[힘이 되는 부동산 법률] 제소전화해, 신중하게 합의할 필요가 있다

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제소전화해조서는 분쟁이 발생하기 이전에 미리 법관의 면전에서 분쟁해결을 합의하는 것으로, 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있다. 따라서, 일단 화해가 성립되면 비록 그 화해내용에 적법하지 못한 내용이 포함되어 있더라도 준재심사유에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 화해성립을 무효화할 수 없다. 이 점에서 제소전화해조서절차에 신중할 필요가 있다.

물론, 양 당사자가 합의한 내용이라고 하더라도 무조건 법원이 화해를 성립시키는 것은 아니다. 화해내용에 불법적인 내용이 포함된 것이 법원에 의해 발견되면, 가급적 법원으로서는 적법한 내용으로 변경하거나 불법내용을 삭제할 것을 권유한다. 대표적인 것이 바로, 건물명도를 위한 제소전화해절차에서 임차인의 부속물매수청구권 포기조항이다. 임차인의 부속물매수청구권은 당사자간의 합의로도 포기가 불가능한 것으로, 임차인을 위한 강행규정이다. 그럼에도 불구하고 제소전화해절차에서 임차인이 이를 포기하는 것으로 제소전화해신청되는 경우가 매우 많다. 이 경우 법원으로서는 이를 발견하는대로 가급적 화해조항을 삭제하도록 권유한다.
그런데, 만약 법원이 이를 미처 발견하지 못해 적법하지 못한 내용이 판결(제소전화해)로 확정되면 어떤 효력이 있을까? 다수설과 판례는, 비록 적법하지 못한 내용이라고 하더라도 판결이 무효에 이를 정도가 아니고, (준)재심사유가 없다면 유효한 것으로 본다. 따라서, 임차인은 제소전화해성립 이후에는 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 없게 되는 것이다.

이 점에 관해, 최근 서울고등법원에서도 이러한 취지의 판단을 하여 언론에 크게 보도된 바 있었다. 이 사건은 강행규정인 임차인의 지상물매수청구권을 포기하는 제소전화해에 관한 내용이었는데, 재판부는 판결문에서 "원고와 피고 사이에, 이 사건 건물 등을 철거하고 그 부지를 인도하기로 하는 내용의 제소전화해가 이뤄졌다면 이는 토지를 인도하고 이 사건 건물 등을 철거하겠다는 의사로 해석함이 상당하고, 결국 이 사건 화해조서의 내용에는 원고가 이 사건 임대차 종료에 따른 매수청구권을 포기하는 약정도 포함되었으므로, 원고들이 제소전화해 절차에서 포기한 매수청구권을 다시 행사하고 그 매수청구권 행사를 청구이의 사유로 삼아 이 사건 화해조서에 기한 강제집행의 불허를 구하는 것은 화해조서의 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다. 또한, 매수청구권 포기의 약정이 강행법규에 위반되어 무효라고 하더라도 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그것이 준재심절차에 의해 취소되지 않는 한 그 화해가 강행법규에 위반되어 무효라는 취지의 주장도 할 수 없다“는 취지로 판단하였다.

결국, 제소전화해를 함에 있어 다른 사람이나 법원이 적법하지 못한 부분을 제거해주겠지하는 안일한 자세로는 자신의 권리를 적절하게 보호할 수 없다는 점을 유념하면서, 화해내용을 적극적인 자세로 검토할 필요가 있다.-이상 -

<참고조문>

민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다

민법 643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다


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