[경매로 세상얻기] 기간입찰제 도입의 제문제

한경닷컴 더 라이피스트

법원경매에서 9월부터 기간입찰제를 도입한다는 내용이 기사화 되자 마자 경매에 관심 있는 일반인들을 비롯하여 인터넷 회원, 경매교육 수강생들로부터 기간입찰제에 대한 숱한 전화문의를 받았다.

‘기간입찰제가 뭐냐’, 진짜 9월부터 도입되느냐’등의 일반적인 내용에서부터 ‘입찰법정에서 브로커나 조폭이 사라진 지가 언젠데 아직도 구시대 착오적인 기사 내용을 싣느냐’는 충고성 내용 또는‘기간입찰제와 기일입찰제를 물건규모에 따라 구분하여 병행하면 입찰자들이 혼란스럽지 않겠느냐’는 우려 섞인 목소리까지 다양하였다. 심지어 경매시장에 어떤 영향을 미치겠느냐는 질문까지.., 민사집행법이 시행되었던 것만큼이나 기간입찰제 도입 역시 경매에 관심있는 사람들에게는 상당한 관심거리인 모양이다. 하기야 93년 5월 경매방식이 호가제에서 입찰제로 바뀐 후 11년 만에 입찰방식에 대한 제도적 변화를 겪게 되었으니 그럴 수밖에.

이미 신문지상에 도배되었듯 기간입찰제는 지정된 매각기일에 입찰하는 기일입찰제와는 달리 1주일이상 1개월이하의 ‘일정한 입찰기간’을 정하여 그 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰하게 하고 입찰기간 종료후 1주일내에 매각기일을 정하여 개찰하고 최고가매수인을 정하는 입찰방식이다. 2002년 7월 1일 시행된 민사집행법 제103조에 명문화된 것을 2년이 지난 지금 실행에 옮기고자 함이다. 기간내 입찰하는 만큼 우편입찰(등기우편에 한함)이 가능하고 이에 따라 입찰보증금을 현금이 아니라 입금증이나 보증보험의 보험증서로 대체할 수가 있다. 입찰자로서는 거액의 현금을 소지하여야 한다는 부담에서 해방될 수 있고, 원거리 입찰자들이 거리나 교통편에 구애됨이 없이 입찰할 수 있다는 점에서 기간입찰제 도입은 높이 살만하다.

다만 기간입찰제 도입의 주된 의미를 경매브로커의 감소 내지 소위 힘쓸 줄 아는‘어깨들’의 개입여지를 완전히 없앤다는 점에 부여 한다면 이는 경매시장을 다소 왜곡하는 시대착오적인 발상이다. 경매방식의 입찰제 도입 이후 경매시장에는 이미 경매브로커가 자취를 감추다시피 했고 입찰장에서의 ‘어깨들’의 개입이라는 것은 사실상 불가능해졌기 때문이다. 아직도 대형상가나 호텔 등 규모가 있는 물건을 중심으로 낙찰 후 명도과정에서 경매브로커나 ‘어깨들’의 개입여지가 남아있지만 이는 기간입찰제가 시행되어도 별 달라질 것 없는 명도시점의 문제이지 입찰과정상의 문제는 아니다.

그렇다면 기간입찰제 도입시 문제가 될만한 사항으로는 무엇이 있을까? 문제라기 보단 시행 전에 한번쯤 짚고 넘어가거나 보완해야 할 사항이라고 하는 것이 맞겠다.

첫째, 기간입찰 하는 물건에 대한 입찰정보(최소한 입찰자, 입찰자 주소)가 공개되는 것만큼 이에 대한 안전성 내지 비밀유지를 어떻게 담보하느냐 하는 것이다. 즉 기일입찰제에서는 입찰표 접수에서 개찰까지의 절차가 매각기일 당일에 이루어지기 때문에 입찰자를 비롯하여 집행관 및 집행보조원들도 최소한 입찰함을 개봉하기 전까지는 어느 사건에 누가 입찰했고 몇 명이 입찰했는지를 알 수가 없다. 반면 기간입찰제에서는 기간내 우편입찰이건 직접입찰이건 간에 입찰자나 입찰자 주소 및 입찰자수 등 입찰정보가 개찰 전에 노출될 가능성이 상당히 많다. 특히 기간입찰이 적용되는 물건이 적을수록 그 입찰정보에 대한 노출 위험은 더욱 커진다고 볼 수 있다. 집행관이나 우편수취인의 청렴성이 더욱 요구되는 때이며, 시행 전에 반드시 보완해야 할 사안중의 하나이다.

둘째, 입찰무효사례가 빈번해질 수 있다는 점이다. 기일입찰제는 매각당일까지의 입찰하고자 하는 물건의 취하, 변경, 연기 등을 알아본 연후에 입찰하는 것이 기본적이므로 당일 진행되지 않는 물건에 입찰하여 무효처리 되는 사례가 그리 많지 않다. 그러나 기간입찰제에서는 우편입찰 하는 경우 입찰에서 개찰까지의 기간차가 최소한 3일 이상(우송되어 접수되고 개찰하기 까지)이 발생하고, 기간내 우편도달에 대한 확신이 없어 마감 전 일주일 전에 입찰표를 우송하는 경우에는 그 이상의 기간차가 발생할 수도 있다. 입찰기간 종료시점과 매각(개찰)기일을 달리 하는 경우에는 그 기간이 더 늘어나게 된다. 그 동안 입찰한 물건이 경매취하나 변경 또는 연기되는 경우에는 입찰무효가 되기 때문에 입찰과 개찰사이의 기간이 길수록 무효사례는 더 빈번해질 수밖에 없다. 이런 이유로 당분간은 기간입찰제가 시행되더라도 우편입찰보다는 기간내에 집행관에게 직접 입찰표를 제출하는 형태의 직접입찰을 더 선호할 것으로 보인다.

