[힘이 되는 부동산 법률] 권리(시설)양수도계약, 먼저 건물주의 의사확인이 필요하다

한경닷컴 더 라이피스트

■ 건물주 동의가 없으면, 권리양수도계약체결만으로는 무의미하다.

음식점과 같은 영업용 시설(집기, 인테리어 등)을 인수함에 있어, 건물주의 의사를 확인하는 절차가 권리(시설)양수도계약보다는 선행되어야 할 필요가 있다. 영업용시설은 대개 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 새로운 임차인으로서는 어차피 건물주와 건물임대차계약을 새로이 체결하지 못하면 임대차목적물을 적법하게 사용할 수 없다. 따라서, 임차인이 변경되는 점에 관한 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동이다.
그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이루어지고 있다.
그러나, 건물주의 의사확인을 먼저 하지 않고 무작정 체결되는 이와 같은 권리양수도계약은 다음과 같은 여러 가지 문제가 있다.

■ 계약이 무효로 될 경우 계약금반환이 어려울 수 있다

첫째, 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버려서, 향후 권리양수도계약이 무효로 되었을 때 이를 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생한다.
이런 경우를 대비한다면, 건물주의 의사가 확인되어 계약이 완결될 때까지 계약금을 중립적인 지위에 있는 사람에게 임시로 보관하게 할 필요가 있다. 계약금액수를 지극히 형식적으로 적게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 건물주가 동의하지 않을 경우 계약 이전의 상태로 원상복귀하기 위한 후속절차를 간단하게 하기 위함이다.
그럼에도 불구하고, 이와는 정반대로 건물주가 틀림없이 동의한다고 믿고서 건물주와 새로운 임대차계약을 체결하기 이전에 권리양수도대금을 전부 지급해버렸는데, 돈을 전부 지급받은 기존의 임차인이 갑자기 행방을 감추어버려 큰 손해를 본 경우도 있었다.

■ 건물주가 임대차조건을 변경할 수 있다

둘째, 예상과 달리 당초 체결된 임대차 계약조건이 변경될 수 있는 가능성이 있다.
시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다. 반면, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다. 건물주 입장에서는, 오랜기간 동안 임대차관계를 지속한 기존의 임차인에 대해서는 인정상 임대료를 많이 올리지 못한 점을 감안해서, 임차인이 변동되는 것을 기화로 그동안 인상하지 못했던 부분을 한꺼번에 올리려고 하는 경향이 있기 때문이다.

한편으로는, 기존의 임차인이 상당한 권리금을 받아나가야만 하는 사정을 임대인이 잘 알고 있기 때문에 이러한 점을 빌미로 무리한 요구를 하는 경우도 적지 않다. 심지어는 기존 임차인측에서 사전에 이러한 임대료 인상 조짐에 대해서 잘 알고 있으면서도 권리를 양수하는 사람에게 고의로 알려주지 않는 경우도 비일비재하다. 새로운 임차인에게 이러한 사정을 언급하면 권리양수도계약이 체결되지 않을 것을 우려하기 때문인 것이다.
결국, 권리양수도계약을 체결함에 있어서는 임대차조건이 어떻게 변경될 수 있는지에 관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요가 있는 것이다. 직접적인 확인이 어렵다면, ‘기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’거나, 아니면 ‘몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고, 그 이상이 되면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가 있다. 만약, 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면, 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요구할 경우에 권리양수도계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고 법리적으로 매우 애매하기 때문이다.

시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다. 그러다보니, 시설을 양도하는 측이나 중개업자측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하게 마련이고, 그 과정에서 건물주의 의사확인절차를 소홀히 하거나 심지어는 거짓말이 동원되고 있는 것이 현실이다. 더구나, 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환이 법적으로 보장되지 않는다는 점에서, 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다. -이상-

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