[힘이 되는 부동산 법률] 잘못된 상가분양실태에 경종을 울리는 판결 하나 소개합니다

한경닷컴 더 라이피스트

약속을 초개와 같이 여기는 상가분양업계의 현실에 대해 경종을 울리는 판결 하나를 소개한다. 필자가 소송을 진행한 사건인데, 최근 서울지방법원 고양지원에서 선고된 바 있다.

## 사안의 개요

몇 년 전 이 상가를 분양받을 당시 필자의 의뢰인은 분양회사로부터 ‘이 상가에는 영화관이 입점할 예정인데, 영화관이 위치할 같은 층에 점포 여러 개 중에 매점으로 용도가 지정된 점포 하나가 있는데 그 점포는 영화관 내에서 유일하게 매점으로 영업할 수 있는데다가, 영화관 매표소 바로 옆 자리라서 수익성이 매우 높다’고 설명받았다고 한다. 이와 같은 분양회사의 약속을 믿고 필자의 의뢰인은 수억원의 돈을 내고 매표소 옆에 위치할 점포 하나를 분양받게 되었다.

그러나 이런 분양회사의 약속과는 달리, 막상 건물준공 이후 현장을 방문한 결과 전혀 예상치 않은 결과에 의뢰인은 경악을 금하지 않을 수 없었다. 분양회사는 당초 약속과 달리, 의뢰인이 분양받은 점포 바로 옆에 설치하기로 한 영화관 매표소를 의뢰인이 분양받은 점포 정반대편으로 이전해 버렸다. 그 분양회사는 그것도 모자라, 임의로 변경된 매표소 옆에 버젓이 직영매점을 운영하고 있었던 것이었다. 그 결과, 의뢰인의 점포는 매표소와 동떨어진 위치가 되어 버렸고, 게다가 같은 층에 두 개의 매점이 존재하게 되어 당초 예상했던 수익을 전혀 기대할 수 없게 되어 버렸다. 비싼 값에 매점을 분양받은 의미가 전혀 없게 된 것이다.

상담한 결과 필자는, 다행히 이 건 점포 분양계약서상에 동종업종을 금지하는 규정이 있다는 것을 발견했다. 즉, 상가점포 분양계약서상에는 각 점포마다 지정업종이 정해져있는데, 의뢰인이 분양받은 점포의 경우에는 분양계약서 용도란에 "매점"이라고 기재되어 있는 반면, 다른 점포 분양계약서 용도란에는 매점이 아닌 다른 목적으로 표시되어 있었으며, 모든 분양계약서상에는 '지정된 용도 이외에 다른 용도로 사용하지 못한다'는 취지로 명시되어 있었던 것이었다. 필자는 바로 이 규정을 근거로 해서 분양회사를 상대로 ‘매점영업을 하지 마라’는 취지로 법원에 영업금지가처분을 신청하였다. 재판결과 이 청구가 인정되기에 이르렀다. 이 결정으로 인해 분양회사로서는 필자의 의뢰인에게 분양한 점포 이외의 다른 점포에는 적법하게 매점을 운영할 수 없게 되는 처지가 되버렸다.

## 통상적인 민형사상의 방법으로는 상가분양피해에 대한 실질적인 구제가 곤란한 것이 현실이다.

이와같은 상가분양피해사건에 대한 통상적인 해결방법은, 형사적으로는 사기죄로 고소하고, 민사적으로는 계약해제나 손해배상을 청구하는 것이다. 의뢰인 역시 당초 필자의 사무실을 방문할 당시에 이런 방법으로 피해를 구제받고자 생각하고 있었다.

