[부동산건설 法테크] 골치 아픈 부동산 공유관계, 분할소송으로 끝내자!

한경닷컴 더 라이피스트

● 공유관계, 공유지분
하나의 부동산을 여러명이 지분으로 가지며 공동소유하는 경우가 많습니다. 이것을 ‘공유(共有)관계’라 하고 각자가 가진 지분이 ‘공유지분’입니다.

이러한 공유관계는 왜 생길까요? 보통 부모님 재산을 여러 명의 자식들이 각자 상속지분별로 상속받는 경우가 많고, 요즘은 아파트를 부부공동명의로 해두는 사례도 늘어가고 있지요. 또한 종중의 재산을 함부로 처분하지 못하게 하기 위해 종중원들 여러 명 이름으로 해 두거나, 부동산 공동투자, 동업을 위해 부동산을 투자자 내지 동업자들 공동명의로 해두기도 하지요. 특히 기획부동산이 지분으로 쪼개파는 부동산의 경우엔 하나의 부동산의 공유자가 수백명이 되기도 합니다.

● 공유자간 권리행사의 어려움
그런데 이러한 공유부동산은 공유자들이 권리행사를 하기가 여간 불편하게 아닙니다. 내 지분만 따로 처분할 수는 있지만 지분만 매매해서는 제값을 받기 어렵고, 전체 부동산을 처분하자니 지분권자 전원의 동의를 받아야 합니다. 공유자 중의 일부가 오래전에 사망했거나, 해외에 거주하여 연락조차 안 되면 관리하거나 처분하는데 큰 어려움이 따릅니다.

또한 공유부동산은 지분권자가 맘대로 관리하지도 못합니다. 지분 과반수를 가진 사람만이 임대 등 관리를 할 수 있고, 과반지분이 안 되는 사람은 지분에 따른 수익을 받고 비용을 분담할 뿐이지요.

실제 제가 공유물분할소송을 수행하거나 상담하는 과정에서, 일부 공유자의 비협조로 처분이나 개발을 하지 못해 속상해하는 경우, 일부 공유자가 전체 부동산을 맘대로 사용하는 바람에 다툼이 생긴 경우 등 분쟁이 적지 않았지요.

이처럼 공유관계는 서로가 얽혀 있어 공유자 전원의 의견이 통일되지 않으면 이러지도 저러지도 못해 골치 아픈 사례가 많습니다. 공유자간 합의해서 해결하면 좋은데, 대부분의 경우 공유자 중 일부가 고집을 부려 합의가 무산되는 것 같습니다.

● 골치아픈 공유관계 끝내기 - 공유물분할소송
그러나 공유자간 다툼이 있는 지긋지긋하고 골치아픈 공유관계도 시간이 좀 걸리지만 해소하는 방법은 있습니다. 법원에 공유물분할소송을 제기하여 판결을 받아 분할하는 것입니다.

민법은 공유지분자는 누구나 자유롭게 공유물을 분할해 달라고 다른 공유자에게 청구할 수 있다고 하여 공유물분할청구권을 규정하고 있습니다(268조). 다만 5년 내 기간으로 분할을 금지하는 특약을 할 수도 있지만, 실무상 그런 금지특약을 본 적이 없습니다.

그렇다면 공유물분할소송을 하는 절차를 한번 알아볼까요.
먼저 공유물분할을 원하는 공유자는 다른 공유자 전원을 상대로 먼저 분할협의를 해 보고 서로 원만히 합의되면 그에 따라 분할하면 됩니다. 보통 분할측량을 하여 땅을 나눠가지거나, 여러 부동산이면 몇개씩 나눠가지거나, 지분권자가 다른 지분권자의 지분을 돈으로 사서 하나로 합치거나, 전체를 팔아서 돈으로 나눠가지는 방식으로 해결합니다.

그런 합의가 안 되면 부득이 법원에 공유물분할청구소송을 제기하게 되는데, 소송제기는 보통 분할을 청구하는 지분권자가 나머지 공유지분권자 전원을 상대로 소송을 제기합니다.
공유물분할은 ‘현물분할’을 하는 것이 원칙이기 때문에 법원이 공유자에게 위치와 면적을 정해 땅을 나눠가지라는 현물분할판결을 하는 것이 원칙인데, 실제로는 ‘가액분할’, 즉 경매에 부쳐 매각대금으로 나눠가지라는 경매분할판결을 내리는 게 일반적입니다.
왜냐하면 분할해야 할 땅이 생긴 모양이나 입지조건, 도로에 접한 정도 등 여러 가지 사정이 다르다 보니 공유자간 합의가 되기 어렵습니다. 서로 입지가 좋은 땅 부분을 차지하려고 싸우기 때문이지요.

소송기간을 보면, 보통 경매분할판결까지 5~6개월, 판결 후 경매신청하여 배당받기까지 8~10개월 정도 걸립니다. 현물분할을 하게 되면 분할부분에 대해 측량감정을 해야 하기 때문에 측량비용이 들고, 소송기간도 1~2개월 더 걸리기도 합니다.

그런데 경매분할판결에 따른 경매절차에서는 공유자에게 우선매수할 권리가 인정되지 않다 보니 제3자가 낙찰받아 가버릴 경우가 생깁니다. 그래서 공유재산이 가족(상속)재산이거나 종중재산인 경우처럼 꼭 지켜야 할 경우를 위하여, 판례는 80% 이상 지분을 가진 자는 20% 이내 지분을 가진 자를 상대로 감정가격으로 매수할 수 있는 ‘가격보상에 의한 분할’이란 제도를 인정하고 있습니다. ‘가격배상에 의한 분할’이라고 하기도 하는데, 이 점에 대해서는 뒤에서 별도의 항목으로 자세히 살펴보기로 하겠습니다.

끝으로 이러한 공유물분할소송은 서로 얽힌 공유관계를 해소하는 소송이기 때문에 승자도 패자도 없다고 보고 변호사 수임료 등 소송비용은 각자 부담으로 판결하는 점에 특색이 있고, 어느 일방이 원고가 되어 판결을 받았어도 그 판결에 따른 분할청구는 피고였던 상대방도 할 수 있는 점 또한 다른 유형의 소송과 다른 특색입니다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com