[부동산건설 法테크] 코로나 사태로 매출이 격감한 상가임차인이 계약해지 할 수 있나

한경닷컴 더 라이피스트

1. 코로나 사태로 매출이 격감한 상가임차인들이 적지 않은 고통을 겪고 있다던데, 어떤 내용인가요?

맞습니다. 근래 코로나 펜데믹으로 인한 경기불황으로 임차인들이 매출이 격감하는 등으로 인해 차임을 연체하는 사례가 늘고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송, 차임감액소송 등이 많이 제기되고 있습니다. 코로나 때문에 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 두기도 했지요.

코로나 사태가 2년 가까이 장기화되는 추세이다 보니 강화되는 집합금지 등으로 임차인의 고통이 언제 끝날지 아무도 모르는 상황이 되어 폐업이 속출하고 있지요. 상가가 폐업되면 수천만 원에서 수억 원씩 투입한 인테리어 등 투자금이 다 날아가고, 일하던 직원들은 일자리를 잃으며, 가족의 생계까지 막연해지는 등 피해는 일파만파로 커지므로 참으로 안타까운 상황입니다.

2. 상가임대차계약은 보통 장기간으로 하는데, 기간의 중간에 영업이 아무리 안 되어도 임대인이 해지해 주지 않으면 해지하지 못한다고 하던데 그런가요?
맞습니다. 상가임대차계약은 보통 2~5년간 장기계약을 하는데, ‘계약은 지켜져야 한다’는 법리 때문에 계약기간 내에는 임차인이 영업이 잘 안되더라도, 심지어 적자가 나도 먼저 계약을 해지할 수 없습니다.
즉, 코로나 사태로 매출이 거의 없더라도 계약의 구속에서 벗어날 길이 없어서 ‘울며겨자먹기식’으로 월세는 꼬박꼬박 내야 하고, 안내 면 보증금에서 공제당하니 어쩔 수 없이 영업을 계속할 수밖에 없습니다. 물론 3개월 이상 월세를 연체하면 계약해지를 당할 수 있으나 임대인이 계약해지를 하지 않으니 죽을 지경이지요.

그래서 장사가 안되는 임차인은 임대인이 계약해지를 해주기를 바라는 마음에서 3개월 이상 차임을 연체하기도 하는데, 문제는 임대인도 경기침체로 인해 그 임차인을 내 보내더라도 다른 임차인을 받기 어려우니 차임을 아무리 연체해도 계약을 해지하지 않고 보증금에서 공제하면서 원래 정한 임대차기간까지 끌고 가려고 하지요. 임대인의 입장에서는 보증금을 충분히 많이 받아 두었다면 3년이고 5년이고 끝까지 해지하지 않고 끌고 가는 게 더 유리하니까요.

3. 그러면 코로나로 인해 매출이 대폭 감소한 상가임차인이 먼저 계약을 해지할 수 있는 방법은 없나요?

물론 상가임대인이 임차인의 사정을 배려하여 차임을 대폭 감액해 주거나 계약을 해지해 주면 좋겠지요. 그런 착한 임대인들도 일부 있는 것으로 압니다. 그러나 보통은 임대인들도 월세수입으로 생계를 유지하거나 대출이자를 내야 하므로, 감액해주거나 계약을 해지해 줄 형편이 되지 않는 경우가 더 많다고 봅니다.

그렇다면 임차인이 코로나 사태를 이유로 법리적으로 계약을 해지할 수 있어야 할 것인데, 고려해 볼 수 있는 법리가 ‘민법상 사정변경의 원칙’입니다.

● 사정변경의 원칙이란 무슨 뜻인가요?
네. 대법원 판례는 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정이 발생함으로써 야기된 불균형을 해소하고자 민법상 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 사정변경의 원칙을 인정하고 있습니다. 즉, “계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다.”는 뜻이지요.
(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다276338 판결 등)
사정변경의 원칙은 이처럼 판례가 인정하기는 하지만, 실제 판례를 보면 사정변경의 원칙을 적용하여 계약해지를 인정한 사례가 거의 없다고 할 수 있습니다.

4. 그런데 최근 판례가 이례적으로 사정변경의 원칙을 적용하여 코로나로 매출이 격감한 임차인의 해지를 인정하여 임차인의 고통을 들어 주었다고 하던데 소개해 주시지요.
네. 최근 서울중앙지법은 코로나 사태로 가게 매출이 90%이상 급감한 사안에서, 사정변경 원칙을 적용하여, 상가 임차인이 아직 기간이 남아 있어도 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결을 내어 화제가 되었습니다.(2020가단5261441 판결) 물론 단독판사의 판결이고, 항소심에서 결론이 유지될지 지켜봐야겠지만 이례적으로 사정변경의 원칙을 적용한 파격적인 사례임에 틀림없습니다.

