[힘이 되는 부동산 법률] 부동산거래사고, 꼼꼼한 공부확인만으로도 상당부분 예방가능하다.

한경닷컴 더 라이피스트

부동산거래사고는 위험성이 매우 높은 편이어서 사실 어디에서 사고가 발생할지 정확하게 예측하기 어렵다. 그러나, 필자의 경험상 거래사고를 예방하기 위한 가장 기본은 바로 해당 부동산 공부(公簿)를 정확하게 살피는 것에서 시작된다고 본다.
다음의 두 가지 실제 케이스는, 부동산거래에 있어서 공부확인이 얼마나 기본적이면서도 중요한 것인지를 잘 나타내는 사례라고 할 수 있다.

첫 번째는, 상가건물을 매매함에 있어 그 건물의 건축연도를 속아서 매수하게 된 사례이다. 이 사례의 매수인은 해당 상가건물의 부동산등기부등본만을 확인하고서 그 건물이 1990. 6.경에 건축된 것으로 생각하고 이를 감안한 가격으로 계약을 체결하였는데, 나중에 알고 보니 그 건물은 1990. 6.이 아니라 실제로는 1981. 9.경에 건축된 건물이라는 사실을 알게 되었다. 이 매수인은 부동산등기부등본 표제부란에 등기부가 작성된 시점이 1990. 6.이라는 것만을 보고 건축연도를 1990. 6.로 생각했는데, 우연히 이 건물의 건축물대장을 확인해보니 부동산등기부등본과 다르게 실제 건축연도가 1981. 9.로 표시되어 있다는 것을 알게 되었다.
사실 엄밀하게 이야기하면, 건축물의 건축연도는 공부상에 기재된 연도표시로 반드시 정확하게는 알 수는 없다. 건물을 짓고도 공부상에 등재하는 것을 소홀히 하다가 뒤늦게 서야 공부를 만들어 등재할 수도 있기 때문이다. 그 결과 실제 건축연도보다 건축물대장상의 건축연도표시는 최근이 될 수 밖에 없다. 그렇지만, 공부상의 표시를 통해서 건축연도를 확인하고자 한다면 부동산등기부등본보다는 건축물대장상의 내용이 훨씬 정확할 수 있다. 건축물의 건축연도, 면적과 같은 부분은 건축물대장의 것을 근거로 해서 부동산등기부등본상의 표제부에 그 내용을 기재하게 되어 있어, 건축연도와 같은 내용들은 건축물대장상의 내용이 등기부등본상의 내용보다는 직접적일 수 밖에 없는데다가, 건축물대장을 작성하고서도 세금부담 등의 문제로 부동산등기부등본 만들기를 꺼리다가 뒤늦게서야 등기부에 올리는 경우가 적지않기 때문이다. 결국 이와 같은 경우에는, 부동산등기부등본을 편재하는 때가 실제 건축연도와 차이날 수 밖에 없다.

두 번째는, 등기부등본을 적시에 확인해 보지 못해 권리관계를 제대로 확인하지 못하고 임대차계약을 체결하게 된 사례이다. 이 사례의 임차인은 아파트를 임차하면서 그 아파트의 등기부등본을 확인해 보았는데 당시 확인했던 부동산등기부등본상에는 아무런 제한물권이 표시되어 있지 않은 상태여서, 안심하고 임대차계약을 체결한 후 잔금지급하고 이사하게 된 것이다. 그러나 나중에 알게 된 바에 의하면, 이 임차인이 계약당시 확인한 등기부등본은 중개업자가 계약체결일 3일 전에 발급받은 것으로서, 계약체결일 바로 전날에 그 아파트 등기부에 등재된 거액의 가압류사실이 반영되어 있지 않았던 것이었다. 결국, 그 임차인으로서는 가압류보다 후순위인 상태로 임대차계약을 하게 되어, 향후 그 아파트가 경매에 들어가게 되면 선순위 가압류보다 배당순위가 뒤처질 수 밖에 없는 처지가 되었던 것이다.

해당 거래가 어떤 것이냐에 따라 확인해야 될 공부상의 구체적인 내용이나 중요도도 달라질 수 밖에 없지만(예를들어 첫 번째 사례가, 건물의 매매가 아니라 임대차계약이었다면 매매의 경우보다 건물의 건축연도는 훨씬 덜 중요한 요소가 되었을 가능성이 크다), 어쨌거나 부동산거래를 함에 있어서는 해당 부동산거래와 관련있는 공부를 가급적 폭넓고 꼼꼼하게 확인하는 자세야말로 안전한 부동산거래의 가장 기본일 수 있다. -이상-



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