임차인에게 계약해지통지를 하였고, 임차인은 7월 2일에야 비로소 3개월분 연체차임을 전액 임대인에게 지급했다면, 임대인의 계약해지 통지는 유효할까요?
임차기간으로만 보면 만 2개월 1일밖에 경과되지 않았으므로 3기분 연체라고 볼 수 있느냐의 문제인데, ‘임차기간’이 아니라 ‘약정한 월세지급기일’을 기준으로 보아야 하므로, 3기의 연체에 해당한다고 볼 것입니다.

● 보증금이 지급된 ‘보증부 월세’라면 ‘월세를 연체한 임차인이 보증금에서 공제되었으므로 해지할 수 없다’고 주장할 수 있나요?
임차인 중 많은 분들이 월세는 연체했더라도 보증금이 있으므로 연체한 월세는 거기서 공제하면 될 터이니 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 잘못 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 임대인이 승낙하지 않는 한 보증금과 월세는 별개이고 보증금에서 공제주장을 할 수 없습니다. 따라서 보증금이 상당액 남아 있어도 월세가 연체되면 계약을 해지당할 수 있음을 유의해야 합니다.


● 이처럼 임차인이 월세를 연체해서 임대차계약이 해지되면 임대인은 어떤 방법으로 임차인을 내보내게 되는가요?
임대인은 먼저 임차인에게 계약해지하는 내용의 통지(내용증명, 문자메시지 등)를 하고 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기하여 인도판결을 받아 집행하는 절차를 밟습니다. 소송에 앞서 임차인이 점유를 타인에게 넘기지 못하도록 점유이전금지가처분 신청도 해 두지요.
인도소송에서는 연체된 차임을 공제한 보증금을 반환받음과 동시이행으로 건물을 인도하라고 판결이 납니다. 연체차임이 보증금보다 많으면 보증금에서 공제하고 남은 금액을 지급하라는 판결이 나게 되고, 임차인의 다른 재산에 경매 등 집행을 하게 됩니다.
임차인이 끝가지 버티다가 인도집행까지 당하게 되면 소송의 인지대, 송달료, 변호사수임료 등 소송비용과 인도집행비용(보통 200~300만 원)까지 부담해야 합니다.

● 상가임대인이 바뀐 경우, ‘바뀌기 전에 1기 연체’하고, ‘바뀐 후에 2기 연체’했다면, 바뀐 새 임대인이 3회 연체를 이유로 해지를 주장할 수 있을까요?
상가임대인이 매매 등으로 새로운 임대인으로 바뀐 경우 종전 임대인의 지위가 새 임대인에게 승계가 되는데, 승계되기 전 종전 임대인이 있을 때 1기 연체하고, 새 임대인일 때 2기 연체했다면 새 임대인이 3기 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있느냐의 문제입니다.
대법원은 이에 대해 승계 전에 이미 발생한 연체차임채권은 채권양도의 요건을 갖추지 않으면 승계되지 않고, 승계인인 새 임대인이 해지하려면 승계 후 새로 연체한 차임액이 3기 이상에 달하여야 한다고 봅니다(대판 2008다3022).
결론적으로 새 임대인이 종전 임대인의 1기 연체차임채권을 채권양도의 요건을 갖추어 양수했다면 3기 연체에 해당되어 계약을 해지할 수 있지만, 채권양수를 하지 못했다면 2기 차임연체밖에 되지 않아 해지할 수 없고 1기 연체를 더 기다렸다가 해지해야 하겠지요.
여기서 ‘채권양도의 요건’이란 종전 임대인과 새 임대인 사이에 연체차임반환채권에 대한 양도양수계약을 체결하고, 양도인인 종전 임대인이 채무자인 임차인에게 연체차임채권이 새 임대인에게 양도되었다는 사실을 내용증명 등 확정일자 있는 증서로써 통지해야 하는 것입니다.

