[힘이 되는 부동산 법률] 선분양제도, 개선이 필요하다.

한경닷컴 더 라이피스트

상가분양피해사례에 대해 여러 차례 소개한 바 있다.
이 번에는 주거용건물에 대한 분양피해사례를 소개하고자 한다. 다음의 사례는, 모 방송사가 피해사례를 보도하면서 필자에게 자문을 구하면서 알게 된 것이다. 2002년도에 서울 은평구에 공사 중인 빌라건물이 건물완성 이전에 호실별로 여러 사람에게 분양되었는데, 공사도중에 건축주가 부도나면서 준공검사와 보존등기가 마쳐지지 못하자, 수분양자들이 서둘러 각자 분양받은 호실에 점유를 시작해버렸다. 준공검사와 보존등기가 마치지 못한 그 상태로 수분양자들이 점유한지 약 2년이 지날 무렵, 기존의 건축주에게 돈을 빌려주었다는 채권자가 나타나 건축주로부터 건축주명의변경을 넘겨받아 자신의 명의로 소유권보존등기를 한 후에 빌라를 점유 중인 수분양자들을 상대로 명도소송을 제기하였는데, 1심법원에서 빌라를 점유 중인 수분양자에게 패소판결을 선고해 집을 비워야 할 형편에 놓이게 된 사안이었다.
이 사건에 대한 방송내용을 자문하면서, 정식으로 분양계약을 했고 분양대금도 정상적으로 지급한데다가 지금까지 2년 이상이나 먼저 점유하고 있었음에도 불구하고 뒤늦게 등기를 하게 된 사람에게 왜 집을 비워줘야 하는지 하는 질문을 방송진행자로부터 여러 차례 받았다. 법에 문외한인 그 방송진행자로서는 그러한 결과가 도저히 이해가 될 수 없다고 했다.
그러나, 단순한 상식만으로는 그런 의문이 들 수 있지만, 법적으로는 충분히 이해가 될 수 있는 결과라고 할 수 있다. 수분양자들은 정상적으로 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부하기도 했지만, 분양받은 해당 빌라부분에 대해서 법적인 소유권을 취득하지 못했기 때문이다. 분양받은 건물의 경우 소유권취득은 분양받은 사람 앞으로 등기가 될 때에서 비로소 가능하다. 그런데 위 사례에서는 분양자인 건축주가 부도나서 준공검사가 이루어지지 않던 중에 건축주의 채권자가 자신의 명의로 등기를 마침으로서 먼저 소유권을 취득해버려서, 결국 수분양자들로서는 분양받아 건물을 점유하고 있다고 하더라도 소유권을 취득하지는 못하기 때문에 새로운 소유권자에 대해서는 정당한 권한이 없이 불법으로 점유하고 있는 결과가 된다.
그렇다면 분양을 받는다는 것은 무슨 의미를 가질 수 있는가? 일반인으로서는, 분양을 받았다고 하면 분양받은 그 부분에 대한 소유권을 확고하게 취득한 것으로 생각하지 않는가? 방송진행자의 질문이었다.
그러나, 이런 생각은 법적으로 전혀 타당하지 않다. 등기를 넘겨받기 이전에 단지 분양계약을 체결한 것만으로는 소유권을 취득한 것이 아니기 때문이다. 번듯한 분양계약서를 쓰고 계약서를 넘겨받는다는 것은, 분양자와의 단순한 약속일 뿐이다. 즉, 분양을 한 분양자로서는 분양계약서에 약속한대로 건축물을 공급해 줄 의무를, 분양을 받은 수분양자로서는 약속한 분양대금을 지급할 의무를 기본으로 하는 약속을 한 것에 불과하다. 그러한 약속이행의 결과로 다행히 정상적으로 등기를 넘겨받을 때 비로소 바로 그 때 소유권을 취득하게 되는 것이다. 바로 그 때에서야 비로소, 분양자 뿐 아니라 제3자에게도 대항할 수 있는 완전한 권리를 취득하게 되는 것이다. 결국, 그 이전에는 분양자와의 약속, 즉 채권채무관계에 불과할 뿐이어서, 위 사례와 같이 제3자가 먼저 소유권을 취득하게 되면 그 사람에 대해서는 권리주장을 할 수 없게 되는 것이다. 이로 인해 발생한 손해(피해)는 원칙적으로 약속을 한 당사자인 분양자에게만 따질 수 있을 뿐이다. 결국, 이런 논리구조로 인해 수분양자들은 피해를 볼 수밖에 없는 것이다. 비단 이 사례 뿐 아니고, 분양을 받고도 분양자의 잘못으로 피해를 보는 경우가 부지기수로 많다.
필자는, 이러한 피해의 근본적인 문제를 돈을 먼저 주고 나중에 물건을 받는 구조때문이라고 본다. 이런 구조는 “선분양제도”라고 한다. 앞서 본 바와 같이, 부동산에 관한 소유권거래에서 소유권을 취득한다는 것은 바로 소유권이전등기를 넘겨받는 것이다. 그런데 지금의 선분양구조하에서는, 소유권등기라는 권리를 넘겨받기 이전에 순차적으로 거의 대부분의 분양대금을 미리 지급해야 하고, 마지막 분양잔금 일부만이 등기와 동시에 이행되는 구조를 가지고 있다. 즉, 마지막 잔금을 제외하고는 거의 대부분의 대금이 권리취득에 앞서서 지급되는 것이다.
이에 대해, 건축물이 시공되는 진행경과와 비례해서 분양대금이 지급되기 때문에 합리적이지 않는가라는 반론이 가능할 수 있다. 그러나, 건축 중인 건물에 대해서는 수분양자에게 별다른 권리가 없다는 점에서 이런 반론은 타당하지 않다. 즉, 건축이 중도에서 중단된 경우에는 중단된 부분만큼에서 수분양자에게 우선적인 권리가 없고, 건축에 대한 권리는 여전히 건축주인 분양회사에게만 있을 뿐이다. 더구나, 건축 중인 사업부지는 대개 수분양자들보다 권리가 앞서는 근저당권이 설정되어 있는 것이 일반적이어서, 향후 법적으로 문제될 경우에 수분양자들로서는 분양대금을 먼저 납입했다는 이유로 건축중인 건물에 대해 우선적인 권리를 주장하지 못하는 경우가 일반적이다. 결국, 건물이 정상적으로 완공되고 등기를 넘겨받았을 때에만 기본적으로 분양계약은 완전히 이행되는 것이고, 만약 건축주의 부도 등으로 건물이 완성되지 못하면 수분양자들은 대체로 권리구제를 받기가 어렵다. 대표적인 경우가 바로 굿모닝시티상가와 같은 경우이다.

