[부동산건설 法테크] 소액투자로 안정적인 수익 실현 - ‘공유지분 경매·공매투자’

한경닷컴 더 라이피스트

● 전국적인 경공매 재테크 열풍
부동산경매·공매시장은 경기에 따라 부침이 있기는 하지만 언제나 전국민이 열광하는 재테크수단이라 할 수 있습니다. “싸게 낙찰받은 후 비싸게 팔아 안정적으로 차익을 실현한다”는 경매시장의 매력 때문에 매년 수만명이 경공매 교육과정을 이수하고 있으며, 수많은 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 수십만명이 함께 공부하고 정보를 교환하고 있으며, 경공매 관련 카페마다 경매나 공매를 받아 큰 차익을 실현했다는 성공사례가 넘쳐나고 있습니다.

● 경쟁률이 치열하여 수익실현의 어려움 – 고위험, 고수익의 특수물건에 쏠림현상
이처럼 경매참여율이 높아지고 전업 경매투자자, 경매고수들이 큰 폭으로 늘어나다보니, 권리관계가 단순한 투자물건으로는 더이상 수익실현이 어렵게 되자 경매 · 공매투자에서도 이제는 좁은문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대가 도래한 것입니다.

결국 경공매의 좁은 문인 고위험, 고수익 물건인 유치권이나 법정지상권이 있는 물건 등 소위 ‘특수물건’으로 관심이 쏠리고 있는데, 이러한 특수물건은 High lisk, high return!투자여서, 리스크가 커서 경공매 고수가 아닌 일반 투자자들은 아무래도 접근하기 어렵습니다.

● 땅집고 헤엄치기 – 안정적인 수익실현 ‘공유지분 경공매‘
그런데 이런 상황에서 비교적 안전하면서도 수익실현이 확실한 ‘공유지분 경공매투자’가 틈새시장일 수 있습니다. 그래서 ‘땅집고 헤엄치기’만큼 안전한 투자처로 알려져 있습니다.
벌써 많은 사람이 이러한 점을 미리 알고 전국적으로 공유지분투자만 전문으로 하는 기업까지 다수 생기는 등 경쟁이 치열합니다. ‘공유지분투자 주식회사’, ‘주식회사 공유지분매입’이라는 사명의 공유지분투자 전문기업과 ‘공유지분부동산투자대부 주식회사’라는 공유지분투자자에 대출해주는 대부회사까지 생겼을 정도입니다. 공유물분할소송 상담을 하다가 등기부를 보니 소유자가 ‘주식회사 공유지분매입’이여서 깜짝 놀랜 일이 있습니다. 이런 이름의 회사까지 생겼다는 사실이 놀라워서...

결국 공유지분 경공매투자는 경공매 초보자들이 비교적 소액(심지어 몇 십만원짜리도 있음)으로, 안정적으로 투자할 수 있는 경매의 한 분야라 할 것인데, 여기서 공유지분 경공매 투자가 왜 안정적인지 말씀드리겠습니다.

먼저 ‘공유지분 경공매투자’란 ‘여러명이 공유하는 부동산의 일부 지분이 경매나 공매로 나왔을 때 그 지분을 낙찰받아 수익을 실현하는 것’을 말합니다.
공유지분이 생기는 경우는 부동산이 상속되거나 종중재산을 여러 종중원 명의로 등기한 경우 또는 부부공동명의, 공동투자자 간의 공유관계 등이 있지요. 이러한 공유지분은 해당 지분만 사고팔 수 있을 뿐 전체 부동산에 대한 처분권이 없다 보니 활용가치가 떨어져 경매나 공매절차에서 통상 여러 차례 유찰되고 심지어 반값 이하가 되기도 합니다.

예를 들어볼까요. 상속인 5명이 1/5씩 공동소유하는 토지의 1/5지분만 경매에 나왔는데 최초 감정가격이 6억 원이었습니다. 토지전체가 아니라 지분 일부만 경매가 되다 보니 여러 차례 유찰되어 A가 5천만 원에 낙찰받았다면 어떻게 수익을 실현할 수 있을까요.

