[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 투자와 자산관리
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한경닷컴 더 라이피스트중소형빌딩 투자와 자산관리
코로나 사태의 장기화로 공실률이 치솟고 임차인 구하기는 점점 더 어려워져 중소형빌딩
소유주들의 시름이 깊어가고 있는 가운데 코로나 사태가 무색하게도 올 상반기에만 200억
이하 중소형빌딩 거래금액이 사상 처음으로 10조원을 넘어섰다고 한다.
저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지못한 투자자들이 주택시장에 비해 규제가 덜한 빌딩시장으로 몰린 결과다. 수익형부동산의 수익은 적기(또는 좋은 가격)에 매입한 후 보유기간 동안에는 운영수익이 극대화되도록
관리한 후 적기(또는 좋은 가격)에 매각함으로써 창출된다.
과거에는 빌딩을 매입한 후 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에
자산관리가 그리 중요하게 여겨지지 않았으나, 이제는 빌딩의 순운영소득(NOI)의
양에 따라 빌딩가치가 결정되기 때문에 매입 후 부동산자산관리가 점점 중요해지고 있다.
많은 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박 꼬박 들어오는 임대료 수입을 기대하고
수익형부동산 투자에 나서지만, 막상 매입 후 부동산관리를 소홀히 하면 낭패를 볼 수도 있다는 사실을
간과하는 투자자가 의외로 많다.부동산자산관리(PM, Property Management)란
투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수관리부터 임대료 청구, 수금관리, 공실관리, 수도광열비 등의 지출관리 및 현장 인력관리업무 등을 종합적으로
수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하게 해주는 전문적인 부동산서비스다.
과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉
부동산자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고 해당 부동산으로부터 최대의 순운영소득을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다.
매입단계에서는 가치를 높일 수 있는 빌딩을
선별하여 매입하고 보유단계에서는 운영효율 개선과 임차인유지율 제고 및 미관공사, 시설물 개선공사, 리모델링 및 경제적 용도변경 등의 변화(Change) 전략을 통해
순영업소득(NOI)이 극대화되도록 관리해야 한다. 기업이 계속기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하듯이
부동산자산도 끊임없는 마케팅 활동을 통해 임차인을 유치(Attraction)하고 유지(Retention)함으로써 목표수익을 달성하도록 적극적으로 운영해야 하는 것이다.
빌딩 임대업은 관계를 관리하는 사업(Relationship management)이기 때문에 임차인과의 관계, 인근
중개사와의 관계 및 유지관리업체 등과의 관계를 전문적으로 관리하기 위해서는 피플스킬(People skill)이
요구되는 사업이다.
중소형빌딩 투자자는 매입단계에서부터 유지관리, 임대관리, 수지관리 및 인력관리 등의 종합적인 자산관리업무를 수행할 주체를 결정해야 한다. 자산관리의 주체에 대한 구체적인 검토없이 중개인이 무료로 관리해준다는 말만 믿고서 무작정 투자했다가 관리부실로
낭패를 본 후 중소형빌딩 전문 자산관리회사에 위탁한 사례가 증가하고 있다. 빌딩의 네 기둥만 관리하면 충분하던 시대는 지났다.
이제는 빌딩의 가장 소중한 자산이자 임대수입의 원천인 임차인을 누가 어떻게 관리하느냐에 따라
빌딩의 가치가 결정되는 시대가 되었다.
김 용 남 부동산학박사(Ph.D), CCIM, CPM, SIOR, FRICS 글로벌PMC㈜ 대표이사 / CCIM한국협회 회장
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