● 코로나 사태로 인한 상가건물임대차의 특례규정 - 6개월 연체되어도 계약해지 못한다.
코로나 펜데믹 사태가 장기화 되면서 정부는 직접적 타격을 입는 영세 상인들을 보호하고자 상가건물임대차보호법 중 일부 규정이 개정하여, 상가임차인은 2020년 9월29일부터 6개월까지의 기간(2021년 3월 29일까지) 동안 차임을 연체하더라도 임대인은 계약해지를 할 수 없는 반면, 임차인은 기타 상가건물임대차보호법상 제반 권리(갱신요구권, 권리금회수권)를 행사할 수 있는 특례규정을 두었습니다.
즉, 종전에는 3기의 차임연체만 되면 임대차계약 해지사유가 됐으나, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 해지사유가 되지 않고, 임차인이 3기의 차임을 연체한 전력이 있으면 임대인이 갱신요구(10년)에 대해 거절을 할 수 있는데, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 갱신거절을 할 수 없다는 것이며, 임차인이 신규임차인 주선으로 권리금을 회수하려면 3기의 차임연체전력이 없어야 하는데, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 차임연체전력에 해당하지 않아 권리금 회수가 가능하다는 뜻입니다.
연체 이유는 묻지 않고 2020년 9월29일을 기준으로 존속 중인 임대차에도 소급 적용되는데, 다만, 이러한 임차인의 혜택은 6개월간 한시적으로 받는 것이므로 그 이후에는 다시 원점으로 돌아가게 됩니다.

● 그렇다면 상가임차인이 개정법이 시행된 2020년 9월 29일 이전까지 이미 차임이 2기(월 단위) 연체된 상태였는데, 그 뒤 계속 연체하여 2021년 4월29일까지 연체한 경우에도 위 특혜를 받을 수 있을까요?
특혜기간 이전에 2기, 특혜기간 이후에 1기 차임을 연체 경우입니다. 이 경우 임차인은 특혜기간 포함 총9기의 차임을 연체했으므로, 혜택이 주어지는 6개월(기)을 공제하더라도 3기의 차임을 더 연체했으므로, 이제는 임대인의 계약해지 사유나 갱신요구거절사유, 권리금 회수거절사유에 해당됩니다.
즉, 특혜를 준 6개월 기간만 빼고 나머지 연체기간을 합산하여 '3기 연체'를 판단해야 함을 유의해야 합니다.

● 상가임차인이 개정법이 시행된 2020년 9월 29일 이전까지 이미 차임이 2기(월 단위) 연체된 상태였는데, 그 뒤 계속 연체하다가 2021년 3월29일 총 8개월치 중 6개월치의 연체액만 지급한 경우에는 갱신요구권, 권리금회수권이 여전히 살아 있을까요?
갱신요구권, 권리금회수권은 ‘갱신요구나 권리금회수권 행사당시’ 이미 3기의 차임이 연체되어 있거나 연체되어 있지 않더라도 3기의 차임연체의 전력이 있는 경우에 소멸되는 것이므로, 위 사례의 경우처럼 2기의 차임만 연체되어 있는 경우에는 여전히 살아 있게 되는 것입니다.
위 특례규정에 의해 위 6개월 동안 연체한 것은 연체로 보지 않고, 개정법 이전의 2기 연체만 연체전력에 포함되기 때문입니다.


4. 월세 연체로 ‘계약갱신요구권’이 없어진다.

● 월세 연체로 임차인에게 계약갱신요구권이 없어지면 어떠한 피해를 보게 되나요?
주택임대차이든 상가임대차이든 임차인이 일정 기간 임대를 보장받고 안정적으로 거주나 영업을 하는 것은 주거의 안정성이나 투하자본 회수차원에서 매우 중요한 사항입니다.
그러므로 주택임대차는 임차인에게 기간만료시 ‘2년간’, 상가임대차는 ‘10년간’ 계약갱신요구를 통해 거주나 영업의 계속성을 보장하고 있는데, 월세를 연체하면 이러한 중요한 권리가 사라지는 점 유의해야 합니다.
즉, 주택은 ‘2기’, 상가는 ‘3기’의 차임연체한 사실이 있으면 임대인의 갱신거절로 인해 법이 인정하는 갱신기간을 보장받을 수 없게 되고, 나아가 권리금회수도 할 수 없는 불이익 내지 손해가 생깁니다.

● 먼저 주택임차인의 월세 연체로 인한 갱신요구권 소멸에 관한 법 규정은 어떻게 되어 있나요?
주택임대차보호법에는 임차인은 기간만료 전 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 2기의 차임연체사실 등 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다.
즉, 주택임대차보호법 6조의 3에서는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 1호에서 “임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유로 규정하고 있습니다. 즉, 2기의 차임연체시 임대인이 갱신거절을 할 수 있으므로 사실상 갱신요구권은 소멸되는 것이나 다름없는 것입니다.