이러한 분양피해를 막기 위해 일정한 건축물에 대해서는 법적으로 보완책을 강구하고 있다. 주택법상의 분양보증제도, 건축물의 분양에 관한 법률에서 정하는 분양보증이나 시공에 관한 연대보증제도가 바로 그것이다. 그러나, 이 법령에서 정하는 분양대상은 극히 제한적이고, 대부분의 중소규모 분양에 대해서는 이 법의 적용을 받지 않는다. 따라서, 현행법상으로는 대부분의 중소규모 분양에 관해서는 아무런 제한없이 선분양이 가능하다.
물론 선분양제도의 장점도 무시할 수는 없다. 가장 큰 장점이라고 하면, 건축물의 공급을 원활하게 할 수 있다는 것이다. 건축에는 큰 돈이 들어가는데, 건축물을 완성하기에 앞서 미리 분양을 함으로써 수분양자로부터 돈을 받아 건축비로 충당할 수 있기 때문에 큰 자기자본없이 건축을 시작할 수 있어서, 제도적으로 건축물공급을 원활하게 하는 기능을 할 수 있다.
그러나, 지금과 같은 선분양제도는 필연적으로 수분양자에 대한 피해가 발생할 수밖에 없다는 구조적인 문제가 있다. 적은 돈을 가지고 건축을 시작하다보니 조그만 변수에도 건축주가 부도나는 경우가 많고, 건축물이 완성되지 못하면 수분양자들은 피해를 볼 수밖에 없다. 필자의 경험으로는, 그 피해사례가 지나치게 많다고 할 정도로 잦고, 피해금액 또한 가정파탄을 일으킬 정도로 큰 경우가 많았다. 따라서, 건축물공급이 다소 줄어드는 문제가 있더라도, 지금과 같이 수분양자에 대한 분양피해를 전혀 고려하지 않는 선분양제도는 반드시 보완되어져야 한다고 본다. 분양보증을 받게 하는 분양대상을 다소 확대하거나, 반드시 분양보증은 아니라고 하더라도 분양피해를 대비하기 위한 일정금액의 보험을 분양자로 하여금 의무적으로 가입하게 하는 것이 방법일 수 있다. 장기적으로는, 어느 정도 건물을 완성한 이후에 분양을 하게 하는 후분양제도로 제도나 관행이 전환되어져야 한다고 본다. 건축물의 분양에 관한 법률이 시행된 지 상당한 시일이 경과되었음에도 불구하고 아직 이 범에서 정하는 보증 등을 받아 사업시행을 하는 사례가 단 1건도 나타나지 않고 있다는 것은, 역설적으로 지금과 같은 아무런 대책없는 선분양이 얼마나 위험한 것인지를 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있다. 사업시행에 대해서 보증을 해 줄 업체가 아무도 없는데, 일반 국민들은 무엇을 믿고 분양을 받을 수 것인가? -이상-

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com