[경매로 세상얻기] 거래세, 매매는 늘고 경매는 줄고

한경닷컴 더 라이피스트

취득세, 등록세 등 부동산거래세가 당정협의에 의해 당초 1% 인하에서 0.5% 추가 인하하기로 확정함에 따라 부동산 거래세가 기존의 5.8%에서 4.0%로 1.8%가 낮아진다. 아직 지방세 세수 감소에 따른 지방자치단체의 반발과 세법 개정 등 거래세 인하 확정시행에 앞서 해결해야 할 과제가 많긴 하지만 결론적으로 경매시장에서는 거래세 인하 및 과세표준의 현실화가 상당한 “약발”이 될 것으로 보인다. 물론 경매취득의 경우 거래세가 1.2% 정도만 낮아진 4.6%라 하더라도 그렇다.

기술적인 문제를 차치하고 그간 경매물건의 최대 약점은 바로 거래세 부분이다.현재 일반거래를 통해 부동산을 취득하는 경우 거래세 부과는 시세의 30%~40%에 불과한 시가표준액을 기준으로 5.8%(전용면적 25.7평 이하는 5.6%)가 부과되어 왔다. 예컨대 주택거래신고 대상이 아닌 시세가 3억원 가는 아파트 취득시 납부하게 되는 취득세, 등록세, 교육세 및 농어촌특별세를 포함한 거래세는 3억원의 40%인 1억2천만원을 시가표준액으로 하여 이 시가표준액의 5.8%인 696만원 정도에 불과하였다.

같은 시세의 아파트를 경매로 2억2800만원(최근 수도권 아파트 평균 낙찰가율 76.0% 적용)에 낙찰 받았다고 가정하자. 이 때는 거래세 과세표준액이 낙찰가가 되기 때문에 낙찰자는 낙찰가의 5.8%인 약 1천322만원의 거래세를 납부하여야 한다. 일반거래를 통해 취득하는 경우보다 무려 두 배에 달하는 626만원을 더 납부하게 되는 셈이다.

그러나 현재 당정협의를 마친 거래세 인하방침이 확정되어 시행되면 일반거래의 경우 내년 취득분부터 거래세가 1.8% 정도 낮아진 4.0%의 세율을 적용하지만 과세기준(또는 과세표준액)이 시가표준액이 아니라 시세의 70~90%에 달하는 기준시가가 되기 때문에 아래 표에서 처럼 올해 취득시 보다 37.9%가 상승한 960만원의 거래세가 부과된다. 반면 경매로 취득하는 경우에는 과세기준이 낙찰가로 변함이 없지만 1.2% 낮아진 4.6% 세율을 적용하여 1천49만원을 거래세로 납부하면 되므로 오히려 20.7% 정도 거래세를 절약할 수 있게 된다. 일반거래보다 626만원이나 더 내야 했던 거래세가 89만원으로 좁혀졌다.

이러한 경매부동산의 거래세 약점은 부동산 실거래가 신고가 예정되어 있는 2005년 7월 이후 더욱 개선될 것으로 보인다. 즉 실거래가 신고가 의무화되는 7월부터는 거래세가 실거래가로 부과되기 때문에 일반거래의 경우 그 세금부담이 더 늘어나게 되지만 경매는 실거래가가 낙찰가로서 지금이나 2005년 7월 시점이나 변함이 없다. 오히려 그 시점에 가서는 아래 표에서 보여주는 바와 같이 경매물건의 거래세(1천49만원)가 일반물건의 거래세(1천80만원)보다 더 적어지는 거래세 역전현상까지 발생하게 된다.

이와 같이 경매부동산의 아킬레스건이었던 거래세 부분이 상당히 개선되면서 수익률도 상대적으로 더 나아질 것으로 보인다. 이제 경매 참여자 입장에서는 취득시점에서부터 일반물건과 동일선상에서 또는 그 이상의 경쟁우위를 갖고 출발할 수 있기 때문에 전처럼 일반거래시의 취득비용을 비교 할 필요 없이 시세보다 저렴하게 낙찰받은 그 가격폭만큼 고스란히 수익으로 가져갈 수 있게 되었다. 특히 주택거래신고지역내 경매물건이라면 시세차익 뿐만 아니라 거래세에서도 이미 전부터 일반물건보다 경쟁우위에 있어 왔다.

이번 세제개편은 부동산시장 침체로 경매시장에서도 떠났던 투자자들이 다시금 경매시장으로 회귀할 수 있는 세제상의 호재라 할 수 있다.

<파이낸셜뉴스에 제공한 기사자료 전문임>

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