[힘이 되는 부동산 법률] 국민들의 무지를 등치고 있는 상가분양의 실태

한경닷컴 더 라이피스트

최근 몇차례 칼럼을 통해 우리나라 상가분양의 부조리에 관해 질타하고 상가분양에 있어 각별한 주의를 당부한 바 있다. 그럼에도 불구하고 상가분양으로 인한 피해자들의 상담이 끝이지 않고, 그 피해정도 역시 한심하다고 할 정도로 심각하다고 생각되어져서, 앞으로도 상가분양의 문제점에 관한 지적을 계속할까 한다.
2005. 11. 12. 토요일은 참으로 특이한 날이었다.
오전 상담 2건이, 11시와 11시 30분으로 각각 예정되어 있었다.
11시에 상담오신 의뢰인들은 두 분의 주부들이었다. 상담내용은 또 상가분양피해에 관한 내용이었는데. 최근 상가분양피해상담을 집중적으로 상담하는 터라 상담시작부터 마음이 착잡하지 않을 수 없었다. 이 분들은, 수도권의 N쇼핑몰을 각각 3억6천만원, 2억7천만원에 분양받았는데, 최근에 입점을 앞두고 전매나 임대가 여의치 않아 어려움을 겪고 있었다. 이 상가 역시 현재 우리나라 상가분양의 부조리들이 그대로 나타나고 있었다.
우선, 분양대행사직원으로부터 전매를 약속받고 분양을 받았는데, 전매약속이 지켜지지 않고 있었다.
또한, 연 16%라는 높은 예상수익률을 광고하는 신문기사 등을 신뢰하고 한구좌당 9천만원이라는 거금을 들여 여러구좌의 상가분양을 받았는데, 그 약속과는 전혀 다른 결과가 나타나고 있었다. 분양회사측에서는 ‘분양할 때와는 달리 현재의 상가시장이 불황이다’라는 핑계를 대며, 입점을 앞둔 몇 달 전에는 1구좌당, 보증금 1천만원에 월차임 50만원에 임대를 대행하겠다며 위임장을 일괄적으로 받아갔다고 한다. 당초 회사가 제시했던 연16%의 수익률보다 훨씬 낮은 조건이다. 그러더니 이런 조건으로도 임대가 여의치 않았던지 회사측에서는, ‘보증금 2백만원에 처음 3개월간은 월차임없이 관리비만을 부담하는 조건으로 임차인을 유치하고, 그 후로는 월차임 20-30만원 정도로 임차인을 물색하겠다’는 취지로 당초 제시했던 수익률과는 비교도 될 수 없는 터무니없는 조건을 제시하고 있다고 하였다.

사실, 이와 같은 문제는 상가분양과정에서 비일비재하다고 할 수 있을 정도이지만, 법적으로는 해결하기가 쉽지않다.
우선, 전매약속이 지켜지지 않은 점에 대해서 살펴보자. 일단, 전매약속을 했다는 사실은 이를 입증하는 자체가 곤란하다. 위 상가 역시 분양대행사를 통해 실제 분양이 이루어졌고, 분양이 어느 정도 마무리될 즈음에서는 분양대행 인력이 철수해 버리면서, 준공을 앞둔 현재는 전매를 약속했던 분양대행사 직원을 찾아서 확인을 받기가 쉽지않다. 이러한 현상은 거의 모든 상가분양현장에서 빠지지 않고 지적될 정도로 보편화된 문제로 보인다. 필자가 보기에는 분양회사측에서 분양대행사를 사주하여 다소 과장된 방법으로 분양을 유도하고, 나중에 분양사가 그 결과를 발뺌하는 구조를 고의적으로 만들고 있지 않나라는 의심을 하지 않을 수 없다. 그렇지않고서야 어떻게 거의 모든 상가분양현장에서 이런 문제가 발생할 수 있을까? 또한, 전매약속이 있었다는 점이 입증되었다고 하더라도 전매약속을 이행하지 않았다는 점을 이유로 분양계약을 해제하기는 법적으로 쉽지가 않다(이 부분에 대해서는 “분양권전매약속이 이행되지 않았을 때의 법률문제”라는 제목의 기존 칼럼에서 자세하게 언급한 바 있으므로 참고하기 바람).
