[힘이 되는 부동산 법률] 입주권 불법전매 분쟁, 양보를 통한 해결이 합리적이다.

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며칠 전부터, 전매금지된 서울 상암동 택지지구 입주권거래에 관한 법률상담문의가 연이어지고 있어 의아한 생각이 들었다. 알고 보니, 상암동 어느 택지지구의 경우 분양주체인 서울도시개발공사의 분양조건에서 분양권 전매가 합법화되는 시점이 분양계약체결일로부터였는데 최근에서부터 분양계약체결이 시작되었기 때문이었다. 당초 철거민 등에게 부여된 입주권이 수년 전부터 타인에게 불법 전매된 상태에 있었지만, 전매가 금지된 상태이다보니 매수자는 돈을 주고 권리를 취득했음에도 불구하고 분양주체인 도시개발공사에 대해 명의변경절차를 구하지 못하고 있었던 것이었다. 매수자로서는 이런 불안한 상태를 보완하기 위해 최초 입주권부여대상자를 상대로 ‘입주권을 다른 사람에게 처분하지 마라’는 식의 처분금지가처분과 같은 임시적인 조치만을 해 두고 있을 수 밖에 없었다. 그러던 중, 전매가 합법화되는 분양계약체결일이 지나면서 본격적으로 법적인 조치가 가능할 수 있었고, 이 과정에서 그동안 수면에 가라앉아 있던 갈등이 다시 시작된 것이었다.

전매가 합법화되는 시점에서 분쟁이 본격화되는 이유는, 입주권전매에 대해 판례가 다음과 같은 입장을 취하고 있기 때문이다. 즉 대법원 판례는, 비록 전매행위가 적법하지는 않지만 전매를 이유로 분양계약이 해제되거나 분양권환수조치를 당하지 않는 한, 전매제한기간 이후부터는 사업주체에 대하여 전매가 유효함을 전제로 주장할 수 있다고 하여(대법원 1997. 7. 8. 선고 95다54884 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결), 불법전매행위에 대해 형사처벌하는 것은 별론으로 하더라도 민사적인 효력은 원칙적으로 인정하는 태도를 취하고 있는 것이다.

분쟁의 주된 원인은, 최초로 입주권을 부여받았던 사람이 입주권명의변경에 추가적인 대가를 요구하기 때문이다. 당초 입주권을 매매할 때는 약속한 대금을 받기만하면 최초 매수자이건 매수자가 지정한 사람이건간에 틀림없이 입주권을 넘겨주기로 하는 약속도 하고 그에 따르는 서류도 교부했지만, 몇 년 동안에 분양권가격이 폭등하다보니 돈욕심 앞에서 신의를 져버리는 사람이 많다. 심지어는, 상대방이 형사처벌이나 명예에 예민할 수 밖에 없는 처지(공무원, 저명인사 등)인 경우에는 이 문제를 빌미로 협박을 일삼기도 한다. 위에서 본 바와 같이, 현행 판례하에서는 다른 특별한 다른 사정이 없는 한 결국은 최종적인 권리자가 분양권자의 지위를 취득할 수 있겠지만, 재판을 통한 해결은 시간적으로나 금전적으로 많은 비용이 소요된다는 점을 이용해서 상당한 금액을 추가적으로 요구한다.

재판이라는 것이 서로간의 주장의 옳고그름을 가리는 자리이기는 하지만, 입주권불법전매는 파는 사람과 사는 사람 모두가 불법행위를 한 만큼 욕심을 자제하고 적절한 합의를 통해서 원만하게 해결하는 것이 타당하다고 생각한다. 불법거래는 서로에게 약점이 있는만큼 극한 분쟁으로 치달을 경우 모두에게 상당한 출혈이 불가피하다. 따라서, 상대방의 잘못을 탓하고 약점을 잡으려 하기보다는 스스로의 결점을 생각하면서 원만하게 처리하는 것이 장기적으로는 현명할 수 있다. 판 사람으로서는, 이미 약속한 가격을 모두 받고 매매하여 사실상은 자기의 권리가 아님에도 불구하고 법적인 권리이전에 협조를 구할 수 밖에 없는 매수인의 곤란한 처지를 이용하여 과다한 금액을 요구하는 것은 비양심적이라고 밖에 할 수 없다. 이를 산 사람으로서도, 거래자체가 불법임을 알면서 현행법을 어기면서까지 부동산투기를 했고 이를 통해 상당한 이익을 얻었다는 점에서 역시 떳떳한 입장만은 아니다. 스스로의 잘못과 약점을 생각하고 때로는 상대방의 입장을 헤아리면서 대화로써 문제를 해결하도록 노력하는 것이 도의적인 면에서나 실리면에서 더 현명한 판단일 것이다. -이상-


