[힘이 되는 부동산 법률] 환산보증금에 대한 몇 가지 오해

한경닷컴 더 라이피스트

상가건물임대차보호법은 환산보증금이라는 개념을 도입하고 있다. 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에만 이 법을 적용하기 위해서이다.

흔히들 알고 있는 것처럼 환산보증금의 계산은, 월차임에 100을 곱한 금액과 임대차보증금을 합산한다. 즉, 월차임이 200만원이고 임대차보증금이 3천만원인 임대차계약의 환산보증금은 2억3천만원이다<(200만원 × 100) + 3천만원)>.

그런데, 환산보증금을 인상할 경우의 계산방식과 그 한도에 대해서 많은 사람들이 오해하고 있다.
서울의 경우 환산보증금 기준이 2억4천만원인데, 위에서 예를 든 임대차계약에서 임대차기간이 갱신되었다면, 갱신되면서 올릴 수 있는 한도는 얼마일까? 이에 관하여 법 제10조 제3항은, “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다”고 하고 있고, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다. 따라서, 임대차계약을 갱신하면서 월차임은 224만원<200만원 + (200만원×12%)>, 보증금은 3천3백6십만원< 3천만원 + <3천만원×12%)>까지 각각 올릴 수 있다.
만약, 보증금은 인상하지 않고 월차임만 인상한다면 최대한 올릴 수 있는 금액은 얼마일까? 환산보증금 2억3천만원일 때 갱신하면서 인상할 수 있는 한도가 12%이기 때문에, 환산보증금 257,600,000원<2억3천만원 + (2억3천만원×12%)>이 한도가 된다. 따라서, 보증금은 3천만원으로 그대로 유지한다면, 월세로 환산될 수 있는 환산보증금 227,600,000원(257,600,000원 - 3천만원)이 한도가 된다. 그런데, 환산보증금 227,600,000원에 해당하는 월차임은 2,276,000원(227,600,000원/100) 이므로, 결국 인상할 수 있는 월차임은 276,000원(2,276,000원 - 200만원)이 한도인 셈이다.

한편, 위에서 예를 든 환산보증금 2억3천만원인 임대차계약의 임대차기간이 1년이 아니라 2년일 경우에, 2년 계약기간이 지난 이후에 갱신할 수 있는 한도는 종전의 환산보증금 기준금액의 12%인지, 아니면 24%인지 오해가 많다. 즉, 인상한도범위인 12%가 1년간의 한도범위인지, 아니면 임대차기간에 불구하고 기간을 한 번 갱신할 때마다의 인상한도인지가 문제인 것이다. 결론적으로 이야기하자면, 당초 임대차기간이 2년인 위 계약에서 2년 이후에 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라, 12%이다. 왜냐하면, 법 시행령 제4조는 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있어, 갱신청구할 때 당시의 차임 내지 보증금의 12%로 해석할 수밖에 없다는 점에서, 임대차기간이 2년인 임대차계약의 경우에는 계약기간 2년이 경과하면서 인상할 수 있는 한도는 24%가 아니라 12%인 것이다. 결국, 12% 인상한도를 무조건 1년간 인상한도로 이해하는 것은 명백한 오해인 것이다. 따라서, 임대인 입장에서는 합법적으로 임대료인상을 최대한 할 수 있기 위해서 계약기간을 1년으로 정하는 것이 가장 유리하고(법 제9조에서, “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 규정하여, 임대차계약기간을 1년 미만으로 정하고 자주 갱신하는 것을 금지하고 있기 때문에, 임대인 입장에서는 1년이 가장 짧은 기간이 되는 셈이다), 임차인 입장에서는 가급적 임대차기간을 길게 정하는 것이 임대료인상폭을 적게 이끌어갈 수 있는 방법이 되는 셈이다.

그밖에, 월세 임대차계약에 따른 중개수수료 계산을 함에 있어서는 환산보증금의 계산과 같은 방법으로 하는 것은 적법하지 않다는 점을 유의할 필요가 있다. 중개수수료는 거래금액에 일정한 요율을 곱하여 계산하게 되는데, 월세가 있는 임대차계약의 거래금액계산은, 월세에 해당 임대차계약의 임대차 개월수를 곱하여 계산된 금액에 임대차보증금을 합산하여야 함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 방식으로 계산하여 거래금액을 부풀려서 과도한 중개수수료를 받는 경우도 있다는 것이다. 예를들어, 위에서 든 사례에서 본바와 같이 임대차보증금 3천만원에, 월차임 200만원인 임대차계약에 있어서 중개수수료 산출을 함에 있어 바탕이 되는 거래금액은, 임대차기간이 1년일 경우에는 5,400만원< 3천만원 + (200만원×12개월)>, 임대차기간이 2년인 경우에는 7,800만원< 3천만원 + (200만원×24개월)>에 불과함에도 불구하고, 일부 중개업소에서는 환산보증금과 같은 계산방식으로 2억3천만원을 거래금액인 것처럼 중개수수료를 계산하는 잘못을 범하는 것이다. 환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 임대차의 규모를 정함에 있어서 일응의 기준이 될 수 있을 뿐이며, 중개수수료계산에 따른 거래금액산정에 있어서는 이 방식을 그대로 통용할 수는 없다. 중개수수료계산에 있어서는 각 시도조례의 관련 규정에 따를 수밖에 없는 것이다. -이상-

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