[힘이 되는 부동산 법률] 경공매 재테크법률지식-유치권신고 부동산을 보는 안목-

한경닷컴 더 라이피스트

부동산경공매과정에서 매우 판단하기 곤란한 테마 중에 하나가 유치권문제다. 유치권문제 중에서 유치권이 성립된 경우의 법적인 효과에 대해서는 이해가 거의 부족한 실정이다. 경매에 참여하는 사람들 대부분이 민사법적인 기초가 약한 상태에서 얕은 경매지식만을 가지고 경매에 참여하기 때문이다. 심지어 경매를 업으로 하는 컨썰팅업자들도 이 부분에 대한 이해가 없는 경우가 많았다.

경매받은 부동산에 유치권이 성립되어 있다면, 낙찰자에게 어떤 효과가 미치는 것일까? 결론은, 유치권이 성립되면 유치권자가 채권을 회수하기 이전에는 부동산을 계속 점유(유치)할 수는 있지만, 낙찰자가 채무를 변제할 의무가 있는 것은 아니다. 무슨 의미인지 언뜻 이해가 되지 않을 수 있을 것이므로, 이해를 돕기 위해 최근에 필자가 상담한 구체적인 사안 2가지를 놓고 이야기를 진행해 보기로 하자.

첫 번째 사례는, 서울 신촌에 상가건물을 낙찰받고자 하는 사람으로부터 의뢰를 받은 사안이다. 경매 중인 이 상가는 당시 여러 상인들이 건물소유자로부터 임차를 받아 영업 중에 있는데, 어떤 사람이 상가건축공사대금을 소유자로부터 받지 못했다는 이유로 법원에 유치권신고를 하고 있었다. 이 상가외벽에는 ‘유치권이 있으니 주의하라’는 취지의 대형현수막도 내걸린 상태였다. 이로 인해 이 상가는 낙찰을 거쳐 몇차례나 유찰을 거듭하고 있는 상태였다. 낙찰의뢰인은 상가 임차인 중의 한 사람이었는데, 상가 그 자체로는 영업이 아주 잘 되고 있어 이 상태에서 낙찰받으면 상당한 수익이 보장된다고 한다. 문제는 법원에 신고된 유치권금액이 상당하기 때문에 낙찰에 위험부담을 느끼고 있었다. 이와 같은 사안에서, 필자는 상담 중에 위 건물의 경우 유치권성립가능성이 거의 없거나, 만약 유치권이 인정된다고 하더라도 낙찰받은 사람에게 부담될 수 있는 여지가 극히 적다는 사실을 확인할 수 있었다. 왜냐하면, 당시 그 상가는 소유자가 세입자들에게 전부 임차를 주고 있어서, 유치권자라고 자칭하는 사람들이 점유(유치)하고 있는 부분이 전혀 없는 것으로 파악되었기 때문이다. 유치권의 성립요건 중 하나가 점유의 계속이므로 점유를 상실하면 유치권 역시 소멸한다. 결국, 이 상태로 본다면 유치권은 성립하지 못하고 있는 것이 분명하다고 필자는 판단하였다. 더구나, 만약 낙찰 이후에 유치권자라고 하는 사람이, 임차인들이 점유하지 못하고 있는 공용부분(옥상, 계단 등)에 대한 점유(유치)를 이유로 유치권을 주장한다고 하더라도, 이러한 유치권주장은 낙찰자가 소유권을 행사하는데 큰 부담으로 작용하지 않은데다가, 향후 유치권성립여부를 다투는 재판에서도 낙찰자에게 유리한 판단이 내려질 여지가 많다고 보였다. 한편, 이 과정에서 생각해 볼 수 있는 문제는, 유치권이 건물의 일부에라도 성립한다면 유치권자가 주장하는 금액의 전부 내지 일부를 낙찰자가 지급해야 할 의무가 있는 것일까? 예를 들어 위 사건에서 유치권자라고 주장하는 사람이 건물옥상에 대하여 유치권을 주장하면서 공사대금 10억원을 요구하고 있는 상황에서, 만의 하나 유치권이 성립된다면 낙찰자는 무조건 10억원을 지급해야 하는 것일까? 결론은, 그렇지는 않다는 것이다. 위에서 본 바와 같이 유치권은 유치권자가 낙찰자에 대하여 주장하는 채권금액을 변제받기 이전까지 점유(유치)하는 물건을 그대로 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리에 불과한 것일 뿐이지, 유치권이 성립된다고 하더라도 유치권자의 채권을 변제할 의무를 부담하게 되지는 않는 것이다. 따라서, 위 사건에서 만약 유치권이 성립된다고 하더라도 낙찰자는 유치권자가 유치하고 있는 건물옥상부분에 대해서 인도를 받지 못하는 부담을 가지게 될 뿐, 10억원을 변제할 의무는 없게 된다. 결국, 유치권이 성립된다고 하더라도 유치권자는 낙찰자를 상대로 10억원을 달라는 판결을 받을 수는 없는 것이다. 다만, 낙찰자가 제기한 건물명도재판에서 피고로서 ‘10억원을 변제받음과 동시에 명도하라’는 취지의 판결을 받아 10억원을 변제받기 이전에는 명도를 거부할 수 있는 권리를 확인받게 될 따름이다.
따라서, 위 사건에서는 상가건물을 낙찰받게 될 경우 유치권성립자체가 극히 가능성이 낮을 뿐 아니라, 설사 유치권이 인정된다고 하더라도 점유부분이 극히 적어 소유권행사에 방해될 여지가 거의 없어, 향후 유치권자와의 합의를 유리하게 이끌어나갈 가능성이 클 수 있으므로 낙찰을 적극적으로 고려할 수 있는 것이다.