<관련판례>
■ 대법원 1997. 7. 8. 선고 95다54884 판결 【소유권이전등기말소】
구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것), 제38조의3 제1항단서,제3항,구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제37조 제2항에 의하면, 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있으므로, 전득자는 전매제한기간 내에는 사업주체에 대하여 당초의 수분양자와의 사이의 전매의 법률관계를 주장할 수 없으나, 전매제한기간이 경과한 후에는, 사업주체가 분양계약상의 계약의 해제나 구 주택건설촉진법 제38조의3 제3항소정의 환수조치를 취하지 아니하는 한, 사업주체에 대하여 전매의 법률관계를 주장을 할 수 있다.

■ 대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결 【소유권이전등기】
[1] 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것)에 의하면 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 분양 사업주체에게 그 전매 사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.
[2] 주택건설촉진법상 전매제한기간을 위반한 전매행위의 사법상 효력과 관련하여 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 규정 자체가 전매제한기간 내의 전매행위를 일체 불허하는 것이 아니라 일정한 경우에는 전매를 허용하고 있고 같은 법의 이러한 제한규정을 단속규정으로 이해하고 있는 점에 비추어 볼 때, 전매제한기간 내에 한하여 전매수인이 당초의 수분양자와 사이에 이루어진 전매제한기간 내의 전매의 법률상 효과를 사업주체에 대하여 대항할 수 없다는 것이지, 사업주체가 이를 사유로 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나같은 법 제38조의3 제3항소정의 환수조치를 취하지 아니하고 있음에도 불구하고 전매제한기간이 경과된 후까지 사업주체에 대하여 위 전매로 인한 법률관계를 주장할 수 없다는 취지는 아니므로, 전매행위가 위 전매제한기간 내에 이루어지더라도 그 후에 위 전매제한기간이 경과된 경우, 전매수인과 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다.

■ 대법원 1993.1.26. 선고 92다39112 판결 【소유권이전등기】
가. 주택건설촉진법상 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 국민주택사업주체인 분양자에게 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.
나. 부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여위 법률 제2조 제2항및제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.

<참고법률>
■ 주택법 제39조 (공급질서 교란 금지)
① 누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
② 건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③ 사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.

■ 주택법 시행령 제43조 (양도가 금지되는 증서 등)
① 법 제39조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 시장·군수 또는 구청장이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서
② 사업주체는 법 제39조제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급한 때에는 법 제39조제3항의 규정에 의하여 그 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2005.3.8>
1. 입주금
2. 융자금의 상환원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액

■ 주택법 제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.12.23>
1. 제39조 제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조의2 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

■ 구 주택건설촉진법 제47조 (공급질서교란금지)
① 누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이의 양도를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 사위 기타 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.<개정 1992.12.8, 1993.2.24>
1. 제18조의 규정에 의한 입주자저축증서
2. 제27조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제44조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
4. 기타 대통령령이 정하는 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위
② 건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 사위 기타 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.<신설 1992.12.8, 1993.2.24, 1997.12.13>
③ 사업주체가 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해주택을 취득한 것으로 본다.<개정 1999.2.8>

■ 구 주택건설촉진법 시행령 제43조 (양도가 금지되는 증서등)
① 법 제47조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 시장등이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서
② 법 제47조 제3항의 규정에 의한 주택가격은 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(법인세법시행령 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액으로 한다. <신설 1999.4.30>
1. 입주금
2. 융자금의 상환원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액



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