한편, 실제 수익률이 예상수익률과 차이가 나는 문제 역시 해결이 쉽지 않다. 이 문제 역시 법적인 구제가 곤란할 수 있는 것이다. 예상수익률을 과장하였다는 점을 이유로 공정거래위원회에 제소하는 것은 별론으로 하더라도, 민사적으로 해당 분양계약을 해제하거나 손해배상을 받기는 쉽지가 않다. 예상수익률은 그야말로 분양회사 입장에서 “예상”하는 수익률에 불과한 것이고 이를 “보장”한 것은 아니라고 볼 가능성이 크기 때문이다. 분양을 결정함에 있어 단순히 참고자료 정도로 판단할 수 있는 정도의 문제로 판단될 여지가 크다. 따라서, 실제 수익률이 예상수익률에 미치지 못한다고 하여 이를 이유로 계약을 해제하기는 곤란할 수 있다. 손해배상 역시 불법행위나 채무불이행이 될 수 있을지 자체가 의문이 있을 수 있고, 손해배상액수 산정도 매우 애매해 질 수 있는 어려움이 있다.
이런 측면에서 자문이 이루어졌다.
우리나라 상가분양의 저질성을 다시한번 느낄 수 있는 시간이었다. 도무지 상가분양하는 사람들에게서는 스스로가 한 약속을 지키고자 하는 의지라고는 추호도 없었다. 수천억원에 달하는 사업을 하는 사람들이라고 도저히 믿기지 않는 수준 이하의 도덕성이라고 볼 수 밖에 없다. 이 쇼핑몰 상담과정에서 필자는, 약 1년 전쯤에 상담했던 서울 강북의 P쇼핑몰 사건을 떠올리지 않을 수 없었다. P쇼핑몰을 분양했던 회사 역시 수익률을 터무니없이 과장해서 광고했었는데, 준공을 즈음해서 임대가 터무니없이 저조해지자, 결국 수분양자들에게 월임료도 전혀 받지 않는 식의 임대조건을 감수하도록 종용하고 있었다. ‘파격적인 조건으로 임대조건을 제시해서 일단 상인들을 임점시켜 상가자체를 활성화한 다음에 월세를 현실화하자’는 것이 분양회사가 내건 취지였다. 그러나 이율배반적으로 임차인에게서 받는 관리비 수준은 상당히 높은 금액을 고수하고 있었다. 관리회사가 사실상 분양회사와 동일하다보니, 상가수분양자(임대인)들에게는 ‘월세수준을 대폭 낮추도록 하는 손해를 감수하라’고 종용하면서도, 정작 자신들이 받은 관리비는 손해보지 않겠다는 비양심적인 태도를 취하고 있었다(분양회사가 관리회사를 사실상 겸하면서, 분양수익 이외에도 준공 이후 상가관리권을 가지게 됨으로서 막대한 수익을 올리고 있는 실태에 대해서는 다음 칼럼에서 별도로 이야기보고자 한다).
결국, 이들 의뢰인들에게는 위와같은 설명과 함께 구제받을 수 있는 적절한 조치에 관해 상담하는 것으로 상담을 완료했다. 유쾌하지 않은 기분으로 다음 상담을 진행하게 되었는데, 놀랍게도 두 번째 의뢰인 역시 직전 상담자와 동일한 쇼핑몰의 피해자였던 것이었다. 이 의뢰인 역시 그 쇼핑몰분양을 받아 피해를 입어 법률적으로 구제받기 위해 필자의 법률사무소를 방문하였던 것이었다. 참으로 우연한 일이 아닐 수 없었다. 첫 번째 의뢰인들에게는 인터넷카페 등을 통해 동일한 피해를 입은 사람들과 연락을 취해 대책위원회와 같은 단체를 구성해 볼 것을 권유했던터라, 이들 의뢰인들을 서로 즉석에서 소개해 줄 수 있는 자리가 될 수 있었다. 두 번째 상담의뢰인을 통해, 마침 그날 토요일 오후에 분양회사 본사에서 수분양자들의 대책모임이 있다는 사실과, 분양회사의 횡포에 대항하기 위해 수십명으로나마 구성되어 활동 중인 인터넷카페의 존재까지 알 수 있었다.