● 네, 그러면 판례의 내용을 구체적으로 소개해 주시지요.
사안의 내용을 살펴보면, 임차인이 2019. 5.말경 명동 소재 모 상가건물 관리단인 임대인으로부터 점포를 임대기간 3년, 임대보증금 2억 3천만 원, 월 임대료 2,200만 원으로 정하여 임차하고, 2019. 6.부터 이 사건 점포에서 영업을 개시하였습니다.
임대차계약 제13조 제4항에는 “당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다.”라고 규정되어 있었지요.

그런데 코로나19 사태로 인하여 외국 관광객 입국이 중단되면서 2020. 3. 이후 이 사건 점포에서의 매출은 종전의 10% 미만(월 300만 원 미만)으로 급감하자, 임차인은 2020. 5. 21.부터 영업을 중단한 뒤, 2020. 6.경 임대인에게 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 사유가 발생하였으므로, 이 사건 임대차계약 제13조 제4항에 근거하여 이 사건 임대차계약을 해지하겠다’는 통지를 하였으나 임대인이 수용하지 않자, 2020. 10.경 임대차계약이 해지되었다는 확인을 구하는 소송을 제기한 것입니다.

이에 법원은 ① 코로나19 사태로 인해 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 점포 매출이 90% 이상 감소하여 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 된 점, ② 코로나19 사태 발생 및 장기 지속으로 인해 매출이 90% 이상 감소할 것이라는 사정은 임대인, 임차인 어느 누구도 예상할 수 없었던 것이고, 그와 관련하여 임차인에게 책임 있는 사유가 없는 점, ③ 이 사건 점포의 임대료는 다른 지역보다 고액인 반면, 매출 감소폭은 다른 지역보다 훨씬 큰 점, ④ 임대차계약에 ‘불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없는 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 하는 약정해지 조항이 있는 점을 고려하여, ‘약정해지권’ 또는 사정변경의 원칙에 따른 임대차계약의 해지‘를 인정하였습니다.
결국 ’신의성실의 원칙 또는 형평의 관념‘에 입각하여, 코로나19라는 초유의 사태로 중대한 경제적 위기를 맞은 임차인에게 계약의 구속력에서 벗어날 기회를 부여하려는 취지라 생각됩니다.

그동안 판례가 외부적인 환경 변화로 인해 당사자 일방이 큰 손실을 입게 된 사안에서도 대부분 사정변경의 원칙에 의한 계약의 해제·해지를 부인해 온 태도에 비추어 매우 이례적인 판결이고, 상당히 전향적인 판결이라 할 것입니다. 나아가 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있습니다.

● 그렇다면 코로나로 상당기간 매출감소가 90% 이상이 되면 계약해지가 가능하다고 보면 되나요?
아닙니다. 위와 같이 코로나로 매출 90감소 상황이 장기간 지속된다고 바로 해지할 수 있다고 보아서는 안 될 것입니다. 오히려 계약해지하기가 어려운 경우가 더 많다고 보는 것이 맞다고 생각됩니다.
또한 사정변경의 원칙에 의한 해지를 원칙적으로 인정하지 않는 것이 판례의 경향인데다가 위 판례는 1심 단독판사의 판단이어서 항소심에서도 유지될지 의문입니다.

특히 위 사례에서는 임대차계약에 ‘불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없는 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 하는 약정해지 조항이 있는 점을 고려하였는데, 일반적인 임대차계약에는 그런 약정해지 조항이 없는 경우가 대부분이므로 약정해지 조항이 없다면 코로나로 매출 90% 이상 감소상황이 생겨도 해지하기 어려울 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 최근 법무부가 코로나로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했다던데, 어떤 내용인가요?
네. 법무부는 2021년 5월 24일 코로나19로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했는데, 올 하반기에 국회에 제출되어 통과되면 시행될 것으로 보여집니다.

개정안은 코로나19 등 제1급 감염병으로 3개월 이상 집합 금지나 제한조치를 받은 상가 세입자가 폐업을 신고한 경우 계약을 해지할 수 있고, 계약 해지 효력은 임차인이 임대인에게 해지권을 행사하겠다고 통고한 날부터 3개월이 지나면 발생하도록 했습니다.

이 개정안은 그동안 판례가 사정변경에 의한 해지를 원칙적으로 인정하지 않은 상황에서, 코로나19로 인해 집합금지 조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에는 적용된다는 점을 명확히 규정함으로써, 폐업한 임차인을 임대차계약의 구속에서 벗어나게 해 준다는 점에서 큰 의의가 있다고 보여집니다.

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