두 번째 사례 역시 같은 맥락으로 이해될 수 있는 경우이다. 강릉에 상가건물이 낙찰되었는데, 상가건물의 공사업자가 원래 소유자로부터 5억원의 대금을 받지 못해 유치권을 행사하고 있었다. 공사업자는 유치권을 유지하기 위해서 빈 건물 전체에 2사람을 교대로 상주시키고 있으면서, 낙찰된 직후에 명도소송을 제기당할 것을 예상하였지만, 수개월이 지나도록 낙찰자로부터 아무런 소송제기를 받지 못했다. 오히려, 낙찰자는 ‘법적으로 하자’는 이야기만 할 뿐 명도소송을 제기한다거나 협상할 태도를 전혀 보이지 않았다. 문제는 그 공사업자가 건물의 점유를 유지하는데 한 달에 수백만원의 비용이 지출되던터라, 낙찰자의 소극적인 대응으로 시간이 갈수록 경제적인 부담을 받고 있었다. 결국 그 공사업자는 낙찰자를 상대로 하여 자신이 적극적으로 공사대금 청구소송을 하기 위해 필자의 법률사무소를 방문하였던 것이다. 이 사례 역시, 위에서 본 바와 같은 이유로 낙찰자에 대한 공사대금청구는 불가능하다. 낙찰자는 이러한 점을 잘 알고 있었고, 오히려 공사업자의 경제적인 어려움을 간파하면서 지연작전을 펼치며 협상에서 유리한 고지를 점하려고 노력하는 중이었던 것이다. 결국 두 번째 사례를 통해서도, 유치권을 통해 비록 유치대상 물건을 점유할 수 있는 권리는 있을지언정, 채권을 변제하라고 낙찰자에게 청구할 권리는 없다는 사실을 잘 알 수 있는 것이다.

이러한 오해는, 아마도 민사집행법 제91조 제5항에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있는데서 발생하고 있는 것이 아닌가 사료된다. 위 규정의 문구 그대로 해석하면 낙찰자가 유치권자에 대하여 채권을 변제할 책임이 있는 것처럼 오해될 수 있지만, 판례와 학설은 위에서 본 바와 같이 채권변제의 책임이 없다고 해석하고 있다. 즉, 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713호 판결에 의하면, “민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항(구법임. 현행 민사집행법 제91조 제5항과 동일한 내용임)은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다”고 판시하여 그 뜻을 분명하게 하고 있다(다만, 이 점에 대해서는 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다고 하는 학설도 있다).

이와 같은 이론적인 바탕을 잘 염두에 둔다면, 다른 사람들이 두려워서 엄두를 내지 못하는 유치권신고대상 경매부동산도 적절한 가격에 취득할 수 있는 지혜와 용기를 가질 수 있을 것이다. -이상-


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