셋째, 기간입찰제를 통해 도입하게 되는 입찰보증금의 보험증서 대체는 새로운 부실채권을 양산할 우려가 있다는 점이다. 기존에는 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 경우 이미 납부한 입찰보증금을 몰수당하면 그것으로 끝난다. 그러나 기간입찰제에서는 보험증서로 대체한 낙찰자가 낙찰대금을 납부하지 못하면 보증보험사가 몰수금액에 해당하는 입찰보증금을 대신 납부하고 보증보험사는 대신 납부한 입찰보증금을 낙찰자(보험가입자)에게 추심해야 하는 문제가 남게 된다. 결국 경우에 따라 부실채권이 양산될 수도 있음이다. 입찰보증금 부담이 없음을 이유로 보증보험 가입자가 많아질수록 보험사로서도 이득이겠지만 보험가입희망자의 자격요건 또는 대금납부능력을 엄격히 심사하는 등의 방법을 통해 부실채권의 발생빈도를 최소화하는 대책도 아울러 모색하여야 할 시점이다.

넷째, 매각기일 15일전에 일간신문이나 인터넷을 통해 공고하게 되는 기존의 법원경매부동산매각공고를 기간입찰제에도 그대로 적용하기는 다소 무리이다. 기일입찰제가 공고 – 조사ㆍ분석 - 입찰 및 개찰이라는 3단계로 구분된다고 한다면 기간입찰제는 공고 – 조사ㆍ분석 – 입찰(기간) – 개찰이라는 4단계로 구분할 수 있고 입찰기간도 최소한 7일 이상이 주어지기 때문이다. 기존의 15일전 공고방식을 취한다면 기일입찰 대상물건의 조사ㆍ분석 기간은 공고기준 최장 14일 정도인 반면 물건규모가 큰 기간입찰 대상물건의 조사ㆍ분석 기간은 우편입찰을 감안하여 최장 7일~10일밖에 안된다는 모순이 발생한다. 법원실무상 가능하다면 기일입찰물건과 기간입찰물건의 매각기일을 달리하여 진행하거나 부득이 같은 날 실시하고자 한다면 공고일을 매각기일 20일전 또는 3주전 정도로 앞당길 필요가 있다. 부동산매각공고 일정에 대한 변화가 필요하다는 의미이다.

다섯째, 신문지상에 예고된 대로 기간입찰제 적용대상물건의 선별을 담당집행관(판사)의 자의적 판단에 맡길 것이 아니라 일정한 기준이 마련되고 이 기준이 공개될 필요가 있다. 그래야 기존에 나와 있는 경매물건의 입찰방식에 대한 예측이 가능해지고 기일입찰과 기간입찰을 병행하는 데에 따른 매수희망자들의 혼란을 조금이나마 줄일 수 있기 때문이다.

끝으로, 입찰보증금을 입금증으로 대체하는 경우 보증금의 금융기관 예치기간이 경우에 따라서는 10일 이상이 되기 때문에 매수경쟁에서 떨어진 입찰자들에게 보증금을 돌려줄 때 그간의 이자까지 계산해주어야 하는 문제가 남는다. 기일입찰제에서는 생각할 수 없는 문제이다. 다만 기일입찰제에서도 차순위매수신고인이 있는 경우 최고가매수인의 대금납부로 차순위매수신고인에게 보증금을 반환할 때 별단예금에 해당하는 예치이율을 가산해 주고 있는 점을 고려하여 기간입찰의 경우에도 기간내 입금된 보증금에 대해서는 당연히 예치기간 이율을 가산하여 입찰자들에게 반환하는 것이 일응 타당하다고 본다.

이상 기간입찰제 도입시 문제될 수 있는 부분을 두서없이 나열해 보았다. 대법원에서 마련한 세부시행지침 내용에 위와 같은 문제에 대한 대책이나 해결책들이 이미 제시되었을 수도 있고, 또 그렇기를 바란다. 기간입찰제가 9월부터 시행된다지만 실제 기간입찰방식이 적용되는 경매물건은 10월에나 나올 것 같다. 8월 31일 기준으로 이미 9월 15일 진행되는 매각물건이 공고 되었고 공고하는데 준비하는 기간(10일~15일), 공고기간(현행상 매각기일전 15일)을 감안하면 첫 매각공고는 9월 중순 이후에 있을 예정이기 때문이다. 물론 법원에서 기간입찰제를 예정대로 시행한다는 가정이다.

또 하나 알아두어야 할 것은 입찰보증금을 보험증서로 대체하는 경우에도 낙찰 후 낙찰자가 법원에 납부하여야 하는 입찰보증금은 보증보험사에 납부한 보험료를 공제한 나머지(예컨대 보험료로 입찰보증금의 1.0%를 납부한 경우의 99.0%)가 아니라 보증금 전액(100%)을 대금납부와 함께 법원에 납부하여야 한다는 점이다. 결국 보증보험을 이용한 낙찰자는 낙찰대금을 납부할 때 보증금을 포함한 낙찰가액 전액을 함께 납부하게 된다. 대금납부 방법이 보증금납부와 잔금납부라는 이원체계에서 낙찰대금납부로 일원화 되는 변화도 아울러 겪게 되는 셈이다.


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