[부자되는 법원경매] 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 낙찰가격 결정하는 법
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선순위 임차인은 자신의 임차보증금을 전액 다 받을 때까지 나가지 않을 권리를 가진다. 이런 임차인이 들어 있을 경우, 낙찰자는 신중해야 한다.
자신의 낙찰가격 이외에도 추가로 인수할 금액이 있을 수 있기 때문이다. 이런 케이스의 경우, 투자자들은 위축되어 낙찰가격을 쓰는데 소심해지기 마련이다.
하지만, 배당에 대해서 공부를 하게 되면 좀 더 편하게 가격을 결정할 수 있으며 1등하는 것도 쉬워진다.아래 케이스는 사건번호 2017타경9768(4)이다.
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전용면적은 7.2평으로 원룸 타입으로 보인다.
이런 아파트 최저가격이 87만원이라는 점은 조금 놀라운 면도 있다.아파트가 100만원도 안되다니..
지방에 있는 아파트들이 이렇게 싼것을 보면, 부동산이 자동차 한대 값도 안되는 것도 있구나..
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2021년6월14일에 새롭게 낙찰되었다.
왜 이렇게 미납이 많을까? 하고 미납금액을 살펴보면, 780만원, 370만원, 310만원, 237만원이었다.6월14일에 낙찰금액은 103만원이다. 사실 큰 차이가 없는데 왜 이 사람들은 낙찰 후 미납했을까?
특히나, 6월14일에 낙찰될 때, 총4명이 응찰해서 최저가격 87만6천원이었는데, 103만원에 낙찰되었다. 무려 4명이나 경쟁했는데, 20만원도 올려쓰지 않았다. 왜 이렇게 많은 사람들이 최저가격에서 조금씩만 올려서 낙찰가격을 결정했을까?
확정일자와 근저당권 설정일자를 비교해보면, 송이흔의 확정일자가 근저당권보다 빠르다.그러므로, 송이흔은 근저당권보다 우선해서 배당받는다.
이런 이유로, 낙찰자는 낙찰을 500만원으로 하든, 1400만원으로 하든,낙찰자가 최종적으로 부담해야 할 돈은 똑같다는 말이다. 아래 예상배당표를 보자.
즉, 103만원을 쓰나 1300만원을 쓰나 비슷비슷한 금액이 소요된다는 것이다.
결국, 본 건에서 응찰한 4명 중 누구라도 이런 권리분석을 알았다면1등은 따 놓은 당상일지도 모른다.
선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경매사건의 경우,낙찰가격을 결정할 때, 이 점을 참고하면 돈을 벌 수 있을 것이다.
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