[힘이 되는 부동산 법률] 상가개발비, 일정부분 반환받을 수도 있다.

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상가(주로 테마쇼핑몰)를 분양함에 있어 분양대금과 별도로 “개발비”라는 명목으로 상당한 금액의 돈이 수수되고 있다. 개발비의 명목은 점포시설활성화, 임대분양수수료, 점포시설비용 등 여러 가지이다.
그런데, 상가개발비에 관하여 분양업체측이 일방적으로 작성한 계약서 거의 대부분에는 ‘상가개발비는 계약의 해제 등 어떠한 경우에도 반환되지 않는다’는 취지의 조항이 삽입되어 있다. 이는 분양회사측의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에 분양대금을 당연히 반환받는 것과는 대조적이다. 결국, 이러한 계약문구를 그대로 해석하면, 분양회사측의 책임있는 사유로 분양계약이 해제되었을 경우에도 개발비는 반환받지 못하는 결과가 된다. 과연 그럴 수밖에 없는 것일까?
이 점에 관해서는 법적으로 많은 논란이 있을 수 있다. 판례 역시 아직 정립되어 있지 못한 실정이다. 결국, 다음의 내용은 필자가 관련사건을 담당하면서 오랜기간 동안 의문을 가지고 고민하면서 정리한 정도의 것이어서, 정확한 정답으로 단정지을 수 있는 것은 아니라는 점을 미리 밝혀두고자 한다.
개발비반환이 가능한지 여부를 논하기에 앞서, 분양대금과 별도의 상가개발비 수수가 합리화되기 위해서는 몇 가지 요건이 필요할 것으로 본다.
우선, 분양대금과 별도의 명목으로 수수되었다는 점에서, 상가 그 자체의 건축과는 다른 목적을 위한 비용이어야 할 것이다. 상가건축 그 자체에 대한 대가가 분양대금이라는 점에서 개발비 수수에는 상가건축과 다른 명목이 있어야 하는 것이다. 예를 들어서, 상권활성화를 위한 홍보비가 대표적일 수 있다.
또한, 분양회사가 당연히 분양대금에서 납부해야 할 성격이 아니라, 수분양자가 부담해야 할 명목의 돈을 분양회사에 맡겨 분양회사로 하여금 대신 집행하는 성격의 비용이어야 한다. 상가건물을 분양해서 완성하는 데에 따른 권리와 의무는 분양회사측에 있고, 그에 따른 비용은 분양회사가 분양대금으로 부담해야하는데 반해, 개발비는 분양대금으로 분양회사가 부담하기에 적합하지 않기 때문에 별도의 명목으로 수수되는 것으로 보아야하기 때문이다. 따라서 이런 측면에서 본다면, 분양회사가 분양대금에서 당연히 부담해야 할 명목의 비용을 개발비에서 집행하도록 규정하는 것은 상당히 문제가 있다고 본다. 대표적인 것이 바로, 상가분양대행에 대한 수수료이다. 분양대행수수료는 수분양자를 모집하여 분양계약을 체결하게 함에 있어 분양회사가 대행회사에 지급하는 비용으로서, 분양계약 이후에 상권을 활성화한다는 취지의 개발비와는 전혀 성격이 다른 것이므로, 분양대행수수료는 당연히 분양회사가 분양대금으로 받은 돈으로 지출되어져야 마땅하다. 그럼에도 불구하고, 지금의 분양현실은 수분양자로부터 별도로 받은 개발비에서 분양대행수수료의 거의 대부분이 지출되고 있다고 해도 과언이 아니다.
결국 이러한 점들에 비추어 본다면, 분양대금과 별도로 상가개발비로 합리화될 수 있는 부분은 상당히 제한될 수밖에 없는 것이다.
그렇다면 과연, 상가개발비에 대한 반환청구는 가능할 수 있을까? 이 점에 관한 하급심판결들은 다소 상반된 입장을 보여주고 있다. 일부 하급심판결은, 상가개발비의 원취지에 입각해서 상가 수분양자를 대신해서 수분양자들의 이익을 위해서 개발비가 실제로 사용되지 않았다면, 그 돈은 반환되어져야 한다고 판시하고 있는 반면, 개발비를 상가분양회사가 수분양자들로부터 받는 권리금의 일종으로 해석하여 반환을 인정하지 않고 있는 하급심판결도 있다.
필자가 보기에는, 위에서 본 바와 같이 분양회사측에 귀속되는 분양대금과는 별도로 상가수분양자들을 대신하여 집행하는 개발비의 특성에 비추어 볼 때, 그러한 목적 이외의 다른 명목으로 받은 돈은 반환되어지는 것이 법적으로 타당하다고 생각된다. 분양대행수수료와 같이 분양회사가 분양대금에서 당연히 부담해야 하는 것임에도 불구하고 개발비라는 별도의 명목으로 수분양자에게 이를 부담하게 하는 규정내용은, 법에 무지한 일반 수분양자들을 기망하는 규정으로서, 약관의규제에관한법률 제6조 제2항 제1호에서 정하는 “고객에게 부당하게 불리한 조항”, 제2호에서 정하는 “고객이 계약의 거래형태 등 제반사정에 비추어 예상하기 어려운 조항“에 해당하여 무효일 수 있기 때문이다.
또한, 분양회사측의 귀책사유로 계약이 해제, 해지된 경우 등 어떠한 이유로도 개발비를 반환하지 않는다는 조항은, 동법 제9조 4호에서 정하는 “계약의 해제, 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항“에 해당하여 역시 무효일 수 있다고 본다. 2002. 5. 22.자 공정거래위원회 결정 역시, 소위 (등기분양이 아니라) 임대분양된 사안에서, “…임차인이 부담할 성격이 아닌 개발비는 임대차계약 해지시나 종료시 임차인에게 반환해야 함이 타당함에도 …개발비에 관한 임차인의 반환청구가 어떠한 경우에도 인정되지 않는다고 규정하고 있으므로, 이는 약관법 제6조 제2항 제1호에 해당한다”고 하여, 필자의 견해와 취지를 함께 하고 있다.
더구나, 이러한 조항들이 굳이 약관의 형태가 아니라 일반 계약의 형태라고 하더라도 위와 같은 논리에 따라 민법 제103조의 ‘사회상규에 반하는 법률행위’로 해석될 수 있어, 개발비반환을 인정하지 않는 관련규정의 전부 내지 일부가 무효될 가능성이 농후하다.
한편, 사용에 있어 엄격한 통제가 따르는 분양대금과 달리 개발비에 대한 통제가 현실적으로 느슨하다는 점을 악용하여, 개발비의 본래 용도와 다르게 분양회사측에서 개발비를 임의사용해 버렸다면, 타인의 돈을 보관하면서 집행하는 지위를 남용한 것으로 판단되어 업무상 횡령죄나 배임죄로 처벌될 소지도 있다.
이상으로 본 바와 같이, 개발비의 법적성격과 반환여부에 관해서는 향후 상당한 논란이 될 수밖에 없다. 어쨌든, 필자가 보기에는 분양대행수수료나 분양회사측의 쌈지돈으로 개발비가 마음대로 사용되고 있는 지금의 현실은 어떠한 이론으로도 정당성을 설명하기 곤란한 매우 부당한 것으로서 반드시 개선되어져야 한다고 본다. 또한, 계약자들도 상가분양 계약체결을 함에 있어 반드시 개발비의 구체적인 용도와 반환여부에 대해서 꼼꼼히 확인할 필요가 있을 것이다. -이상-



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