● 다음으로 상가임차인의 월세 연체로 인한 갱신요구권 소멸에 관한 법 규정도 소개해 주시죠.
상가건물임대차보호법에도 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 3기의 차임연체 사실 등 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다. 주택임대차와는 연체차임액이 2기냐 3기냐의 차이만 있을 뿐 다른 내용은 동일합니다.
즉, 상가건물임대차보호법 10조에서는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 1호에서 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유로 규정하고 있습니다.

● 임차인의 갱신요구 당시에는 연체차임이 없지만 과거에 2기나 3기의 차임연체한 전력이 있어도 임대인이 갱신거절할 수 있나요? 그렇게 보는 이유는 무엇인가요?
상가나 주택임대인의 ‘갱신요구거절 사유로서 차임연체’와 ‘계약해지사유로서의 차임연체’가 다르게 규정돼 있어 문제가 됩니다.
즉, 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 ‘차임연체시 임대인의 계약해지사유’로, '임차인의 차임연체액이 3기(2기)의 차임액에 달하는 때'라고 규정하는 반면, 갱신거절사유로는 '임차인이 3기(2기)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 규정하고 있습니다.

이에 관해 대법원은 "갱신거절사유로서의 차임연체 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다"라고 판결했습니다.(2012다58975 판결, 2020다255429 판결)

결국 대법원 판결에 의하면, 임대인이 갱신거절을 할 당시에는 연체 차임이 없다 하더라도 과거에 3기(2기)에 달하는 차임을 연체한 사실이 존재하기만 하면 신뢰관계상 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 갱신거절을 할 수 있다는 결론이 됩니다. 다만, 과거 연체전력이 코로나사태로 인한 특례기간인 6개월 이내에 생긴 것은 위 ‘3기 연체사실’의 계산에서 빼야겠지요.

반대로 차임연체를 이유로 ‘계약해지’를 하려면 계약해지하기 이전에 3기에 달하는 차임연체사실이 현존해야 하고, 이미 지급되었으면 해지하지 못한다'는 점에 유의할 필요가 있습니다.



5. 상가임차인의 월세 연체로 ‘권리금회수권’이 없어진다.

● 상가임차인이 월세를 연체하면 권리금회수권도 없어진다고 하는데, ‘권리금회수권’이 뭔가요?
정부가 지난 2015년 ‘경제혁신 3개년 계획’의 일환으로 소상공인(자영업자)보호를 위해 상가임차인의 지위를 대폭 강화하는 상가건물임대차보호법 개정, 시행함으로써 상가임차인들에게 권리금을 회수할 기회를 보장해 주었습니다.

상가건물임대차보호법 10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 1항에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 임차인의 권리금회수권을 규정하고 있지만, 단서조항에서 임차인에게 3기의 차임연체사실 등의 일정한 귀책사유가 있으면 권리금 회수기회가 박탈된다고 또한 규정하고 있습니다.

● ‘권리금’이 도대체 무엇을 뜻하는 건가요?
네. “권리금”이란 상가건물임대차보호법이 정의하고 있는데, “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”를 말합니다(10조의3 1항).

● 임대인이 임차인의 권리금회수행위를 방해하는 행위에는 어떤 것이 있나요?
임대인의 권리금회수 방해행위에는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위‘’등이 규정되어 있습니다.
이중에서 자주 문제되는 방해행위는 ‘임차인이 데리고 온 신규임차인에게 보증금, 월세를 현저히 높게(보통 시세보다 30% 이상) 요구하는 행위’와 기타 방해행위로서 최근 대법원 판례가 인정한 것과 같이 ‘임대인이 더 이상 세를 놓지 않고 자신이 사용하겠다며 임대를 거절하는 행위’를 들 수 있습니다.

● 임대인이 이렇게 방해행위를 하면 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 한다고 하던데, 손해는 어떻게 정하나요?
상가건물임대차보호법은 임대인이 위와 같은 권리금 회수방해 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다.(10조의4 3항).

실무상 임대인이 권리금 회수방해행위를 하면 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기하고, 손해액에 대해 감정신청을 하여 법원이 지정한 감정평가사가 감정한 권리금 상당액과 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금액 중 낮은 금액을 지급하라고 판결하게 됩니다. 예컨대, ‘신규임차인이 주기로 한 권리금’이 5,000만원이고, ‘임대차종료 당시 권리금’(법원 감정을 통해 산정됨)이 3,000만 원일 경우, 낮은 금액인 3,000만 원을 넘지 못하므로 3,000만 원이 배상기준이 됩니다.