두 번째 의뢰인은 첫 번째 의뢰인들보다 훨씬 황당한 케이스였다. 두 번째 의뢰인의 경우에는 액세서리 점포운영을 위해 N쇼핑몰 6층에 특정점포을 위치 지정받아 분양을 받았는데, 건축과정에서 특정받은 위치가 완전히 무시당한채 6층 내 다른 위치의 점포가 자신에게 배정된 사실을 알게 되었다. 더욱 황당한 사실은, 이 의뢰인이 점포를 분양받을 당시에는 액세서리 전문매장이 6층에 입점될 것으로 광고(계획)되었었고, 이 의뢰인 역시 6층에 액세서리점포를 운영코자 6층점포를 분양받았는데, 그 뒤에 분양회사측에서 임의로 액세서리전문상가는 5층에 구성하기로 계획을 변경한 다음, 5층에 액세서리 상인을 모으는 광고까지 하고 있었던 것이었다. 결국, 이 의뢰인 입장에서는 당초 예상과 달리 6층이 아니라 5층에 액세서리전문상가가 형성됨으로서 분양받은 6층점포에 액세서리가게를 운영하더라도 상권활성에 실패하여 영업에 큰 지장을 받을 수 밖에 없는 것은 자명했다. 이 의뢰인의 케이스는 계약해제가 충분히 가능해보여 분양대금을 반환받는 소송을 권유했다.
사실 우리나라 상가분양현실에서 쇼핑몰과 같은 상가분양은 분양계약서를 통해 약속될 수 있는 것은 거의 없다고 보아야 한다. 상가가 지어질 토지조차 제대로 확보되지 않은 상태에서 분양을 시작할 수 있을 뿐 아니라, 자기자본이 거의 없이 분양사업의 대부분 자금을 차입을 통해 해결하는 것이 우리 상가분양의 현실이다. 그러다보니, 분양과 건축과정에서 필연적으로 자금부족에 시달릴 수밖에 없고, 결국 수분양자들과의 약속을 어기게 되는 무리한 설계변경 등으로 이어지게 되는 것이다. 따라서, 분양과정에서 서면으로 명백하게 된 약속마저도 제대로 지켜지지 못할 수 있는 우리 상가분양현실에서, 서면으로 보장되지 않고 말로만 된 약속은 그야말로 적당히 새겨서 들어야 하는 것쯤으로 치부해야한다. 그럼에도 불구하고 마치 이러한 분양직원들의 말이 실제로 지켜진다는 믿음을 가지고 분양을 결정하는 경우가 의외로 많이 있었다. 특히, 거래경험이나 사회경험이 부족한 주부들의 피해가 많았고, 더구나 남편 몰래 투자를 결정한 경우에는 적극적으로 대처하지도 못하고 혼자서 전전긍긍하고 있었다. 결국, 엄청난 물량을 쏟아내고 있는 우리나라 현재의 상가분양시장은 이들과 같은 무지하고 순진한 우리 국민들이 소화하고 있다고 해도 과언이 아닐 것 같다.
미흡한 우리 상가분양제도하에서 미흡한 제도를 굳건하게 지켜나가는 것은 결국 각각의 상가분양회사 종사자들의 양심일 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 이러한 미흡한 제도를 악용해서 거짓말을 일삼는 현재의 상가분양의 현실은, 결국 국민들이 상가분양자체를 외면해 버리는 계기가 될 수 있다. 상가분양 종사자들의 환골탈퇴하는 각성과 함께 상가분양제도의 엄격한 정비가 절실하게 필요한 시점이 아닌가 생각된다. 필자 역시 상가분양제도와 현실의 잘잘못을 계속적으로 지적하면서, 저질 상가분양회사들과의 소송과 투쟁에 적극적으로 동참할 것을 다짐한다. -이상-

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