[힘이 되는 부동산 법률] 경공매투자포인트-건축 중인 건물의 법정지상권

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경공매에서 투자자를 애먹이는 문제 중 하나가 법정지상권이다.
토지에 법정지상권이 성립될 경우 토지의 효용가치는 크게 떨어질 수 밖에 없어 토지투자에 있어 법정지상권문제는 가장 중요한 고려대상인 것이다.
법정지상권의 성립요건 중 하나가, 토지에 저당권이 설정될 당시에 이미 건물이 존재하고 있어야 한다는 것이다. 이 점과 관련해서 일반사람들이 다소 오해하고 있는 부분이 있는 것 같아, 주의를 환기하는 차원에서 이 글을 쓴다.

다음의 내용은 법정지상권 성립요건을 오해하여 입찰보증금을 손해본 의뢰인의 경험담이기도 하다. 필자의 의뢰인은 토지에 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재해야만 법정지상권이 성립된다는 교과서적인 이론에만 집착하여, 저당권설정 당시 건축 중이던 건물에 대하여 법정지상권이 당연히 성립하지 않는다는 전제하에서 입찰에 참가했다가, 나중에 법정지상권 성립가능성이 농후하다는 필자의 자문을 받고 낙찰을 포기하였다.

교과서상으로는, 토지에 저당권이 설정될 당시에 이미 “건물”이 존재하고 있어야 한다는 것을 법정지상권의 요건으로 설명하고 있다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지에 저당권이 설정될 당시에 이미 “건물”이 존재해야 하는데, 법적으로 건물이라고 할 수 있기 위해서는 적어도 기둥, 지붕, 주벽이라도 이루어져 있어서, 쉽게 해제이동할 수 없어야 한다고 해석되고 있다.
그렇다면, 저당권설정 당시에 이와 같은 건물의 상태가 존재하였는가의 여부에 따라 지상권성립여부가 판단되어져야 하지만, 현재 대법원판례상으로는 이러한 법정지상권성립요건이 다소간 완화되고 있다는 점에 주의할 필요가 있다.

대법원 1992.6.12. 선고 92다7221 판결에서는, ‘민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지소유자에 의하여 건축중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하다고 해석한다. 왜냐하면 위와 같은 정도로 건축이 진전되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문이다’라고 하여, 토지에 저당권이 설정될 당시 건물로서의 독립된 상태를 갖춘 것은 아니라고 하더라도 법정지상권이 성립될 수 있는 여지가 있다고 판시하였다.

이러한 태도는 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,21608 판결에서도 그대로 유지되고 있다. 위 사건의 신축 건물은 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 한 사정이 있다는 점에서, 비록 경락을 원인으로 이 사건 토지의 소유권이 취득될 당시에 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다고 판시하였다.

한편, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결에서는, 민법 제366조의 법정지상권은 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정된다고 전제하면서, 터파기공사를 마친 후 토사붕괴방지를 위하여 에이취빔(H-beam) 철골구조물만을 설치한 상태에서 공사가 중단된 사안에서는, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 건축중의 건물에 해당한다고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었다고 볼 수조차 없다는 취지로 법정지상권성립을 부인하고 있다.
이러한 판례의 입장을 정확히 이해하여, 법정지상권 성립여부를 판단함에 있어 오해가 없어야 할 것이다.-이상-



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