그러나 형사적인 사기는, 분양할 당초부터 이러한 약속을 지키지 않고 분양대금을 가로챌 편취의 고의가 분양회사에게 있었다는 사실을 입증하기가 쉽지 않다는 점에서 단순한 민사적인 계약불이행의 문제로 치부되어 형사적으로는 무혐의처분되는 경우가 태반이다. 또한, 민사적인 계약해제, 손해배상 역시, 분양회사 입장에서는 최악의 경우라고 하더라도 받은 돈의 범위 내에서 돈을 반환하기만 하면 되는 것이어서, 분양회사에 큰 부담을 주지 못하는 것이 현실이다. 이에 필자는 이러한 통상적인 방법 대신에 분양계약서에서 정하는 동종영업금지 규정을 통해, 수분양자에게 약속한 것을 전혀 무시하고서 분양회사측이 자신들 멋대로 매점을 운영하는 행위를 막을 수 있었다. 그 결과 향후 분양회사로서는 매점영업을 정지하고 매표소나 매점 위치를 다시 변경해야 하는 등 큰 부담을 가지게 된 것이다. 법원 역시, 이러한 분양회사의 횡포와 배짱영업에 대해 경종을 울릴 필요가 있다고 공감하였기 때문인지, 신속한 가처분 결정을 통해 분양회사의 매점영업을 금지하는 판단을 해주었다.

그렇지만 다른 한편으로 생각해보면, 분양계약서상에 동종영업금지규정과 같이 패소에 따라 분양회사측이 부담스러울 수 있는 규정이 없는 다른 일반적인 사안에서는, 분양회사에게 경종을 울리고 다시는 계약위반을 하지 않도록 일깨울 수 있는 법적인 수단과 제도적 장치가 미비한 것이 지금의 엄연한 현실이다. 분양회사 입장에서는, 수단과 방법을 가리지 않고 무리를 해서라도 일단 무조건 분양시키고 필요에 따라서는 계약위반행위를 자행한다고 하더라도, 형사적인 사기로 의율되기는 어려운 것이 우리의 현실이고, 민사적으로도 다소 손해배상을 해주거나 최악의 경우에는 계약해제를 당하는 사태가 오더라도, 이로 인한 부담은 받은 돈과 소정의 법정이자의 범위 내일 뿐이므로 패소에 따른 큰 부담을 느끼지 않는 것이다. 더구나, 분쟁이 시작될 즈음이면 이미 분양사업은 종결되는 단계인지라 분양회사 입장에서는 금전을 지급해주라는 패소판결을 받더라도 실제로 책임질 자산이 없다는 점에서 ‘마음대로 하라’는 식의 배짱을 부릴 수 있는 것이 현실이기도 하다. 현실이 이렇다면 어느 분양회사가 약속을 성실히 지키려고 하겠는가? 그 때문인지 상가분양과정에서의 惡行들은 시정되지 않고 계속 반복되면서, 오히려 다른 기존의 분양현장들의 수법을 학습하는 듯한 느낌마저 든다. 실무에서 이러한 피해사례를 계속 접하는 필자가 보기에 거의 모든 분양현장이라고 해도 과언이 아닐 정도로, 유사한 수법의 약속위반은 계속 되풀이 되고 있고, 심지어는 시간이 지나면서 수법이 보다 세련되어지고 있는 듯한 느낌마저 든다.

결국, 지금의 이러한 현실에 쐐기를 박기 위해서는 분양회사의 약속위반에 대한 사법기관의 보다 적극적인 형사처벌의지가 필요하다고 생각된다. 10% 정도의 자기자금만을 가지고 나머지는 대출에 의존하면서 진행하는 많은 상가분양과정에서 자행되는 무리한 약속과 불이행에 대해 형사적으로 무조건 면죄부를 부여해서는 안된다고 본다. 적은 자금을 가지고 시작하는 무리한 사업추진은 결국 이를 메꾸기 위한 과장허위광고를 유발하기 마련이고, 이는 결국 수분양자들에 대한 약속위반으로 귀착될 수 밖에 없는 것인데, 이행되지 않을 개연성이 높은 약속을 남발하는 것은 바로 사기에 다름아닐 것이다. 상가분양은 피해자가 엄청나고 피해규모도 최소한 수십억원 이상이라는 점에서 일반적인 약속위반과는 다르게 판단할 필요가 크다고 본다.

한편, 민사적으로는, 이와 같은 피해자들에 대해 재산적인 반환 뿐만 아니라 그에 덧붙여 정신적인 위자료 금액을 상당히 인정하는 등으로 분양회사에게 실질적인 징벌을 가할 필요가 있다고 본다. 아울러, 입법적으로는 최소한 이와 같은 집단적 피해에 대해서만이라도 미국식의 징벌적 손해를 배상할 수 있는 제도의 개선이 시급하다고 본다. -이상-





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