보통 법원 감정액이 신규임차인이 주기로 한 금액보다 더 낮기 때문에 대부분 법원 감정액이 배상기준이 되는데, 법원은 감정액을 그대로 인정하지 않고 여러 가지 사정을 고려하여 20~50%정도를 감액(책임제한)하여 판결합니다. 즉 위 사례에서 20% 책임제한으로 인해 600만 원이 감액되어 2,400만 원만 배상하라고 판결되는 거죠.

● 상가임차인이 월세를 연체하면 이러한 귀중한 권리금회수권을 상실하게 된다는데, 그 이유는 무엇인가요?
앞서 살펴본바와 같이, 상가건물임대차보호법은 권리금회수기회보장 조항에 단서를 달아 3기의 차임연체 사실이 있는 경우 등 일정한 귀책사유(10조 1항 각호의 계약갱신거절사유)가 있으면 권리금 회수기회가 박탈된다고 규정하고 있습니다. 즉, 계약갱신거절사유를 그대로 권리금회수기회 박탈사유로 규정하고 있는 것입니다.
차임연체와 관련한 항목은 1호인데, “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 규정하고 있습니다.
결국 권리금 회수기회가 박탈되는 경우는 현재 차임이 3기 이상 연체되어 있거나, 현재는 연체되지 않았어도 과거에 3기 이상 연체한 사실(전력)이 있는 경우가 포함된다 할 것입니다.

이처럼 차임연체시 권리금회수기회를 박탈하는 이유는 차임연체시 갱신요구권을 소멸시키는 대법원 판례의 이유와 같이, 차임을 3기나 연체하여 신뢰를 잃은 임차인에게 형평의 원칙상 권리금회수기회를 부여해 줄 필요가 없다는 법 취지라 할 것입니다.


6. 월세 연체로 ‘토지임차인의 지상물매수청구권’이 없어진다.

● 월세를 연체하면 토지임차인의 지상물매수청구권도 없어진다고 하는데, ‘토지임차인의 지상물매수청구권’이 뭔가요?
먼저 ‘건물소유를 목적으로 하는 토지임대차’란 제도가 있는데, 남의 토지를 임차한 후 임차인의 비용과 노력으로 건물을 지어 카센터, 식당, 마트 등 영업을 하다가 보통 임대차기간(대부분 5년 이상 장기임)이 만료되면 건물을 토지소유자에게 넘겨주거나 처음부터 임대인 명의로 보존등기를 하는 방식의 임대차입니다.
이러한 임대차계약을 할 때 임차인이 비용과 노력을 들여 건물을 지었어도 임대인 명의로 보존등기하거나, 임차인 명의로 보존등기했어도 기간만료시에는 임대인에게 공짜로 넘겨주는 것으로 특약을 하는 경우가 대부분인데, 그런 특약이 있다 보니 임차인으로서는 수천만 원에서 수억 원을 들여 건물을 지었지만 임대기간 만료시 건물에 대해 한 푼도 받지 못하고 고스란히 임대인에게 넘겨주고 나와야 하는 부당한 점이 있었지요.

이러한 문제점을 고려하여 민법은 임차인에게 구세주 같은 조항을 두고 있습니다. 그것이 바로 임차인의 지상물매수청구권(地上物買受請求權)인데, "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채렴, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로 위 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다(643조, 283조).

지상물매수청구권은 기간만료만으로 바로 행사할 수 있는 것이 아니라 행사요건으로서 임대차 기간만료시 임대인에게 갱신요구를 해야 하고 임대인이 갱신을 거절했을 때에 비로소 인정되는 권리인 점 유의해야 합니다.

이러한 지상물매수청구권 조항은 임차인 보호를 위한 강행규정으로서 앞서 본 바와 같이 지상물에 대해 임대인과 어떠한 불리한 특약을 하더라도 무효입니다.
따라서, 이미 임대인 명의로 보존등기를 했어도 임대차기간이 만료되어 매수청구를 하고 매매대금을 지급하라는 소송을 제기하여 시가감정을 신청하면 감정금액만큼 임대인으로부터 받아낼 수 있습니다.