먼저 다른 공유자인 상속인들과 접촉하여 되파는 협상을 해 봅니다. 가족관계인 상속인들로서는 조상 대대로 보유하던 토지일수록 애착 때문에 돈을 모아 되사려고 할 것이므로 어느 정도 이익금을 받고 되파는 것이 가장 쉽고 빠른 수익실현 방법이 되겠지요. 종중재산이라면 종중재산을 유지보존하려는 종중이 되살 가능성이 매우 높겠지요.

다음으로 상속인들과 협상이 안 되면 부득이 공유물분할소송을 제기하며 경매분할을 청구합니다. 공유물분할소송에서는 현물로 분할하는 것은 어렵기 때문에 대부분 토지전체를 경매에 넣어 돈으로 나눠가지라는 경매분할판결을 하게 됩니다. 판결을 받아 경매에 넣게 되면 토지의 지분만 경매되는 것이 아니라 토지전체가 경매되므로 보통 지분만 경매될 때와 달리 제값에 팔리게 되겠지요.

위 사례의 A가 경매분할판결을 받아 진행한 경매에서 위 토지전체 감정가격이 6억 원이었는데, 5억 원에 다른 사람에게 낙찰되었다면 A는 자기 지분몫으로 1억 원을 배당받게 되어 결국 5천만 원의 차익(세금 등 경비를 무시할 때)을 챙기게 됩니다.

결국 적정한 이익금을 챙기고 되팔거나, 시간이 좀 걸려도 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받아 경매절차에서 제대로 배당받으면 A의 경우처럼 100%의 차익을 실현할 수도 있게 되는 것입니다.

마지막으로 제 고향의 저희 종중부동산 중 일부 공유지분이 공매되어 낙찰자와 합의해서 다시 매수한 사례를 소개해 드리겠습니다.

저의 고향에 있는 종중의 토지를 5명의 종중원 명의로 명의신탁을 해 두었는데, 그 중 한명의 지분이 공매되어 경기도에 거주하는 사람이 낙찰받은 후 나머지 공유자들을 상대로 경매분할을 청구하는 내용의 공유물분할소장을 보내 왔습니다.

종종회장이 저에게 그 소장을 가져와서 대응을 부탁했는데, 저는 소송대응에 앞서 협의부터 해야겠다는 생각에 곧바로 소장을 대리작성한 법무사의 전화번호로 전화를 걸어 합의절충을 시도했습니다. 공유지분경매에 대해 잘 알고 있는 부동산전문 변호사임을 밝히고 우리 종중 일이니 선처를 부탁한다고 했지요. 그랬더니 그 법무사도 충분히 이해하고 당사자와 얘기해 보고 연락주겠다고 했고 결국 원만히 잘 합의되어 종중이 그 지분을 적정한 가격으로 다시 매수하는 것으로 일단락되었습니다.

토지 1/5지분의 감정가는 약 2,000만 원, 낙찰가가 900만 원 정도였는데, 서로 절충하여 낙찰가에 400만 원을 더 주는 것으로 하여 1,300만 원에 합의 본 것입니다. 만약 공유물분할판결로 경매되어 전체 토지 낙찰가가 1억 원 정도라면 1/5지분 낙찰자는 2,000만 원을 배당받을 수 있어 약 1,100만 원의 시세차익을 남길 수 있었음에도 원만한 합의결과 400만 원의 시세차익만 받기로 한 거지요. 낙찰자로서는 공유물분할소송을 진행하여 5~6개월 후 판결을 받은 후 다시 전체 부동산에 대해 경매신청을 하여 낙찰되어 배당되기까지 다시 7~10개월은 걸리는 점을 고려하여 양보하였고, 덕분에 종중도 2,000만 원을 주고 지분을 살 것을 1,300만 원에 다시 매수했으니 700만 원 정도 매수비용을 절감하게 되어, 결국 서로 Win-Win한 셈이 되겠지요.

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