● 그런데 토지임차인이 월세를 연체하면 지상물매수청구권이 소멸한다고 하는데, 그 이유가 뭔가요?
대법원은 임차인의 차임연체(2기, 민법적용)나 무단양도나 무단전대 등 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권을 인정하지 않습니다.(대판 2003다7685)
즉, “공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다. 이 사건 토지임대차는 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 것인데, 피고가 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 제3자에게 무단으로 전대하고 1999. 4. 1.부터 차임을 2기 이상 연체함으로써 이러한 피고의 채무불이행을 이유로 그 계약을 해지하는 원고의 의사표시에 따라 종료되었으므로, 피고로서는 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없고, 따라서 피고가 원고에게 이 사건 건물을 양도하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 위반되지 아니하여 그 효력이 있다.”라고 판결한 바 있습니다.

● 토지임차인이 차임연체로 인한 중도해지로 지상물매수청구권을 상실했어도 정산금청구권은 있다던데, 어떤 내용인가요?
네. 임차인의 차임연체 등으로 인한 중도 계약해지로 인하여 지상물매수청구권이 소멸되었어도 ‘처음부터 건물을 임대인 명의로 등기한 경우’ 건물을 임대인에게 공짜로 귀속시키는 것은 사회정의와 형평 등에 맞지 않으므로, 차임을 선불한 것으로 보아 계약해지시까지 정산해야 한다는 대법원 판례가 있으므로, 임차인으로서는 이 판례를 잘 활용하면 상당액의 정산금을 받을 수 있습니다.(대판2005다19415) ‘임차인 명의로 등기된 건물을 해지시 임대인에게 무상으로 넘겨주는 경우’도 역시 정산해야 한다고 해석됩니다.

이러한 정산의무는 정상적인 임대기간이 만료된 경우가 아니라 중도에 해지된 경우에 한해 생긴다 할 것입니다. 따라서, 임대차계약이 중도해지된 경우가 아니라, 약정한 계약기간이 정상적으로 만료되었다면 이러한 정산문제는 발생하지 않고 원래 약정한대로 건물소유권이 임대인에게 무상으로 귀속될 것입니다.

대법원 판례가 인정하는 정산방법이 좀 복잡한데, 건물신축비와 약정보증금을 고려하여 계약해지시까지 받아야 할 실질적 차임총액(실질적 월차임)을 산정하고, 여기서 계약해지시까지 실제 받은 차임총액과 계약해지 후 건물명도시까지의 실질적 차임을 뺀 금액에다가 보증금잔액을 합친 금액이 임대인이 반환하여야 할 최종정산금이 됩니다. 그리고 이 정산금 지급의무와 건물명도의무는 동시이행관계에 있다고 봅니다.

한편 건물이 필요없어 철거 등 원상복구가 필요한 입장에 있는 임대인으로서는 억울할 수 있기 때문에, 아예 건물등기를 임차인 명의로 했다가 차임연체 등으로 계약해지시 철거청구를 하는 것이 대응책이라 할 것입니다.
즉, 해당 건물을 처음부터 임차인 명의로 보존등기하게 되면, 2기의 차임연체로 계약해지시 임차인의 비용으로 철거까지 해줘야 하고, 불응시 임대인이 건물철거 및 토지인도청구소송을 제기하여 판결을 받아 집행까지 하면 임차인이 집행비용을 부담해야 할뿐만 아니라, 철거시까지 임료상당의 손해배상도 해줘야 합니다. 이런 점 때문에 건물을 철거당할 입장에 있는 임차인이 건물을 무상으로 넘겨줄 수도 있기 때문에 임대인에게 유리한 선택이라 할 것입니다.

다만, 임차인 명의로 등기를 하고 기간만료시 임대인에게 무상귀속되는 것으로 약정하는 경우 기간이 만료되면 임대인에게 무상으로 귀속되는 것이므로, 임대인 입장에서는 아직 임대차기간이 상당기간(최소한 반 이상)이 남은 경우에 한해 선택을 고민해 볼 필요가 있고, 임대차기간이 많이 남지 않은 시점이어서 정산해 줄 돈보다 무상귀속되는 건물가치가 훨씬 크다면 계약을 해지해도 무방할 것이고, 또는 해지하지 않고 기간을 경과하는 것이 더 나을 수 있다고 판단됩니다.


끝.

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